Đất đai là nguồn lực quan trọng có tính quyết định tới thành công của một dự án kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, trong thời gian vừa qua việc tiếp cận đất đai cho các dự án kinh doanh bất động sản gặp nhiều khó khăn.

Dù doanh nghiệp đã chuẩn bị đầy đủ các nguồn lực để phát triển dự án, đặc biệt về vốn và các thủ tục cấp phép đầu tư nhưng việc triển khai dự án vẫn bị ách tắc từ năm này qua năm khác do không tiếp cận được quỹ đất sạch. Tất cả đều xuất phát từ các bất cập chồng chéo ở Luật Đất đai 2013.

Vì vậy, tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, kịp thời tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý và sử dụng đất đai sẽ là cơ sở quan trọng tạo nguồn lực và động lực mới để phát triển.

Nghị quyết 18 được ban hành ngày 26/6 vừa qua đã tương đối rõ hình hài, đáp ứng mong đợi của người dân, với nhiều điểm mới nổi bật, trong đó "bỏ khung giá đất" được coi là một đột phá.

Song, đây chỉ là bước đầu, Luật Đất đai sửa đổi tới đây dự kiến sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại kỳ họp thứ tư (tháng 10/2022) cần phải tháo gỡ những vấn đề gì để khắc phục những bất cập của Luật Đất đai hiện hành? Đâu sẽ là những điểm mấu chốt luật mới cần tập trung giải quyết để 'cởi trói' cho doanh nghiệp? đang là vấn đề "nóng" được luận bàn sôi nổi.

Góp ý cho Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế (Đại học Luật Hà Nội) cho rằng, đề nghị dự luật cần quy định rõ cơ quan quản lý giá đất độc lập với UBND cấp tỉnh, có nhiệm vụ quyết định giá đất từng địa phương. Việc xác định giá phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai, áp dụng phương pháp định giá phù hợp.

"Cần làm rõ cách hiểu nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường là như thế nào. Vấn đề này đã được bàn luận nhiều, trong thời gian dài, kể từ khi xây dựng Luật Đất đai năm 1993, đến năm 2003 và 2013. Nhưng tiếc thay, ngay cả đến dự luật sửa đổi lần này vẫn chưa đưa ra được câu trả lời thỏa đáng", ông Tuyến quan ngại.

Trong khi đó, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, một trong những điểm cần tập trung làm rõ khi đưa Nghị quyết 18 về chủ đề đất đai vào Luật Đất đai (sửa đổi) là khái niệm “giá đất thị trường”.

"Có ý kiến còn cho rằng không có giá đất thị trường - thứ lúc lên, lúc xuống; lúc nóng, lúc lạnh; mỗi lúc một khác - chỉ có giá đất do Nhà nước quy định. Tôi thấy cách hiểu này không ổn vì người dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau không cần biết giá đất của Nhà nước, thuận mua - vừa bán là hai bên đều vui vẻ. Hơn nữa, Nhà nước có quy định cũng phải dựa vào cơ sở nào đó chứ không thể "tùy thích", GS Đặng Hùng Võ cho hay.

Nêu giải pháp, GS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh, "Cần đưa định nghĩa giá đất thị trường theo tiêu chuẩn quốc tế vào Luật Đất đai sắp sửa; Chú trọng vào thuế sử dụng đất, giảm thuế suất chuyển quyền để giá đất thực được các bên ghi nhận trên hợp đồng chuyển quyền; Lập cơ sở dữ liệu giá đất thị trường; và đưa phần mềm xử lý dữ liệu để ước tính giá đất do Nhà nước quy định. Giá đất cho một năm nào đó có thể tính bằng giá đất trung bình của hai ba năm trước, sau khi loại bỏ những dữ liệu bất thường.

Ở các nước công nghiệp, chỉ cần xác định được giá đất của Nhà nước bằng 70-80% giá đất thị trường là đủ mức cần thiết. Việt Nam cũng nên theo cách thức như vậy mà làm".

Cũng trong Nghị quyết số 18 có đề cập đến việc bỏ khung giá đất, giao đất phải thông qua các hoạt động công khai minh bạch, đấu thầu, không dựa trên cơ chế xin - cho. Cùng với đó là tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt mà phải qua ngân hàng trong giao dịch bất động sản...

Nêu quan điểm về vấn đề này, theo bà Nguyễn Thị Cúc, nguyên Phó tổng Cục trưởng Tổng Cục Thuế, Chủ tịch Hội Tư vấn Thuế Việt Nam, nên bổ sung xây dựng chính sách thuế theo hướng đơn giản, dễ hiểu, dễ xác định rõ đối tượng chịu thuế tài sản, đất đai, số thuế phải nộp, đồng bộ với quy định của pháp luật về đất đai và quy định của pháp luật có liên quan.

"Chỉ khi xây dựng được cơ sở dữ liệu, đưa ra thông tin minh bạch, công khai, mới tránh tình trạng thổi giá, tránh những tình trạng thu thuế không đúng với quy định. Khi chính sách về bất động sản được sửa đổi cụ thể và được định hướng rõ ràng thì thị trường mới bền vững phát triển và đảm bảo lợi ích các bên", bà Cúc khẳng định.

Bên cạnh đó, để đánh trúng, đúng đối tượng, thực hiện đúng chủ trương, tinh thần Nghị quyết 18, cần đánh thuế tài sản với những người sở hữu nhiều nhà đất, không phải là tăng thuế tài sản mà là cải cách nó. Nghĩa là thuế này sẽ không đánh vào người nghèo mà đánh vào những đối tượng đầu cơ, tích trữ nhiều nhà, đất... Những việc này sẽ góp phần "trị" hiện tượng sốt đất và giúp giá nhà, đất bình ổn lại.

"Chúng ta chưa cần ngay một luật thuế hoàn chỉnh mà trước mắt phải phân loại, định nghĩa như thế nào là đầu cơ, sau đó điều chỉnh dần. Bởi lâu nay nhiều người vẫn nhờ người đứng tên trong sổ nhà đất, dòng tiền chưa minh bạch nên rất khó xác định bất động sản chính chủ để đánh thuế. Vì thế, phải làm thật chặt khâu này rồi mới bắt tay xây dựng quy định đánh thuế đối tượng đầu cơ bất động sản, có như vậy luật mới thật sự đi vào thực tiễn", các chuyên gia nhấn mạnh.

Cũng theo giới chuyên môn, Luật Đất đai mới không chỉ cần sát với thực tiễn, mà còn cần nhìn trước xu thế phát triển trong tương lai. Các loại hình sở hữu bất động sản đang ngày càng thay đổi nhanh chóng theo xu thế phát triển của thị trường như condotel, officetel... không được đảm bảo quyền sở hữu khi luật không theo kịp sự phát triển này.

Đặc biệt, trong giai đoạn công nghệ số phát triển như vũ bão hiện nay, chắc chắn sẽ xuất hiện thêm nhiều hình thức sở hữu mới mà Luật chỉnh sửa cần có tầm nhìn trước và đưa vào quy định nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên, giúp thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch và hiệu quả. 

Tóm lại, chỉnh sửa Luật Đất đai là nhiệm vụ hết sức quan trọng cần được cân nhắc và tính toán kỹ. Nhưng trên hết và xuyên suốt, các sửa đổi phải đảm bảo được tính hợp lý khi áp dụng vào thực tiễn với mục tiêu giải phóng nguồn lực đất đai phục vụ cho công cuộc phát triển kinh tế - xã hội một cách hiệu quả nhất.

Với tiến độ chuẩn bị như hiện nay, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hi vọng sẽ không thêm lần lỡ hẹn nào nữa, để giúp khơi thông và tăng thêm nguồn lực cho các doanh nghiệp vượt qua được giai đoạn khó khăn và phát triển bền vững hơn trong tương lai.