Tồn kho quý 3/2023 khoảng 18.800 căn nhà ở riêng lẻ và đất nền

Thông tin tại báo cáo tổng kết công tác năm 2023 và phương hướng, nhiệm vụ năm 2024, Bộ Xây dựng vừa cho biết, tính đến hết quý 3, nguồn cung bất động sản tiếp tục hạn chế tại tất cả phân khúc. Nhà ở thương mại hoàn thành 42 dự án với khoảng 15.966 căn, đạt khoảng 46,15% so với năm 2022; nhà ở xã hội hoàn thành xây dựng 5 dự án với quy mô 850 căn hộ; dự án du lịch nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú hoàn thành 17 dự án, bằng 56,67% so với năm 2022.

Về giá, giá căn hộ liên tục tăng cao do nguồn cung khan hiếm. Ghi nhận có những dự án xa trung tâm nhưng giá lên tới 100 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá nhà ở thấp tầng và một số loại phân khúc bất động sản khác giảm mạnh 10-20% tùy thuộc vào vị trí của từng khu vực. Cụ thể, lượng giao dịch giảm chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền, chỉ bằng 35,79% so với năm 2022. Lượng giao dịch đối với nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm, chỉ bằng 63,07% so với năm 2022.

Lượng tồn kho bất động sản trong quý 3 là khoảng 18.808 căn, chủ yếu là nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án. Số lượng cụ thể tồn kho là chung cư 3.196 căn; nhà ở riêng lẻ 6.554 căn; đất nền 7.190 nền.

Theo ghi nhận của Doanh Nhân Trẻ, kể từ cuối quý 2, không chỉ loại hình nhà riêng, nhà hẻm, hầu như các sản phẩm thuộc phân khúc nhà thấp tầng tại TPHCM đều đang gặp khó khăn về thanh khoản và giá giảm mạnh. Ở những khu vực từng là đất vàng khó kiếm mua như Phú Nhuận, Bình Thạnh, quận 10, Tân Bình... hiện cũng dày đặc nhà cần chào bán.

Theo báo cáo từ Batdongsan.vn, trong quý III, giá rao bán loại hình này cũng giảm trung bình từ 3-6% ở hầu hết quận nội thành. Cụ thể như Bình Thạnh (-1%), Bình Tân (-6%), Tân Bình (-2%), Tân Phú (-2%), Thủ Đức (-5%), quận 12 (-2%).

Số liệu từ Nhà Tốt cũng cho thấy giá bán nhà thấp tầng tại TP.HCM trong tháng 9 ghi nhận mức trung bình 163 triệu đồng một m2, giảm gần 11% so cùng kỳ năm ngoái. Với nhà riêng, trong hẻm ghi nhận giá 114 triệu đồng mỗi m2, giảm khoảng 8%, nhà mặt phố cũng giảm giá gần 10% so với mức giá cùng kỳ năm trước.

"Bắt mạch" xu hướng giảm giá, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực phía Nam cho rằng, các loại hình bất động sản thấp tầng có giá cao hơn nhiều so với mặt bằng thu nhập của người dân, cần dòng tài chính lớn và thường phải đi vay một phần để mua. Trong khi các sản phẩm có giá trị lớn khó thực hiện vay. Suy thoái kinh tế ảnh hưởng thu nhập, tiếp cận vốn vay khó, lãi suất cao, vậy nên những sản phẩm thuộc nhóm đắt tiền như nhà thấp tầng sẽ kén người mua. 

Cùng với đó, yếu tố về tỷ suất lợi nhuận của loại hình này đang không cao như kỳ vọng. Nhu cầu thuê nhà riêng ít hơn căn hộ, biên độ tăng giá bán và lợi nhuận đầu tư hiện tại không còn nhanh như đất nền, nhà liền kề vệ tinh. Dẫn tới nhu cầu đầu tư nhóm sản phẩm này cũng giảm.

"Khi tệp khách hàng mua giảm xuống, cạnh tranh nhiều hơn thì các chủ nhà riêng buộc phải điều chỉnh giá bán phù hợp với tình trạng chung của thị trường. Đây là động thái tất yếu", ông Tuấn cho hay.

Doanh nghiệp mong tháo gỡ quy định về đất ở để "giải cơn khát" nguồn cung

Gần đây, trong các hội nghị gỡ khó cho thị trường bất động sản, Thủ tướng rất nhiều lần yêu cầu doanh nghiệp cần cơ cấu lại phân khúc và giảm giá nhà. Đây cũng là kiến nghị của nhiều chuyên gia trong đó vấn đề quan trọng cần phải giải quyết hiện nay là tình trạng lệch pha cung - cầu của thị trường bất động sản nằm ở những ách tắc trong pháp lý. Vì vậy, "lối ra" của thị trường trước tiên là pháp lý. 

Bộ Xây dựng cho biết tính đến nay, đã nhận được 138 văn bản báo cáo khó khăn, vướng mắc và kiến nghị liên quan đến 191 dự án bất động sản. Cụ thể, gồm: 8 văn bản của 6 địa phương; 115 văn bản của 73 doanh nghiệp; 2 văn bản của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) và 13 văn bản của người dân.

Trong đó, quy định về "đất ở" là nút thắt nổi cộm đang làm khó các doanh nghiệp. Thống kê mới nhất, có khoảng 600 dự án nhà ở thương mại trên cả nước đang gặp khó do quy định phải có đất ở hoặc một phần đất ở mới được chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư.

“Như vậy, hiện nay chỉ có đất ở và đất phi nông nghiệp đã đóng tiền sử dụng đất hoặc đóng tiền thuê đất một lần mới được làm dự án. Với quy định này, dự án bất động sản đã "tắc" nay càng "tắc" nhiều hơn. Bởi hiện nay các dự án được phát triển trên nhiều loại đất khác nhau như đất ở, đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp... ”, Luật sư Nguyễn Hoàng Nhật Thi, Công ty luật T&P cho hay.

Chưa kể, các dự án nhà ở thương mại “có 100% đất ở” chỉ chiếm khoảng 1%, trong khi số dự án “có đất ở và đất khác” chiếm trên dưới 95% tổng số dự án nhà ở thương mại. Đáng chú ý, số dự án có “đất khác không phải là đất ở” gồm các trường hợp chỉ có “đất nông nghiệp” hoặc chỉ có “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” chiếm trên dưới 5% tổng số dự án nhà ở thương mại và thường là các dự án có quy mô lớn hoặc rất lớn.... Quy định này khiến nhiều doanh nghiệp phải bỏ dở dự án do không thể triển khai, thị trường bất động sản sẽ tê liệt vì không có nguồn cung mới càng khiến giá bất động sản tăng cao.

Để cấp tốc giải phóng nguồn cung, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Chính phủ đề nghị cần thiết phải sửa đổi, bổ sung Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), theo hướng cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng “đất ở” hoặc “đất ở và đất khác” hoặc “đất khác không phải là đất ở” phù hợp quy hoạch sử dụng đất, để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ. 

Nếu "điểm nghẽn" này được phá rào, sẽ tạo điều kiện cho các "ông lớn" bất động sản có năng lực để đầu tư phát triển các dự án nhà ở, khu đô thị có quy mô diện tích lớn lên đến hàng chục, hàng trăm, hàng ngàn héc-ta, để vừa có kết cấu hạ tầng giao thông, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ, vừa giải “cơn khát” nhà ở hiện nay.