Ngay từ đầu năm 2023, không ít các báo cáo nhận định, sản phẩm căn hộ vừa túi tiền sẽ dẫn dắt thị trường bất động sản 2023. Tuy nhiên, đã gần hết năm, "lực kéo" từ phân khúc nhà ở này trên thực tế còn khá yếu. 

Thống kê từ Bộ Xây dựng, các doanh nghiệp công bố chiến lược phát triển nhà ở thương mại giá rẻ từ năm ngoái cho đến nay vẫn “án binh bất động” trước khủng hoảng nội tại lẫn những diễn biến bất lợi của thị trường. Trong khi đó, khoảng cách giữa giá nhà sơ cấp với thu nhập bình quân ngày một nới rộng và người có nhu cầu thực vẫn tiếp tục “đỏ mắt” tìm kiếm sản phẩm nhà ở phù hợp.

Trong năm 2023, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã nhiều lần nhắc lại thông điệp: Lúc bình thường thì có chính sách bình thường, lúc khó khăn phải có chính sách trên tinh thần "lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ" mới là phù hợp, thúc đẩy được sự phát triển. Tuy nhiên, việc tiếp thu, thực hiện ý kiến chỉ đạo "phải cơ cấu lại phân khúc và giảm giá bán sản phẩm", cho đến nay vẫn chưa được các doanh nghiệp bất động sản triển khai tích cực. 

Theo đó, trong văn bản vừa gửi Thủ tướng Chính phủ ngày 15/12, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị các Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản thực hiện giảm giá bán sản phẩm nhà ở, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, khuyến khích doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở thương mại có mức giá căn hộ 20-25 triệu đồng/m2. 

Hiệp hội này cho biết, thị trường bất động sản hiện nay đang rất thiếu loại nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân, thậm chí như tại TPHCM đã vắng bóng loại nhà ở bình dân trong 3 năm gần đây.

Điển hình là tại TP.HCM, phân khúc nhà ở cao cấp năm 2020 chiếm tỷ lệ 70%, năm 2021 chiếm tỷ lệ 72%, năm 2022 chiếm tỷ lệ 78,2% và 9 tháng đầu năm 2023 vẫn chiếm tỷ lệ 66,37%.  

Trong khi đó, phân khúc nhà ở trung cấp năm 2020 chiếm tỷ lệ 29%, năm 2021 chiếm tỷ lệ 28%, năm 2022 chiếm tỷ lệ 21,8% và 9 tháng đầu năm 2023 chiếm tỷ lệ 33,63%. Đáng quan ngại là phân khúc nhà ở bình dân năm 2020 chỉ có 163 căn hộ chỉ chiếm tỷ lệ 1% và trong các năm 2021, 2022 và 9 tháng đầu năm 2023 thì không còn căn hộ nhà ở bình dân. 

Trong các năm qua do vướng mắc pháp lý nên rất thiếu nguồn cung dự án nhà ở dẫn đến hiện tượng một số dự án nhà ở may mắn được phê duyệt và triển khai thực hiện. Tuy nhiên, HoREA  nhấn mạnh, "cũng có trường hợp dự án theo mục tiêu ban đầu là dự án nhà ở bình dân, dự án nhà ở trung cấp đã được doanh nghiệp chủ đầu tư “tút” lại, chuyển thành dự án nhà ở với “mác” nhà ở cao hơn. Thậm chí còn có doanh nghiệp “đánh vống” là nhà ở cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận".

Việc này khiến thị trường bất động sản thiếu hẳn loại nhà ở bình dân giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người dân. Đồng thời, thì trường cũng rất thiếu nhà ở xã hội do việc đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội cũng gặp vướng mắc, mà thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội còn khó hơn cả dự án nhà ở thương mại.

"Đây là vấn đề cấp bách là các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần tập trung tháo gỡ vướng mắc để tăng nguồn cung dự án nhà ở để tăng nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội phù hợp với thu nhập của người dân và tăng tính cạnh tranh để giảm giá nhà theo quy luật thị trường...", HoREA nhấn mạnh.  

Để thông điệp của Thủ tướng được triển khai hiệu quả trên thực tế, HoREA các doanh nghiệp bất động sản cần chuyển hướng đầu tư về phân khúc nhà ở bình dân giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người dân. Đồng thời tham gia thực hiện “Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 – 2030” để có thể tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỉ đồng với lãi suất thấp hơn 1,5 – 2% so với lãi suất thương mại thông thường. 

Bên cạnh đó, HoREA đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét hoàn thiện Đề án Luật Đất đai (sửa đổi), xây dựng chính sách cho các dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Dồn tổng lực để kéo thị trường về lại mô hình "kim tự tháp" cân đối

Dù thị trường đã chứng kiến những đợt "mạnh tay" chiết khấu 50% cho các sản phẩm mở bán từ đầu năm nay của nhiều chủ đầu tư, song đa phần sản phẩm được chiết khấu ở tỷ lệ này thuộc phân khúc trung và cao cấp, nên cơ hội cho người mua ở thực không nhiều. Và theo giới chuyên gia, đây cũng chỉ là "giải pháp kỹ thuật" nhằm tạo thanh khoản, giải phóng tồn kho, bản chất không phải là giải pháp điều tiết sản phẩm phù hợp với thu nhập của người có nhu cầu mua nhà để ở.

Nêu quan điểm, chuyên gia kinh tế TS. Võ Trí Thành, cho rằng, muốn phát triển thị trường lành mạnh, còn rất nhiều việc phải làm trong trung và dài hạn. Đặc biệt trong giai đoạn khó khăn này, không phải chỉ sửa hay chỉnh. Việc vận hành trở lại thị trường rất quan trọng nhưng đồng thời cần nhìn nhận tổng thể để có công cuộc cải cách với thị trường, tái cấu trúc, cải tổ thị trường này từ cấp vĩ mô (chính sách), cho đến cấp vi mô (doanh nghiệp) để thị trường “bật dậy”.

Ông Thành nhấn mạnh, cần quan tâm nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở bình dân có mức giá hợp lý. Khi nguồn cung đủ lớn sẽ là yếu tố quan trọng để đưa giá nhà về điểm cân bằng của thị trường. Vì vậy, cách tốt nhất là cần có những chính sách hỗ trợ cộng đồng doanh nghiệp tham gia phát triển đa dạng các dự án nhà ở.

"Cần giải quyết "trơn tru" từ khâu cấp phép dự án, phê duyệt dự án, hỗ trợ vốn vay… Hơn hết, việc sửa đổi các luật có liên quan đến thị trường nhà ở sắp tới cũng cần phải thực hiện hiệu quả, giải quyết tận gốc các nút thắt về chính sách đang bị nghẽn nhiều năm qua”, ông Thành nói.

Nhấn mạnh thêm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoreR cho rằng, để đạt điều kiện giảm giá nhà xuống như 10 năm trước thì cần tăng cung lên rất nhiều trong giai đoạn tới. Trong đó, để tăng được nguồn cung thì phải xoá bỏ hoàn toàn rào cản pháp lý cho việc triển khai dự án. 

Ông Châu chỉ rõ, những "lô cốt" về pháp lý đã khiến các dự án bị “treo”, các chủ đầu tư có hàng mới luôn ở thế “một mình một chợ” nên giá bán căn hộ khó giảm. Vì vậy, cần gỡ khó cho doanh nghiệp để tăng cung cho thị trường. Điển hình như vướng mắc trong quy định dành 20% quỹ đất dự án nhà ở thương mại từ 2-5ha để xây nhà ở xã hội, hay những hạn chế trong việc tiếp cận nguồn vốn ưu đãi đang khiến nhiều doanh nghiệp chùn bước… 

“Trước hết, nhà nước cần rút ngắn thủ tục hành chính, bởi thủ tục càng kéo dài thì chi phí xây dựng càng đội lên, nhà đầu tư sẽ tính luôn vào giá thành. Những vướng mắc khách quan liên quan đến nhiều lĩnh vực khiến cho thị trường trở nên khó khăn hơn trong việc chủ động cơ cấu giá cả theo cung cầu. Vì vậy, thủ tục có được rút ngắn, chi phí tài chính của dự án giảm, lúc đó mới mong có được nhà ở cho người dân có nhu cầu với giá vừa túi tiền”, ông Châu nói. 

Rõ ràng, để cơ cấu giá bất động sản về mức cân bằng là bài toán không dễ, song cần thiết phải làm và cần có sự vào cuộc của nhà nước. Thị trường suy yếu trong năm 2022 và 2023 chính là hệ lụy nhãn tiền từ việc thị trường bất động sản phát triển mất cân đối, giá bán bị "thổi" lên quá cao sau những lần "nóng sốt". Nếu muốn thoát khỏi tình trạng này, cơ cấu giá bất động sản theo chiều hướng phù hợp, tăng nguồn cung căn hộ đáp ứng nhu cầu thực của người dân là việc ưu tiên phải làm ngay và làm cho tới.