Nhà đầu tư khắt khe hơn sau "cú sốc" của thị trường

Mới đây, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Cả 2 luật đều chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Đây sẽ là khung pháp lý quan trọng, với nhiều quy định tác động tốt hơn cho người mua nhà và chủ đầu tư. 

Bàn về xu hướng thị trường, những tác động từ sự thay đổi Luật, chính sách và tín dụng ngành bất động sản, tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam - VRES 2023, ngày 12/12, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định, thị trường đang và sẽ phụ thuộc vào những chuyển dịch nhất định.

“Về phía người mua, họ sẽ đòi hỏi khắt khe hơn về mặt chất lượng và tính pháp lý của các dự án bất động sản. Do vậy, các chủ đầu tư cần thuyết phục khách hàng bằng giá trị cốt lõi của sản phẩm, pháp lý rõ ràng, tài chính bền vững, danh tiếng và uy tín”, ông Quốc Anh nói.

Bên cạnh đó, người mua nhà và nhà đầu tư bất động sản sử dụng dữ liệu nhiều hơn để đưa ra quyết định. Đó là các dữ liệu có lịch sử nhiều năm về biến động giá, lợi nhuận đầu tư và nguồn cung – cầu.

“Khi khách hàng nắm nhiều thông tin và trở nên thông thái hơn, chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng cần dựa nhiều vào dữ liệu và nghiên cứu thị trường để đưa ra sản phẩm với mức giá phù hợp”, ông Quốc Anh nhận định.

Ông Nguyễn Quốc Anh còn dự báo các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực như chung cư, nhà riêng sẽ được ưu tiên xuất hiện trong danh mục của nhà đầu tư vì có thể tạo ra dòng tiền thường xuyên và giữ mặt bằng giá ổn định. Ông đưa ra dẫn chứng là việc chung cư có tốc độ tăng tỷ suất lợi nhuận (tốc độ tăng giá cộng lợi suất cho thuê) nhanh và ổn định trong gần chục năm qua. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy tính đến quý 2/2023, lợi nhuận đầu tư chung cư tăng 97% so với đầu năm 2015.

Đặc biệt, quy định siết chặt về phân lô đất nền đang là một điểm nóng, với dự báo rằng nhu cầu về đất nền sẽ giảm mạnh do lo ngại về rủi ro pháp lý từ phía người mua. Mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm xuống, nhất là đối với những lô đất to.

"Tuy nhiên, trong dài hạn, giá đất có thể tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ trở lại. Do giá bất động sản phụ thuộc vào yếu tố khác như việc triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân", ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam đánh giá.

Một quy định đáng chú ý khác là việc chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh. Theo chuyên gia, việc này sẽ giúp những dự án hình thành trong tương lai chất lượng hơn và đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà. Tuy nhiên, quy định cũng đặt ra thách thức với các chủ đầu tư trong việc huy động dòng tiền để xây dựng các dự án.

 “Chính phủ cần có những biện pháp hỗ trợ cho chủ đầu tư, đặc biệt về các thủ tục như xin giấy phép hay vay vốn, để vừa đảm nguồn cung bền vững, vừa tạo môi trường an toàn cho người mua”, ông Nguyễn Quốc Anh đề xuất. 

Doanh nghiệp phải làm gì để đón đầu xu hướng?

Ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup cho rằng, sẽ có những gam màu sáng - tối đan xen trong năm 2024 đối với doanh nghiệp bất động sản. Rõ nét nhất là hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản vẫn đang đối mặt với nhiều khó khăn khi tổng lượng trái phiếu đến hạn năm 2024 vẫn lớn, lên đến gần 400.000 tỷ đồng.

Chủ tịch FiinGroup cũng chỉ rõ, dù nhu cầu sở hữu bất động sản của dân cư vẫn lớn nhưng pháp lý làm ảnh hưởng đến khả năng hoàn thành dự án và khả năng trả nợ ngân hàng vẫn là một thách thức lớn đối với phía chủ đầu tư. Theo đó, chỉ khi chủ đầu tư chấp nhận giảm giá, ngân hàng tiếp tục giảm lãi suất và cơ quan quản lý đồng hành cùng người dân và doanh nghiệp trên diện rộng, hỗ trợ pháp lý, tạo điều kiện thì khi đó thị trường sẽ có điểm mở.

Nêu góc nhìn, chuyên gia kinh tế TS. Cấn Văn Lực, đánh giá, kinh tế vĩ mô, kinh tế thế giới và Việt Nam đang có nhiều dấu hiệu phục hồi rõ rệt. Theo đó, lạm phát được giữ không tăng, vướng mắc về pháp lý dần được tháo gỡ, quy hoạch dần hoàn thiện, phát huy hiệu quả chính sách.

TS. Cấn Văn Lực nhận định, đầu năm 2024 sẽ là thời điểm thuận lợi để đưa ra quyết định đầu tư vào thị trường địa ốc, bởi lãi suất giảm và giá bất động sản được điều hoà hợp lý. Nhiều khả năng thị trường bất động sản sẽ khởi sắc ngay từ những quý đầu năm 2024.

"Các luật mới được thông qua cần thời gian để "ngấm" chính sách, những vụ việc vi phạm pháp luật, pháp lý trong năm nay về cơ bản sẽ được xử lý. Cùng thời điểm đó, tình hình phục hồi kinh tế và vĩ mô của Việt Nam, thế giới cũng sẽ rõ nét hơn nên việc thị trường sẽ hồi phục vào quý đầu năm 2024 hoàn toàn có thể xảy ra", ông Lực nêu quan điểm.

Đồng thời nhấn mạnh, để đón đầu xu hướng bất động sản trong thời gian tới, các doanh nghiệp cần tiếp tục đẩy mạnh câu chuyện cơ cấu lại, bao gồm cơ cấu lại hoạt động, sản phẩm, thị trường, danh mục đầu tư và dự án. Tiếp đó, doanh nghiệp cần đặc biệt quyết tâm vượt qua áp lực tài chính, bao gồm tất cả nghĩa vụ liên quan đến nợ. 

“Một mặt đàm phán để giãn hoãn nợ, một mặt cơ cấu lại tài chính để bảo đảm trả nợ đúng hạn. Thậm chí, trong trường hợp cần thiết, doanh nghiệp bán bất động sản ở mức chiết khấu thấp hơn để bảo đảm dòng tiền”, ông Lực nói và nhận định, doanh nghiệp cũng cần chủ động trong tiến trình xanh hoá, số hoá, đây vừa là giải pháp trước mắt, vừa là biện pháp lâu dài để phát triển thị trường bất động sản minh bạch và bền vững.