Gần đây, những thông tin tích cực từ hàng loạt Nghị định, hạ lãi suất, nới room tín dụng... đang được thẩm thấu và "đánh thức" phân khúc đất nền. Tại thị trường đất nền phía Nam, hiện làm sóng cắt lỗ đã giảm nhiệt hơn so với giai đoạn đầu năm 2023. Điều này đang tạo ra tâm lý ổn định dần ở giới đầu tư. Nhiều người kì vọng sức cầu sẽ quay trở lại từ cuối năm nay.

Theo báo cáo mới đây của Batdongsan.com.vn về phân khúc đất nền, thị trường đang dần xuất hiện những tín hiệu tích cực cho thấy đất nền có thể vào "guồng quay" trong quý 4/2023.

Cụ thể, hiện đất nền đang có giá rao bán tăng nhẹ tại một số khu vực quận huyện ngoại thành Hà Nội. Đơn cử, giá đất nền tại huyện Thanh Trì tăng 6% so với quý đầu năm; tại Hoài Đức giá tăng 4%; tại Long Biên và Gia Lâm giá tăng 2%. Bên cạnh đó, tại miền Bắc, giá đất nền ở Bắc Ninh và Hải Phòng tăng lần lượt là 15% và 9% so với quý đầu năm.

Tương tự, tại Quận 12 và Quận 9 (TP. HCM) giá đất nền biến động nhẹ, tăng 1 - 2%. Một số tỉnh khác cũng có giá rao bán đất nền tăng như Bình Dương tăng 4%, Bà Rịa - Vũng Tàu tăng 10% theo quý.

Đặc biệt, dự báo các sản phẩm đất nền gần khu dân cư, khu công nghiệp sẽ "cháy hàng". Chẳng hạn, tại Bình Dương, ngay từ khi có thông tin về việc Tập đoàn LEGO khởi công nhà máy 1 tỷ USD tại Khu công nghiệp VSIP 3, mức giá đất ở đây đã tăng thêm khoảng 200 triệu đồng/nền và đến nay, những lô gần trục đường chính có giá lên tới hơn 2 tỷ đồng/nền, tương đương 23-25 triệu đồng/m2. Những nền đất ở sâu bên trong dự án có giá thấp hơn, khoảng 18-20 triệu đồng/m2 tùy vị trí. Giá này tăng gấp đôi so với trước kia.

Hay tại Long An, khi địa phương đang đón nhận dòng vốn đầu tư vào khu công nghiệp lên tới gần tỷ USD thì cũng là lúc nhiều nhà đầu tư đi “săn” đất nền ven các khu công nghiệp. Tại huyện Đức Hòa, ngay sau khi Công ty TNHH Nước giải khát Suntory PepsiCo Việt Nam ký hợp đồng thuê lại đất với Khu công nghiệp Hựu Thạnh IDICO, giá đất nền tại đây đã rục rịch tăng theo.

Theo đó, giá đất tại Tỉnh lộ 830 thuộc địa bàn xã Hựu Thạnh đã tăng từ 15 triệu đồng/m2 lên 17 triệu đồng/m2 so với thời điểm đầu năm 2023. Còn tại Tỉnh lộ 824, mức giá biến động từ 8 triệu đồng đến 12 triệu đồng/m2...

Chia sẻ tại Hội nghị bất động sản mới đây, đưa ra nhận định về xu hướng đầu tư đất nền trong giai đoạn tới. Tổng giám đốc Công ty BĐS Việt An Hoà, ông Trần Khánh Quang nhận định: Đầu năm 2024, sẽ là "ván bài mới" của thị trường đất nền. Hiện mức giá đất nền đã được điều chỉnh sát với giá trị thực sau giai đoạn tăng trưởng nhanh, mở ra cơ hội cho nhà đầu tư lẫn khách hàng có nhu cầu ở thực.

"Xét về lâu dài thì sức hút đất nền rất khó giảm. Tâm lý chuộng nhà gắn với đất, cùng với nhu cầu tích lũy tài sản an toàn cùng với khả năng tăng lợi nhuận từ đất nền vẫn còn cao chính là yếu tố khiến cho phân khúc này được lòng giới đầu tư. Khi những khó khăn được tháo gỡ, thị trường bất động sản hồi phục trở lại hoàn toàn, các kênh huy động vốn được khơi thông thì nhu cầu của phân khúc này cũng sẽ lại tăng lên từ đó kéo theo là giá bán tiếp tục có sự biến động", chuyên gia nhấn mạnh. 

Nhà đầu tư 'ăn theo' sóng đất nền lưu ý gì?

Lâu nay nhà đầu tư luôn coi phân khúc đất nền gần khu dân cư, khu công nghiệp là “phân khúc vua” bởi tỷ lệ tăng giá cao, thời gian tăng giá nhanh, tỷ lệ lợi nhuận cao, đa số sản phẩm có giá trị thấp, vừa túi tiền hầu hết các nhà đầu tư. Trên thực tế, đã có nhiều nhà đầu tư thắng lớn, kiếm tiền tỷ từ các thương vụ “lướt sóng”, sang nhượng đất ven khu công nghiệp, nhất là sau khi “đại bàng” đổ bộ vào các khu công nghiệp sẽ kéo theo lượng lớn chuyên gia và người lao động về làm việc, nhu cầu an cư theo đó tăng lên, nhà đầu tư sẽ thắng lớn nếu chọn được sản phẩm tốt.

Song, "mật ngọt" dễ "chết ruồi". Giới phân tích cho rằng, các khu công nghiệp lớn hầu hết đều được đầu tư bài bản và khép kín, từ khu ăn uống, nơi ở, đến khu vui chơi, giải trí của công nhân, chuyên gia. Các địa phương, khi quy hoạch khu công nghiệp, cũng đồng bộ những hạng mục này. Vì vậy, nếu nhà đầu tư không tính toán kỹ, việc đầu tư “ăn theo” khu công nghiệp quy mô lớn cũng dễ "nếm trái đắng". 

Ông Hà Văn Thiện, Phó Tổng giám đốc Trần Anh Group nhấn mạnh: Nhiều nhà đầu tư mạnh tay bơm tiền vào bất động sản ven khu công nghiệp là bởi kỳ vọng sinh lời từ khai thác cho thuê, kinh doanh buôn bán… Song, nhà đầu tư cần lựa chọn các khu công nghiệp liền kề khu dân cư, vì như vậy mới có thể “ăn theo” nhu cầu nhà ở, xây nhà trọ và các dịch vụ. 

Về vị trí địa lý, phải xem đất nền gần khu công nghiệp có nằm ở vùng kinh tế trọng điểm, được tập trung nguồn lực phát triển hay không. Đồng thời, cần xem xét về điều kiện tự nhiên và hệ thống giao thông gắn liền. Xem xét lĩnh vực mà khu công nghiệp thu hút đầu tư, nếu các khu công nghiệp công nghệ cao, thân thiện môi trường thường sẽ có cơ hội thu hút người dân nhiều hơn, tiềm năng tăng giá cao hơn...

"Đặc biệt, khi lựa chọn, các nhà đầu tư cần xem xét những vấn đề liên quan đến pháp lý và vị trí có thuận lợi di chuyển tới những khu công nghiệp hay không, bởi điều này sẽ giúp gia tăng tính thanh khoản của lô đất. Đồng thời, nhà đầu tư phải xem xét kỹ quy hoạch của vùng, vì biến số về quy hoạch tại các dự án khu công nghiệp là rất lớn', các chuyên gia phân tích.