Lãi vay dưới 6%/năm vẫn chưa 'kích' được sức mua

Lãi suất cho vay mua nhà đang ở mức thấp nhất kể từ giai đoạn Covid-19 cách đây 2 năm. Đây được xem là lực đẩy quan trọng cho sự phục hồi của thị trường bất động sản cuối năm.  

Cụ thể, lãi suất cho vay mua nhà tháng 11 giảm mạnh, đã lập đáy mới khi rời xa mốc 10%/năm. Nếu trong tháng 10, mức cao nhất thị trường thuộc về Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (MaritimeBank – MSB) với 10,99%/năm thì hiện tại, lãi suất cho vay mua nhà của nhà băng này chỉ còn 8,99%/năm, tương ứng mức giảm tới 2%. Đây là mức điều chỉnh rất lớn.  

Cùng với MSB, Ngân hàng TPBank và Ngân hàng Techcombank cùng có lãi suất cho vay mua nhà trên 10%, lần lượt là 10,7%/năm và 10,5%/năm. Tuy nhiên, trong tháng 11 này, cả TPBank và Techcombank cùng áp dụng mức 8,5%/năm, tương ứng mức giảm 2,2%/năm và 2%/năm.  

Các ngân hàng có vốn nước ngoài cũng vào cuộc giảm lãi suất cho vay mua nhà. Chẳng hạn, Shinhan Việt Nam cho vay mua nhà với lãi suất 8,3%/năm trong 6 tháng đầu và 9,7%/năm trong các năm sau đó; hoặc 8,5%/năm trong năm đầu, 9,3%/năm trong 2 năm đầu, 9,5%/năm trong 3 năm đầu. Tại Wooribank, mức lãi suất cho vay năm đầu tiên giảm xuống còn 8%/năm, lãi suất năm sau thả nổi chỉ khoảng 8,8 - 9%/năm. 

Đối với nhóm Big 4, mức lãi suất cho vay mua nhà năm đầu chỉ còn 6-7%/năm. Lãi suất thả nổi khoảng 9-10%/năm với các năm tiếp theo. Như vậy, sau một khoảng thời gian dài lãi suất huy động liên tục được điều chỉnh giảm và xuống mức rất thấp, dưới 6%/năm, lãi suất cho vay mua nhà đã có động thái giảm mạnh theo lãi suất huy động. 

Thế nhưng, hiện, phân khúc khách hàng cá nhân vay mua nhà lại rất thấp. Cụ thể, dư nợ tín dụng đối với vay mua quyền sử dụng đất tới hết tháng 8/2023 chỉ đạt hơn 62.700 tỉ đồng, giảm so với con số hơn 63.200 tỉ đồng vào cuối tháng 7. Số dư bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai gần như không thay đổi so với tháng trước, cho thấy nhu cầu mua căn hộ ở các dự án cũng không tăng nhiều.

Đáng chú ý, tỷ lệ giao dịch bất động sản hiện vẫn giảm mạnh so với các năm gần đây, khoảng hơn 50% so với cùng kỳ năm 2021 và 2022, đặc biệt là về phân khúc bất động sản nhà ở.

Trong khi đó, lượng tiền gửi của người dân vào ngân hàng vẫn duy trì mức cao, thống kê mới nhất từ Ngân hàng Nhà nước ghi nhận hơn 6,45 triệu tỷ đồng, một con số rất lớn, tăng gần 10% so với hồi đầu năm.

Trước câu hỏi làm thế nào để người dân có thể yên tâm rút tiền từ ngân hàng để mua bất động sản? Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, mặc dù Ngân hàng Nhà nước có yêu cầu hạ lãi suất nhưng để thị trường phục hồi, chỉ yếu tố về lãi suất là chưa đủ. Người dân có nhu cầu thật lúc nào cũng sẵn sàng "xuống tiền" để mua nhà, cho dù Nhà nước hay ngân hàng có chính sách hỗ trợ hay không. Do đó, vấn đề ở đây là làm sao giá nhà phải hợp lý, nhất là trong bối cảnh thị trường vẫn trầm lắng nên nhiều người vẫn "dò sóng" nhà đất, căn hộ chung cư có thể giảm thêm trong thời gian tới. 

Giá nhà năm 2024 khó giảm như mong đợi

Ghi nhận giá bán ra của hầu hết các dự án hiện đã thấp hơn kỳ vọng của doanh nghiệp. Sự điều chỉnh này tạo tâm lý tốt cho người mua, đặc biệt là nhóm người mua để ở. Tuy nhiên, xét trên mặt bằng chung, giá nhà vẫn khó giảm mạnh. Thậm chí, theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), bất động sản là sản phẩm có tính nội địa hóa cao, giá cả sẽ tăng với tốc độ khác nhau ở các khu vực và thị trường khác nhau, chủ yếu phụ thuộc vào cán cân cung - cầu.

Dẫn lại số liệu về lượng dự án đủ điều kiện huy động vốn trong 9 tháng đầu năm 2023 ở TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá, thị trường tiếp tục bị mất cân đối, phân khúc nhà ở cao cấp luôn chiếm tỷ lệ áp đảo lên đến 70 - 80% sản phẩm nhà ở trên thị trường, phần còn lại là nhà ở trung cấp và hầu như không còn nhà ở bình dân.

"Giá nhà tăng liên tục từ năm 2017 đến nay và vẫn neo cao, vượt ngoài khả năng tài chính của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp. Với căn hộ bình dân có giá 2 - 3 tỷ đồng, người có thu nhập trung bình thấp để dành được khoảng 100 triệu đồng/năm phải mất khoảng 25 năm mới có thể mua được nhà", ông Châu nhận định.  

Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, cho biết trong quý 3/2023, cơ cấu nguồn cung bất động sản trên thị trường vẫn chủ yếu là phân khúc trung và cao cấp. Trong đó, phân khúc căn hộ trung cấp giá 25 – 50 triệu đồng/m2 chiếm khoảng 75% nguồn cung. Phân khúc căn hộ cao cấp có giá từ 50 triệu đồng đến 80 triệu đồng/m2 vẫn đang chiếm khoảng 26% tổng cung. Phân khúc nhà ở có giá dưới 20 triệu đồng/m2 còn khan hiếm.  

“Cơ cấu sản phẩm trên thị trường chưa cân đối, giá nhà vẫn cao so với thu nhập người dân nên chưa hướng tới người mua cuối cùng. Giao dịch chủ yếu mua đi bán lại, tiềm ẩn nguy cơ bong bóng bất động sản. Rất nhiều khách hàng của Vietcombank có sẵn tiền gửi trong ngân hàng, dù bây giờ lãi suất đã xuống rất thấp nhưng họ vẫn gửi tiền chứ không đầu tư bất động sản vì họ còn đang chờ giá xuống…”, đại diện ngân hàng Vietcombank nói.  

Rõ ràng, nếu lúc nào cũng đặt ra vấn đề "gỡ", "giải cứu" doanh nghiệp bất động sản, thì trong tương lai, giá nhà sẽ còn lên đến đâu khi mọi chi phí lãi vay trong hàng chục năm lại được các doanh nghiệp cộng vào giá thành sản phẩm. Dù ngân hàng có điều chỉnh giảm lãi vay, nhưng chưa chắc chủ đầu tư đã giảm giá bán nhà cho người dân.  

Theo đó, để tăng khả năng tiếp cận nhà ở với giá hợp lý cho người dân, cần giải quyết được "nút thắt" quan trọng nhất là thiếu nguồn cung do đất đai chưa được sử dụng tối ưu, đồng thời phải sử dụng các công cụ điều tiết cung cầu để thị trường phát triển thực chất.  

Nhu cầu "đầu cơ" càng lớn, càng nằm ngoài kiểm soát, càng "thổi giá" bất động sản và biến động với biên độ lớn. Do đó, cần nghiên cứu phương án áp dụng mức thuế phù hợp với tài sản lũy kế theo số lượng, quy mô bất động sản sở hữu để làm giảm động lực đầu cơ. Đồng thời, có các chính sách tín dụng làm hạn chế việc đầu cơ như áp dụng lãi suất cao hơn khi mua bất động sản thứ hai, thứ ba...