Năm 2023, thị trường bất động sản Việt Nam đã "ngấm đòn" khi phải trải qua áp lực kinh tế toàn cầu và các thách thức toàn cầu cũng như nội địa. Bên cạnh đó, sự chậm trễ trong việc phê duyệt các dự án nhà ở làm trì hoãn việc triển khai đầu tư, ảnh hưởng đến tâm lý thị trường.

Tuy nhiên, theo chuyên gia, nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn mạnh mẽ nhờ quá trình đô thị hóa trên cả nước, nguồn dân số đông và nhu cầu cấp thiết về nhà ở ở các thành phố lớn. Trong một sự kiện bất động sản mới đây, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, nếu mua nhà ở thực thì đây là thời điểm tốt nhất để đi mua. 

Lý do theo bà Trang, chưa bao giờ thị trường có những chính sách bán hàng bùng nổ như hiện nay, ở cả thị trường Hà Nội lẫn TP.HCM. Các chủ đầu tư đang tung ra rất nhiều chính sách chính sách chiết khấu, ưu đãi về lịch thanh toán, hỗ trợ lãi suất để dìu thị trường lên trở lại. Những chính sách này hỗ trợ kích đối với thị trường nhà ở. 

Tuy nhiên, thực tế, dù lãi suất cho vay có chiều hướng giảm nhưng vẫn chưa thực sự về mức người mua nhà mong muốn và trong bối cảnh kinh tế khó khăn hiện tại người vay vẫn lo lắng về lãi suất bật tăng sau hạn ưu đãi. Không chỉ vậy, cơ chế, điều kiện, hồ sơ cho vay với bất động sản đang chặt chẽ hơn khiến cho người có nhu cầu vay khó tiếp cận dù một số gói vay đã điều chỉnh hạ lãi suất.    

Theo số liệu mới nhất từ Ngân hàng Nhà nước, lãi suất bình quân liên ngân hàng (thị trường các ngân hàng vay mượn nhau) tiếp tục giảm tại tất cả kỳ hạn, với lãi suất 0,16%/năm – tương đương giai đoạn dịch Covid-19. Hiện tại, hầu hết ngân hàng đều áp dụng 2 mức lãi suất là lãi suất vay ưu đãi trong 12 tháng đầu và lãi suất sau thời gian ưu đãi. Biên độ điều chỉnh lãi vay giữa ưu đãi và sau ưu đãi từ 2% đến 4%.   

Đơn cử, Vietcombank áp dụng chính sách ưu đãi lãi suất 7%/năm trong 12 tháng đầu tiên, 7,3%/năm cho 18 tháng và 7,5%/năm cho 24 tháng. Lãi suất sau ưu đãi là lãi suất tiết kiệm (1 năm, lãi trả sau) cộng biên độ 3,5%/năm. Với BIDV, ngân hàng áp dụng lãi suất 7%/năm trong 12 tháng đầu tiên, 7,6%/năm cho 24 tháng...

Trong khi đó, số liệu mới nhất từ Ngân hàng Nhà nước thống kê tính đến hết quý 3, tiền gửi tiết kiệm của người dân vào hệ thống ngân hàng tăng gần 10% nhưng dư nợ tín dụng chi tiêu cho mua bất động sản lại giảm gần 2%. Đây là năm đầu tiên, tín dụng tiêu dùng bất động sản có xu hướng giảm trong 3 năm trở lại đây, trong khi có năm lên tới 30-31%. 

Các chuyên gia nhận định, tiền gửi của người dân vào ngân hàng vẫn đang tăng mạnh cho thấy niềm tin của người tiêu dùng vào thị trường bất động sản chưa được phục hồi mạnh, người dân vẫn chọn tiết kiệm ngân hàng để bảo toàn tài sản. Đây là một trong những lý do dẫn đến lượng giao dịch trên thị trường và hoạt động doanh nghiệp chưa cải thiện...

Bài toán 'thúc' tín dụng cho người mua nhà

Để phá rào cản tín dụng cho người mua nhà, tại Hội nghị bất động sản Việt Nam - VRES 2023 diễn ra mới đây, các chuyên gia đã đề xuất có chương trình tín dụng bất động sản khép kín tập trung vào phân khúc nhà ở trung cấp trở xuống, nhằm hài hòa lợi ích của các bên.

Cụ thể, chủ đầu tư dự án sẽ thực hiện yêu cầu hoàn thiện pháp lý dự án cùng với sự hỗ trợ của các bên. Cam kết giảm giá sản phẩm bất động sản căn hộ một cách rõ ràng, minh bạch. Bởi nếu bán được hàng, doanh nghiệp sẽ có lợi nhuận bình quân gộp 30 - 40%. Chi phí lãi vay quan trọng nhưng không phải là yếu tố chi phí quá lớn cho một dự án nếu được triển khai đúng tiến độ. Ưu tiên áp dụng phân khúc trung cấp – thấp cấp (ví dụ từ phân khúc có giá bán 70 triệu đồng/m2 trở xuống).

Bên cạnh sự nỗ lực của chủ đầu tư, theo ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup, các ngân hàng thương mại cần xem xét giảm lãi suất cho vay ở mức đáng kể đối với người mua nhà đáp ứng điều kiện cụ thể (dựa trên kê khai thu nhập chịu thuế, chứng minh thu nhập...) nhằm hạn chế đầu cơ.

Đồng thời, giải ngân tín dụng cho người mua nhà đến trực tiếp cho chủ đầu tư dự án như thực tế nhiều dự án hiện nay đã làm. Tuy nhiên, việc cấp tín dụng sẽ được thực hiện một cách chọn lọc cho chủ đầu tư tùy theo rủi ro tín dụng được ngân hàng đánh giá và thẩm định.

"Việc có thêm khoảng 150.000 - 200.000 căn, tức tương đương khoảng 300.000 đến 400.0000 tỷ vốn tín dụng giải ngân mới cho người mua nhà trong thời gian khoảng 3 năm từ 2024 - 2027 cho phân khúc căn hộ phân khúc trung - thấp cấp được kích cầu thông qua chương trình này giúp thị trường hồi phục nhanh hơn. Khi đó, dư nợ tín dụng nhà ở tăng thêm khoảng 3 - 5% trong tổng dư nợ tín dụng cũng không phải là quá cao so với nhu cầu và khả năng chi trả của người có nhu cầu ở thực hiện nay", vị chuyên gia nhấn mạnh.

Đặc biệt, ngày 17/12, để thúc đẩy việc cho vay tín dụng đối với các doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã ký ban hành Công điện số 1376/CĐ-TTg chỉ đạo gửi Ngân hàng Nhà nước tiếp tục đôn đốc, hướng dẫn các ngân hàng thương mại để doanh nghiệp, dự án bất động sản và người mua nhà tiếp cận được nguồn vốn tín dụng thuận lợi hơn, kịp thời tháo gỡ khó khăn về vốn, dòng tiền...

Rõ ràng, việc "nới" dần những nút thắt tín dụng sẽ góp phần giải quyết vấn đề của thị trường trong đó mất cân đối cung - cầu theo phân khúc, giảm rủi ro bất ổn cho hệ thống tài chính, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế cao trở lại và đảm bảo những cân đối lớn vĩ mô.