Thu hồi "đất 2 giá" khiến doanh nghiệp "dở khóc dở cười"

Chiều 3/11, trong phiên thảo luận về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) tại hội trường, nhiều đại biểu đề xuất quy định nhà nước thu hồi đất tất cả dự án phát triển kinh tế - xã hội, bao gồm dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án như nhà ở thương mại, khu đô thị, bãi bỏ cơ chế thỏa thuận.

Cụ thể, không đồng tình với quan điểm thu hẹp phạm vi thu hồi đất phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, đại biểu Phạm Văn Thịnh (đoàn Bắc Giang) nói nếu duy trì việc thực hiện các khu đô thị, nhà ở thương mại theo hình thức thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì "không bao giờ thực hiện được".

"Khi thỏa thuận thì sẽ có rất nhiều ý kiến khác nhau. Mỗi người dân có thể đưa ra một giá. Thực tiễn là nếu chúng ta duy trì song song 2 hình thức vừa thu hồi vừa thỏa thuận nhận chuyển nhượng sẽ tạo ra những cái bất hợp lý trong xã hội", ông Thịnh nêu.

Dẫn thực tế tại địa phương, ông Thịnh cho biết một hộ dân có thửa đất mà một phần thuộc diện thu hồi cho đường cao tốc, do Nhà nước thu hồi, phần còn lại thì thuộc về dự án thương mại, dịch vụ khác với giá thỏa thuận. "Tự dưng nó tạo ra sự bất công khi trong cùng một diện tích đất, giá Nhà nước thì thấp, giá thương mại lại rất cao. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng người dân luôn cảm thấy thiệt thòi, thiếu sự đồng thuận khi Nhà nước thu hồi đất", ông Thịnh nói,

Ngược lại, doanh nghiệp khi phải thỏa thuận với người dân có đất để thực hiện dự án cũng gặp không ít khó khăn. Nhiều trường hợp doanh nghiệp mất nhiều năm để thỏa thuận, có trường hợp phải "đi đêm" thỏa thuận với giá cao hơn, thiếu công bằng với số còn lại. Dù như vậy, vẫn rơi vào tình trạng dở khóc, dở cười khi thỏa thuận được trên 90% diện tích, thậm chí còn cao hơn mà vẫn không thể triển khai dự án dù chỉ còn số ít không đồng thuận.

"Điều này chính là nguồn cơn dẫn đến việc người dân bức xúc, khiếu kiện đất đai phức tạp ở các địa phương chiếm tới 75% như hiện nay. Tôi mạnh dạn đề xuất, nên mở rộng hình thức Nhà nước thu hồi đất để phát triển dự án kinh tế - xã hội", ông Thịnh kiến nghị.

Đồng tình quan điểm "Nhà nước nên đứng ra thu hồi đất để đảm bảo công bằng và thuận lợi", song, Đại biểu Trần Văn Lâm (Bắc Giang), cho rằng, "phải tuân thủ nguyên tắc thỏa thuận trong việc thu hồi đất".

Ông cho rằng nên làm rõ nguyên tắc khi nào thỏa thuận và thỏa thuận ra sao. "Phải phân biệt đất thu hồi cho các dự án nhà ở thương mại, nếu là đất ở, hai bên buộc phải thỏa thuận. Còn nếu là đất nông nghiệp, vấn đề chuyển sang đất ở là thẩm quyền của Nhà nước. Như vậy, chỉ có thể Nhà nước đứng ra thu hồi, sau đó chuyển quyền và chuyển cho dự án nhà ở thương mại để tiến hành đấu giá", ông Lâm phân tích. 

Riêng với đất nông nghiệp chuyển sang cho các dự án của doanh nghiệp, đại biểu tỉnh Bắc Giang lại cho rằng phải trở lại phương án thỏa thuận để đảm bảo nguyên tắc thị trường, đó là bán đúng cái mình có, không thể bán cái của người khác.

"Hiện nay, hai bên thỏa thuận nên người dân cứ nghĩ rằng đất đó khi chuyển là đất ở, nên đòi hỏi bồi thường với giá đất ở. Vì thế tạo ra mâu thuẫn và không thể đền bù được, chênh lệch giá sau này vào một phần của doanh nghiệp nên tạo ra sự bức xúc", ông Lâm phản ánh thực tế.

Đại biểu Trịnh Xuân An (Ủy viên chuyên trách Ủy ban Quốc phòng - An ninh) cũng cho rằng, Nghị quyết 18 có nêu "tiếp tục cơ chế thỏa thuận trong thu hồi đất", song cũng không yêu cầu tất cả các dự án đều phải thỏa thuận. Ông An cho rằng thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội nhằm phát huy nguồn lực đất đai và nâng cao hiệu quả ruộng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội.

"Quan trọng nhất là phải phát huy được nguồn lực đất đai và biến đất đai trở thành sức mạnh của nền kinh tế. Muốn vậy, phải cho phép thu hồi đối với các dự án. Tất nhiên, thu hồi với dự án quy mô bao nhiêu, có tính chất như thế nào, đề nghị quy định thẳng trong luật", đại biểu Trịnh Xuân An nói.

Đồng thời góp ý, việc thu hồi đất có thể áp dụng với những dự án có quy mô lớn từ 300ha trở lên và là những khu đô thị, khu dân cư hiện đại. Như vậy mới đủ tiêu chí, mới có được bộ mặt của một đất nước có những đô thị lớn, có những công trình, dự án lớn.

"Phải thu hồi mới làm được, còn nếu thỏa thuận, khi không thể thỏa thuận được thì quy định sẽ trở thành vô nghĩa. Không thể có một dự án hàng trăm hecta mà lại đi thỏa thuận với từng hộ dân, từng người được", ông An nói và nhấn mạnh, nếu Luật Đất đai (sửa đổi) lần này theo hướng trên, sẽ tháo gỡ được nhiều vướng mắc, bất cập đang đặt ra, tạo sự đồng thuận của nhân dân, khơi thông các nguồn lực cho tăng trưởng mạnh mẽ hơn.

Sửa Luật Đất đai cần 'xé rào' cho nguồn cung nhà ở

Liên quan đến việc nhận quyền sử dụng đất đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại, Chính phủ nêu hai phương án.

Phương án 1: Giữ quy định về các loại đất được làm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất như Luật Nhà ở hiện hành; Phương án 2: Đề nghị mở rộng về các loại đất được làm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất điều kiện được nhận chuyển nhượng không giới hạn về các loại đất.

Nêu ý kiến, đại biểu Hà Sỹ Đồng, Phó chủ tịch UBND tỉnh Quảng Trị đánh giá, phương án 2 là nội dung rất mới so với dự thảo ở Kỳ họp thứ 5. Việc này được cho là sẽ thúc đẩy tiến trình đô thị hóa đất nước, hạn chế phát sinh thủ tục hành chính và nhiều lợi ích khác như trong Báo cáo 598 của Chính phủ.

“Với khả năng quản lý như hiện nay cộng với việc đây là đề xuất mới, chưa được đánh giá tác động đầy đủ thì việc vẫn để cả phương án 1 theo tôi là sự cẩn trọng cần thiết”, đại biểu Đồng phát biểu. Song, từ yêu cầu của thực tiễn, ông nghiêng về phương án 2.

Ông Đồng phân tích, phương án 1 quy định như hiện nay thì trong dự án có 1m2 đất ở thì được làm, được chuyển mục đích toàn bộ diện tích còn lại sang đất ở cho dự án, còn nếu không có mét vuông nào thì không được làm. 

“Tuy nhiên, việc có 1m2 đất ở hay không có mét vuông nào không mang lại mục tiêu quản lý nào rõ ràng mà chỉ làm phức tạp về điều kiện, thủ tục. Thực tế rất nhiều nhà đầu tư phải cố gắng "vẽ" dự án sao cho dính 1m2 đất ở gần đó thì mới được làm. Thế nên tác động thật của quy định này là hạn chế những dự án mọc lên giữa khu vực không có dân cư sinh sống trước đó”, đại biểu nêu rõ thực trạng.

Theo ông Đồng, việc hạn chế những dự án mọc lên giữa khu vực không có dân cư sinh sống trước đó cũng không cần thiết, vì hai lý do. Thứ nhất, dự án mọc lên như vậy cũng không có tác động tiêu cực rõ ràng nào. Một khu vực mới hoàn toàn vẫn có thể phát triển một khu dân cư mới. Thứ hai, pháp luật hiện nay có đầy đủ công cụ về quy hoạch cấp phép, môi trường... để bảo đảm sử dụng đất để làm dự án nhà ở phải phù hợp với hạ tầng hay không ảnh hưởng đến lợi ích xung quanh.

“Lập luận của phương án 1 nghiêng về sự ổn định về quan hệ xã hội đối với đất làm nhà ở đã có trước đó, nhưng cũng không nhất thiết vì sự ổn định đó mà không thay đổi khi thấy có những bất cập cần phải thay đổi”, ông Đồng nhìn nhận.

Còn lập luận của phương án 2 là nhằm đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa và cung cấp nhà ở cho người dân, theo ông Đồng đây thực sự là điều rất cần thiết. Nhất là hiện nay, Việt Nam đang trong quá trình đô thị hóa nhanh, dân cư dồn về đô thị. Nếu không mở rộng nguồn cung nhà ở thì cung thấp hơn cầu, giá nhà sẽ cao. Thực tế cũng cho thấy giá nhà ở của Việt Nam quá cao so với thu nhập trung bình của xã hội, dẫn đến hệ quả nhiều người phải sống trong các căn hộ dưới chuẩn an toàn. Cũng không ít trường hợp vì không chịu được chi phí mua nhà nên chấp nhận xây nhà trên đất nông nghiệp.

Ông Đồng dẫn chứng, vụ cháy chung cư mini vừa qua có một phần nguyên nhân là do có quá nhiều rào cản không cần thiết để cung nhà ở. Vì thế, việc gỡ bỏ những rào cản, chỉ giữ lại những yêu cầu thật cần thiết về an toàn chính là cách để hạn chế những vụ việc thương tâm như vậy.

“Điều này, tất nhiên còn phụ thuộc vào nhiều quy định khác, trong đó có Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi mà Quốc hội sắp thông qua, song những thay đổi mạnh mẽ từ Luật Đất đai sẽ mở đường cho các thay đổi có liên quan. Vì thế tôi đề nghị thông qua Luật Đất đai sửa đổi tại kỳ họp này”, Phó Chủ tịch Quảng Trị nêu quan điểm.