Lộ diện những doanh nghiệp địa ốc tiếp tục 'giữ lửa' thị trường 

Thị trường bất động sản quý IV đang chuyển biến tích cực về cuối năm khi đa số các chủ đầu tư có sẵn nguồn hàng đều sẵn sàng mở bán thay vì phải chờ đến năm sau. Theo ghi nhận, sức nóng của thị trường đang được dẫn dắt bởi phân khúc căn hộ, với mức giá liên tục thiết lập mặt bằng mới ở mức cao, trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Tổng hợp của Batdongsan.com.vn cho thấy, nhiều dự án mở bán mới tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều có mức giá khá cao. Trong đó, tại Hà Nội, mức giá trung bình dao động từ 45 - 90 triệu đồng/m2. Còn tại TP. Hồ Chí Minh, mức giá trung bình dao động từ 45 - 130 triệu đồng/m2.

Báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam cũng cho thấy, trong những tháng cuối năm 2024, riêng rổ hàng căn hộ sơ cấp tại TP. Hồ Chí Minh sẽ có thêm 3.000 căn hộ, nâng tổng nguồn cung năm 2024 lên 5.000 căn. Còn tại Hà Nội, dự báo trong quý IV/2024, nguồn cung căn hộ mới sẽ ghi nhận thêm hơn 10.000 căn. 

Vào “guồng” chu kì mới, tại TP.HCM, Nam Long (NLG) là đơn vị giữ vững phong độ nhất khi liên tục có dự án chào bán ra thị trường. Đơn cử, dự án Nam Long II Central Lake (Cần thơ) đã hoàn thành việc đóng tiền sử dụng đất. Tháng 11 này sẽ giới thiệu 274 sản phẩm (gồm đất nền và nhà phố thương mại xây sẵn), dự kiến doanh thu sẽ được ghi nhận ngay trong quý IV... 

Tương tự, từ tháng 10/2024, Tập đoàn Vingroup (VIC) chính thức mở bán phân khu tại khu đô thị Vinhomes Grand Park. Trong báo cáo tài chính hợp nhất quý 3/2024, VIC công bố lợi nhuận sau thuế hợp nhất 9 tháng đầu năm 2024 đạt 4.069 tỉ đồng, gấp 2,6 lần cùng kỳ năm trước. Đây sẽ là nền tảng vững chắc cho tăng trưởng kết quả kinh doanh của Vinhomes trong thời gian tới, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản được kỳ vọng tiếp tục hồi phục.  

“Ông lớn” địa ốc tiếp theo phải kể đến Nhà Khang Điền (KDH) với loạt dự án lớn đang trong quá trình chuẩn bị bàn giao hoặc sẵn sàng mở bán. Theo báo cáo mới đây của hãng Chứng khoán Nhất Việt (VFS), giai đoạn 2024 - 2026 sẽ là điểm rơi lợi nhuận của Khang Điền nhờ việc bàn giao sản phẩm tại loạt dự án trọng điểm. Trong đó, dự án The Privia (1,84 ha, Q. Bình Tân, TP.HCM) đang gấp rút hoàn thiện sản phẩm để bàn giao cho khách hàng vào cuối năm 2024 và đầu năm 2025, thu về gần 3.000 tỷ đồng doanh thu cho doanh nghiệp. 

Bổ sung nguồn cung, các chủ đầu tư còn “mạnh tay” tung ra thị trường các chính sách bán hàng với nhiều lợi điểm cho nhà đầu tư, kỳ vọng sức cầu sẽ bật tăng trở lại sau khoảng thời gian dồn nén. Bên cạnh thông tin tích cực từ chính sách ba bộ luật về bất động sản thì câu chuyện hạ tầng liên tục được đầu tư tại một số khu vực liền kề TP. Hồ Chí Minh như các tỉnh Long An, Đồng Nai hay Bình Dương cũng tiếp thêm hiệu ứng sức cầu cho thị trường bất động sản.   

Giảm sự can thiệp hành chính vào thị trường  

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, từ nay đến hết năm 2024, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản dù sẽ rõ nét hơn, nhưng chưa thể “bứt phá” bởi mức độ hấp thụ vẫn còn là ẩn số và sức mua chịu sự phân hóa theo từng phân khúc, từng khu vực. 

Ghi nhận thực tế, hiện nguồn cung mới sản phẩm trên thị trường đã có sự cải thiện rõ rệt, song đáng nói áp đảo thị trường vẫn là phân khúc sản phẩm cao cấp, hạng sang và chỉ tập trung ở một số dự án nhất định, bởi số lượng dự án đủ điều kiện triển khai ít, làm hạn chế tính đa dạng của sản phẩm. Dẫn đến việc, các chủ đầu tư đã ưu tiên lựa chọn phân khúc cao cấp nhằm tối ưu hóa lợi nhuận, thay vì việc hướng sự quan tâm đến phân khúc bình dân nhu cầu lớn, nhưng lợi nhuận thấp.    

“Số đông các dự án được mở bán lớn đều là những dự án nằm trong khu vực đô thị hiện hữu, được cấp phép từ trước đó và giá bán vốn dĩ đã ở mức cao. Bởi vậy, khi đưa sản phẩm ra thị trường, các chủ đầu tư đều căn cứ vào mức giá thị trường khu vực lân cận để xây dựng giá cho dự án của mình. Những dự án được cấp phép mới hết sức hạn chế trong khi những dự án đã được phê duyệt chủ trương từ giai đoạn trước, nhưng do vướng mắc thủ tục pháp lý về đất đai nên vẫn phải nằm chờ”, ông Trần Văn Bình, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho hay. 

Câu chuyện "nghẽn" pháp lý liên quan đến đất đai của dự án nhà ở, vốn dĩ đã được nhắc đến rất nhiều trước đây, hiện nay lại đang tiếp tục “hâm nóng” nghị trường Quốc hội tại Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XV đang diễn ra ở Hà Nội, khi Chính phủ có Tờ trình Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, dự kiến sẽ biểu quyết thông qua vào ngày 30/11 tới đây.  

Liên quan đến vấn đề này, đại biểu Quốc hội Trịnh Thị Tú Anh (Đoàn đại biểu tỉnh Lâm Đồng) cho rằng, hiện nay Nhà nước đang quản lý và điều tiết thị trường bất động sản dựa trên 4 công cụ: chính sách đất đai; kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất; tài chính bất động sản và quản lý hành chính. Trong đó, Nhà nước vừa là đại diện cho sở hữu toàn dân về đất đai, vừa là người tiêu dùng đất.

“Vấn đề quan trọng nhất hiện nay là cởi trói pháp lý liên quan đến đất đai. Nhà nước cũng cần phải giảm sự can thiệp hành chính vào thị trường và doanh nghiệp bằng vai trò điều tiết gián tiếp, mang tính chất dẫn dắt. Kỳ vọng, sau khi những quy định mới được ban hành sẽ tạo sự đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp lý liên quan đến bất động sản, để thị trường phát triển minh bạch, bền vững”, bà Trịnh Thị Tú Anh bày tỏ. 

Nêu quan điểm, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp nhìn nhận: Việc Quốc hội cho ý kiến để thông qua Nghị quyết thí điểm nhằm tháo gỡ vướng mắc về pháp lý đất đai cho các dự án nhà ở, được kỳ vọng sẽ là bước “đột phá” để thị trường bất động sản gia tăng nguồn cung thời gian tới. Song, Chính phủ cũng cần phải nhanh chóng có phương án cụ thể nhằm giải quyết những bất cập mà các đại biểu nêu ra, để Nghị quyết sớm được đi vào thực tế.

"Việc nhanh chóng hoàn thiện hệ thống pháp lý về tín dụng bất động sản, gồm thuế bất động sản, chính sách tín dụng ưu đãi, chính sách về đa dạng hóa các kênh tín dụng để giúp doanh nghiệp mở rộng kênh huy động vốn...là rất cấp bách", vị này cho hay.