Tại toạ đàm bất động sản năm 2025: “Đường đến thập kỷ tăng trưởng mới”, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng, năm 2024 thị trường bất động sản chứng kiến sự chuyển mình. Dù sự chuyển mình này chưa rõ nét nhưng cho thấy đà phục hồi tích cực trong vòng 3 năm qua.

Nếu năm 2023, thị trường suy giảm cả về giá và nguồn cung thì bước sang năm 2024 thị trường chứng kiến sự tăng trưởng về giá và nhích nhẹ về nguồn cung ở cả hai thị trường là Hà Nội và Tp.HCM. Dự báo trong năm 2025, thị trường sẽ đón nhận khoảng 30.000 căn hộ. Dù cần một thời gian nữa thị trường mới trở về mức cao điểm như giai đoạn trước nhưng tín hiệu phục hồi đã tích cực thể hiện niềm tin về một chu kì tăng trưởng mới sắp xuất hiện. 

Bà Dung thông tin,10 năm trước, thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn trầm lắng. Đến năm 2013-2014, thị trường dần phục hồi và nguồn cung tăng trưởng trở lại. Từ 20.000 căn hộ được chào bán trong năm 2013 đã tăng lên 30.000 – 40.000 căn trong các năm tiếp theo và đỉnh điểm là tăng lên 80.000 căn vào năm 2018 ở cả Hà Nội và TP.HCM. Trong giai đoạn đó, mỗi năm thị trường hai TP lớn đón trung bình 40.000 căn hộ mới ra thị trường và hấp thụ khá tốt.

"Diễn tiến của thị trường giai đoạn 2011-2012 khá tương đồng với thời điểm bất động sản  khủng hoảng trong 2 năm qua. Vì thế, hiện tại chu kì này có dấu hiệu lặp lại. Giai đoạn 2022-2023 thị trường bất động sản gặp thách thức nguồn cung và nguồn cầu giống hệt năm 2012 – 2013. Ngoài tác động tiêu cực của Covid-19 thì thị trường bị cản trở bởi yếu tố chậm cấp phép, bất cập chồng chéo về các Luật. Theo đó, năm 2024 khi các Luật mới ra có hiệu lực, thị trường bất động sản đã chứng kiến sự chuyển mình. Sự phục hồi nguồn cung và sức cầu đã thấy rõ kì vọng cho một chu kì mới xuất hiện", chuyên gia CBRE nhận định.

Dẫu vậy, thị trường có một số điểm khác biệt giữa hai thời kì. 10 năm trước, khi thị trường bước vào giai đoạn khởi sắc thì phân khúc căn hộ chủ yếu được đầu tư phát triển ở Tp.HCM. Đến nay, thị trường dẫn dắt bởi nguồn cung tại Hà Nội. 80-90% nguồn cung thị trường trong năm 2024 đến từ thị trường Hà Nội. Điều này cho thấy, những thách thức liên quan đến cấp phép, nút thắt pháp lý vẫn tồn đọng tại thị trường Tp.HCM. Trong khi tại Hà Nội câu chuyện này được giải quyết tốt.

Nhìn vào chặng đường phát triển của thị trường bất động sản trong vòng 10 năm tới, bà Dung khẳng định: “Giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng. Thị trường sẽ có nhiều dự án được cấp phép, nguồn cung mở rộng hơn. Đồng thời, dòng vốn từ người mua đổ vào thị trường bất động sản phía Nam năm 2025 chủ yếu đến từ phía Bắc”.

Bốn “bệ phóng” tăng giá cho bất động sản

Dựa trên số liệu thống kê của batdongsan.com.vn và các chu kỳ biến động trước để phân tích về lộ trình đảo chiều, Giám đốc kinh doanh batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh nhận định, “Điểm đảo chiều của thị trường rơi vào khoảng quý III/2024". Sau điểm đảo chiều, thị trường bước vào giai đoạn củng cố từ quý IV/2024, đi đầu là phân khúc nhà riêng, nhà phố.

Qua giai đoạn này, thị trường sẽ tiến tới thời điểm khởi sắc, dự kiến bắt đầu từ quý II/2025, tiềm năng tăng giá sẽ là mấu chốt quyết định của nhà đầu tư thay cho giá bán, pháp lý như thời điểm trước. Những phân khúc sinh lời tốt như đất nền và biệt thự dự án cũng vì vậy được đặc biệt chú ý.

Thị trường chính thức bước vào điểm đảo chiều đồng thời mở ra nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư. Theo những chuyên gia đầu tư dày dặn kinh nghiệm để “đi trước đón đầu”, lựa chọn sản phẩm đầu tư hiệu quả cần quan tâm tới 4 yếu tố “bệ phóng” tăng giá. 

Thứ nhất là sự thay đổi về đơn vị hành chính, như huyện lên thị xã, tỉnh lên thành phố...Đơn cử như thị xã Từ Sơn (Bắc Ninh) sau khi có thông tin sẽ trở thành thành phố trực thuộc tỉnh vào đầu năm 2021, giá bất động sản tại đây ghi nhận tăng 40%. Hay giá bất động sản tại huyện Đông Anh, huyện Hoài Đức cũng tăng mạnh từ 60%-80% trong 1 năm qua dù chưa chính thức lên quận.

Thứ hai là khu vực được hưởng lợi từ đầu tư hạ tầng. "Có thể thấy rất rõ cú hích hạ tầng đã tác động tích cực tới toàn diện nền kinh tế Quảng Ninh. Sau khi hoàn thành cao tốc - sân bay, những khu vực trung tâm như thành phố Hạ Long ghi nhận tăng giá từ 2-3 lần; một số khu vực có đất rộng, gần sân bay hoặc tái định cư giá thậm chí tăng gấp 10-12 lần", vị chuyên gia dẫn chứng.

Yếu tố “bệ phóng” thứ 3 là khu vực dự án đi vào giai đoạn khai thác - vận hành. Được đầu tư quy hoạch, dự án vốn đã có lợi thế về hạ tầng tiện ích đồng bộ, vì vậy khi có thể đi vào vận hành, một sản phẩm dự án sẽ mang lại không chỉ tiềm năng tăng giá đất mà còn thêm giá trị từ việc khai thác dòng tiền đều đặn. Điều này có thể dễ dàng quan sát từ thành công của các dự án như Ecopark Hưng Yên, Flamingo Đại Lải…

Cuối cùng là yếu tố bảng giá đất tăng theo quy định luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/8/2024. Theo đó, tiền sử dụng đất có xu hướng ngày càng tăng dẫn tới tăng chi phí đầu tư, kéo theo giá bất động sản thành phẩm tăng lên, do việc kết chuyển chi phí vào giá thành. Vì vậy các dự án đã hoàn thành trách nhiệm tài chính sẽ chiếm lợi thế tuyệt đối so với các dự án phát triển trong tương lai.

“Bước qua trạng thái khủng hoảng, hồi phục, thăm dò, diễn biến tâm lý của nhà đầu tư sẽ chuyển biến rất nhanh kéo theo sự sôi động của thị trường chung. Đặc biệt khi nguồn cung lý tưởng hiện hữu trên thị trường vơi dần, nhà đầu tư nào “bén” sẽ giành được lợi thế”, vị chuyên gia chia sẻ.