Nhu cầu về đất nền sẽ đột ngột giảm mạnh

Mới đây, Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) được thông qua và chính thức có hiệu lực từ 1/1/2025, với quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III. 

Giới đầu tư nhận định, việc siết phân lô, bán nền sẽ tác động mạnh và làm thay đổi "cuộc chơi" của cả thị trường, nhất là phân khúc đất nền ở 105 thành phố, thị xã trên cả nước, những nơi trước đây vốn không bị siết.

"Việc siết phân lô, tách thửa sẽ góp phần đưa thị trường bất động sản phát triển đúng quy hoạch, tạo ra giá trị thực sự từ việc sử dụng đất đai. Về lâu dài, điều này sẽ là giải pháp cần thiết để điều hướng thị trường phát triển lành mạnh, bền vững, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, sốt đất, lãng phí tài sản đất đã diễn ra nhiều năm qua", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), nhận định. 

Tuy nhiên, nhiều lo ngại quy định này của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ tác động tiêu cực trong ngắn hạn đối với thị trường. Điều dễ dàng nhìn thấy là thị trường đất nền sẽ “chao đảo” do nhiều giao dịch bị “chặn đứng”, nguồn cung và sức cầu của đất nền cũng kém đa dạng hơn, giá đất nền dễ có xu hướng giảm.

Một số môi giới bất động sản cũng cho biết, siết phân lô bán nền khiến nguy cơ “ế” có thể xảy ra bởi các lô đất lớn đi kèm với tài chính lớn. Không phải khách hàng nào cũng mạnh tay xuống tiền vào lô đất to do nguồn tài chính lớn, tính thanh khoản chậm. Trong khi đó, nhóm khách hàng muốn mua lô đất nhỏ, tài chính chỉ vài trăm triệu đến 1 tỷ lại rất nhiều. Họ muốn "ôm đất", chờ thông tin tích cực, giá lên rồi thoát hàng.

Chưa kể, hiện không có quy định chuyển tiếp để làm rõ thời điểm áp dụng nào khác, do đó phải đến 1/1/2025 thì các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mới bắt đầu buộc phải áp dụng quy định của Luật này. Như vậy còn hơn 1 năm nữa để các doanh nghiệp xử lý các sản phẩm đất phân lô đang tồn đọng hiện nay chưa bán tại các dự án. Do đó, khả năng tốc độ giao dịch chuyển nhượng đất phân lô trong khoảng thời gian này sẽ được đẩy mạnh do các doanh nghiệp muốn bán nhanh để thu hồi vốn, tránh tình trạng mắc kẹt các sản phẩm.

"Nếu doanh nghiệp nào đủ tự tin vẫn có thể giữ hàng để xây dựng dự án theo quy hoạch, tuy nhiên, tình trạng nhà phố hiện nay ở nhiều nơi đang khá trầm lắng, giữ đất xây nhà để bán có khả năng sẽ ảnh hưởng đến nguồn lực tài chính, tạo ra nhiều rủi ro hơn cho doanh nghiệp. Do đó, khả năng rất lớn là giá đất phân lô tại các đô thị sắp tới sẽ tụt dốc mạnh để các doanh nghiệp kịp bán sản phẩm của mình”, Luật sư Lê Cao, Luật sư Điều hành Công ty Luật FDVN cho biết.

Thị trường trung tâm tại các đô thị loại I sẽ 'hút' lợi nhuận từ 10% - 15% 

Các chuyên gia đánh giá, nếu trước đây, tài chính bao nhiêu đều có thể mua được đất nền, khách hàng của phân khúc này cũng đông đảo thì sắp tới mọi thứ sẽ rất khác. Về lâu dài, đất nền không còn là sân chơi "dễ dàng" dành cho nhiều người. Thị trường này sẽ đòi hỏi cao hơn ở cả người bán và người mua. Các chủ đầu tư đất nền phải học cách tuân thủ luật chơi mới để thích ứng và tồn tại.

"Đây là một thời điểm "khó nhằn" khi lựa chọn đầu tư đất nền. Thế nên, nhà đầu tư phải có sự cần cân nhắc kỹ càng rõ ràng hơn. Khi đầu tư lô đất nền ở khu vực nằm trong giai đoạn đang chuyển giao theo Luật Kinh doanh Bất động sản hay Luật Nhà ở, đặc biệt trong khu vực tình trạng siết phân lô bán nền. Người mua cần đảm bảo chắc chắn lô đất đầu tư đó có sổ", ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho hay.

Đánh giá về sự dịch chuyển của dòng tiền, ông Tuấn nhận định, xu hướng dòng tiền cũng sẽ thay đổi. Quy định siết phân lô trong ngắn hạn sẽ khiến người mua nhận thấy bên ngoài rủi ro quá, nên chùn tay và "cất tiền" đi vì nỗi sợ rủi ro pháp lý. Nhà đầu tư sẽ mất 1-2 năm nữa mới quay lại, lúc ấy đất phân lô mới có cửa sáng tăng trưởng... Còn trước mắt, những thị trường trung tâm vẫn sẽ hút dòng tiền do nhu cầu đầu tư tăng lên rõ ràng.

"Tôi cho rằng sức hút của thị trường trung tâm tại các đô thị loại I sẽ ngày càng rõ nét. Nhà phố vùng lõi đô thị sẽ 'trôi hàng' mạnh thời gian tới. Đó là những khu vực có hạ tầng phát triển, mật độ dân cư đông thì giá trị bất động sản gia tăng bền vững... thì sự tăng trưởng về giá, về lợi nhuận đạt khoảng từ 10% - 15% là sẽ đảm bảo được", ông Tuấn nhận định. 

Đồng thời dẫn chứng, với khu vực có động lực tăng trưởng rõ ràng, có hạ tầng, tăng trưởng GDP đều đặn, thêm thu hút dân cư, nhà đầu tư nước ngoài... nếu có vấn đề gì xảy ra thì cũng sẽ ít bị tác động. Bằng chứng như Bắc Ninh, Bình Dương..., dù qua nhiều năm thị trường đất nền không giảm giá vì động lực chính đến từ GDP đầu người tăng, nhu cầu nhập cư nhiều, đầu tư tăng. Thế nên, không lý do gì đất ở nơi đó giảm. Nhưng như Tuy Hoà, Phú Yên, Bình Thuận khi nhà đầu tư rút đi, giá sẽ giảm vì không có nội lực nội tại.