'Gen Z là nhóm có tác động lớn nhất tới xu hướng thuê nhà'

Phân khúc nhà ở giá rẻ có nhu cầu cao trên thị trường nhưng thiếu nguồn cung trầm trọng. Năm 2024, gần 67% chung cư mới trên thị trường Hà Nội ở phân khúc cao cấp và hạng sang. 

Dự báo năm 2025 sẽ biến mất phân khúc sơ cấp giá 50 triệu đồng/m2. Thậm chí, các chuyên gia còn cho rằng, chung cư mới giá dưới 50 triệu/m2 ở Hà Nội sắp biến mất. Câu chuyện nhà ở thương mại giá phù hợp được kỳ vọng thiết lập lại cán cân cung cầu trên thị trường nhưng giờ đây ngày càng xa vời.

Thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, quý III/2024, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đã tăng 64% so với quý II/2019, gấp đôi mức tăng của Tp. Hồ Chí Minh. Giá bán trung bình sơ cấp tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2.  

Tại hội thảo “Tiềm năng của căn hộ cho thuê Lease Home”, giới chuyên gia nhận định trong bối cảnh nguồn cung bất động sản, nhất là tại các quận trung tâm Hà Nội ngày càng khan hiếm, căn hộ dịch vụ cho thuê được đánh giá là một kênh đầu tư hấp dẫn.    

Theo TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh, thuê nhà trở thành từ khóa “hot” đối với cả người đi thuê - bên cầu và phía nhà đầu tư - bên cung. Trong đó, sản phẩm căn hộ dịch vụ tại các thành phố lớn được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng nhờ hiệu quả vận hành. Tỉ lệ lấp đầy căn hộ dịch vụ ở Hà Nội và Tp.Hồ Chí Minh thực tế đạt mức cao hơn so với một số sản phẩm khác. Đơn cử, tỉ lệ lấp đầy phòng khách sạn ở hai đô thị đặc biệt là 68-70%, còn tỉ lệ lấp đầy căn hộ dịch vụ tại dự án ở Hà Nội từ 80 đến 89%. 

Ông chỉ ra bốn nhóm đối tượng chính tạo nên nhu cầu này: người nước ngoài, người Việt Nam tìm kiếm không gian sống phù hợp với nhu cầu sinh hoạt, làm việc và học tập, thế hệ trẻ - Gen Z với lối sống linh hoạt và chú trọng đến chất lượng cuộc sống, cùng với những người có thu nhập thấp.

Đặc biệt, Tiến sĩ Võ Trí Thành nhấn mạnh rằng Gen Z đang có ảnh hưởng lớn nhất đối với xu hướng thuê nhà, đặc biệt là đối với phân khúc nhà ở cao cấp. Tầng lớp giàu có đang ngày càng gia tăng và trẻ hóa, thúc đẩy nhu cầu đối với các căn hộ cao cấp.

Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cũng đồng quan điểm khi chia sẻ rằng, phân khúc căn hộ cao cấp hướng đến khách hàng thượng lưu, bao gồm các chuyên gia nước ngoài và những cá nhân có khả năng tài chính cao, trong đó có Gen Z. Những yếu tố quan trọng mà nhóm khách hàng này quan tâm khi lựa chọn căn hộ thuê bao gồm vị trí, tiện ích, chất lượng sản phẩm và đơn vị quản lý vận hành.

Bên cạnh đó, chuyên gia kinh tế, tiến sĩ Nguyễn Minh Phong cho rằng nhóm khách thuê nước ngoài bao gồm chuyên gia và nhân lực công nghệ cao cũng sẽ là nhóm có tác động đến xu hướng thị trường cho thuê căn hộ Lease Home. 

Dòng vốn FDI sẽ tiếp tục “đổ bộ” vào các tỉnh, thành phố lớn như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương... Việt Nam đang từng bước trở thành một trung tâm sản xuất, nằm trong chuỗi cung ứng khu vực, toàn cầu của nhiều tập đoàn công nghệ hàng đầu thế giới như Samsung, LG, Intel, Apple, GE, Foxconn… Google sẽ mở văn phòng ở Việt Nam vào tháng 4/2025 và Nvidia mở trung tâm R&D để phát triển ứng dụng trí tuệ nhân tạo…

Cho thuê dài hạn tại quận lõi trung tâm 'chiếm sóng'

Nhu cầu đầu tư gia tăng từ nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh, có nhu cầu tìm đến một kênh đầu tư tích tài sản an toàn và dài hạn. Các căn hộ hạng sang, được quản lý, vận hành bởi các đơn vị uy tín với hệ thống tiện ích đẳng cấp sẽ thu hút nhu cầu ở thực của nhóm khách hàng cao cấp là "điểm đến" của dòng vốn đầu tư nhờ khả năng cho thuê với tỷ suất sinh lời vượt trội, bền vững.

Chia sẻ về tỉ suất sinh lời, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết: Căn hộ dịch vụ hiện đang là sản phẩm mang lại hiệu quả đầu tư cao nhất trong các loại phân khúc cho thuê. Bởi mức giá của căn hộ dịch vụ cho thuê thấp hơn từ 35 - 70% so với căn hộ có pháp lý lâu dài nhưng giá thuê lại cao hơn từ 25 - 50%.

Đặc biệt, chuyên gia cho rằng với công trình cấp 1 tại khu vực nội đô, khả năng dự án được tiếp tục gia hạn sau thời gian 50 năm là rất tích cực. Do đó, nếu lựa chọn dự án sẵn sàng đưa vào sử dụng ở khu vực trung tâm được quản lý, vận hành tốt thì khả năng hồi vốn khá nhanh. Hơn thế, việc giá bán thấp hơn khoảng 40% căn hộ lâu dài, nhà đầu tư có thể dùng phần chi phí này để đầu tư những loại hình sản phẩm khác nhằm đa dạng hóa danh mục đầu tư và tối đa hóa lợi nhuận.

"Mặc dù mặt bằng giá đã ở mức giá cao nhưng với nguồn cung luôn duy trì ở mức thấp và vị trí đặc biệt, giá căn hộ ở trung tâm sẽ tiếp tục tăng trong dài hạn. Giá cho thuê tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao và tốc độ tăng trưởng ổn định, dự kiến tăng từ 7- 10% mỗi năm”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhấn mạnh.

"Bắt mạch" tọa độ sinh lời tiềm năng, các chuyên gia khẳng định, xu hướng cho thuê dài hạn tại quận lõi trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa và Hai Bà Trưng được đánh giá là một kênh đầu tư hấp dẫn cho khách hàng" trong thời gian tới.

Đánh giá về sự khan hiếm và tương lai của căn hộ nội đô Hà Nội, ông Đính cho rằng, căn hộ cho thuê cao cấp đã nổi lên và dự kiến sẽ có bước phát triển mạnh mẽ để đáp ứng nhu cầu về nhà ở tạm thời và lâu dài tầng lớp trung lưu và thượng lưu Việt Nam, cùng với nhu cầu từ đội ngũ chuyên gia quốc tế đang được thúc đẩy bởi dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài và sự mở rộng của các khu công nghiệp công nghệ cao. Đặc biệt là tại Hà Nội, với nhu cầu luôn duy trì ở mức cao và trong xu hướng tăng nhờ vị thế “top” dẫn đầu cả nước về thu hút vốn đầu tư nước ngoài, kéo theo khoảng 10.000 người lao động nước ngoài mỗi năm, chủ yếu là các chuyên gia, nhà quản lý.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong 2024, nguồn cung căn hộ Hà Nội tăng trưởng mạnh với 19.000 sản phẩm nhưng nguồn cung căn hộ khu vực trung tâm vẫn rất khan hiếm. Khu vực trung tâm bao gồm các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa và Hai Bà Trưng vẫn rất khan hiếm.

Sơ bộ năm 2024, khu vực trung tâm chỉ ghi nhận khoảng 400 sản phẩm mở bán, với 3 dự án mở bán mới, chỉ bằng khoảng 30% năm 2023. Hơn 90% nguồn cung căn hộ Hà Nội trong năm 2024 được đóng góp bởi các dự án tại các quận, huyện vùng ven.

"Nguồn cung căn hộ khu vực trung tâm chỉ chiếm tỷ trọng khoảng 1% so với tổng nguồn cung trên thị trường. Chính vì vậy, giá căn hộ trung bình tại 4 quận trung tâm đã tăng gấp đôi so với đầu năm 2019, cao hơn 30% so với mức tăng trung bình của toàn Hà Nội. Điều này kéo theo tỉ lệ lấp đầy và tỉ suất sinh lời đáng kinh ngạc với các căn hộ cho thuê vùng lõi trung tâm Thủ đô", ông Đính thông tin.