Đà tăng giá vẫn tiếp tục 

Báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield cho thấy, thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đã có một bước nhảy vọt trong quý 3 năm 2024. Các khu vực trọng điểm của miền Bắc như Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Phòng, Hải Dương, Vĩnh Phúc, Quảng Ninh và các tỉnh miền Nam như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu tiếp tục là những điểm nóng thu hút các dòng vốn đầu tư lớn từ cả trong và ngoài nước.  

"Năm 2025 sẽ chứng kiến sự bùng nổ thực sự của bất động sản công nghiệp khi làn sóng dịch chuyển sản xuất sẽ dâng cao trở lại. Trong giai đoạn 2024 - 2027, Việt Nam dự kiến sẽ có thêm khoảng 15.200 ha đất công nghiệp và 6.000.000 m2 kho xưởng để đáp ứng kịp thời nhu cầu của các nhà đầu tư", báo cáo chỉ rõ. 

Tính đến nay, Việt Nam đã sở hữu hơn 41.000 ha đất khu công nghiệp với tỷ lệ lấp đầy đạt 77%. Sự tăng trưởng về giá thuê đất khu công nghiệp vẫn tiếp tục khi giá thuê sơ cấp trung bình đạt 154 USD/m²/chu kỳ thuê, với tỷ lệ lấp đầy cao ở cả các nhà xưởng và nhà kho xây sẵn. Những con số này chứng minh sức hút mạnh mẽ từ ngành công nghiệp, đặc biệt là trong các lĩnh vực như điện tử, chất bán dẫn, năng lượng mặt trời và xe điện (EV).  

Giá thuê bất động sản công nghiệp tại miền Bắc tăng 1% theo quý và 5,7% theo năm, đạt trung bình 130 USD/m²/chu kỳ thuê. Một số dự án tại Bắc Ninh và Hưng Yên đã ghi nhận mức tăng giá lên đến 10% trong quý. Tại miền Nam, giá thuê trung bình đạt 176 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng 5,6% so với cùng kỳ năm ngoái.

Dù triển vọng 2025 được đánh giá tích cực, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam không khỏi lo ngại giá bất động sản liên tục tăng do chi phí đất đai quá cao, đặc biệt khi các địa phương áp dụng bảng giá đất mới dựa trên giá thị trường, từ đó có thể tạo ra mặt bằng chi phí cao hơn, làm giảm khả năng điều chỉnh giá bất động sản xuống mức hợp lý. 

Áp lực giá đất tăng đang khiến cung-cầu khó gặp nhau, đặc biệt với các dự án cao cấp. Dù nguồn cung có thể tăng, chi phí cao khiến giá bán không thể giảm, dẫn đến sự chững lại trong khả năng hấp thụ của thị trường.  

“Chính phủ cần xem xét các chính sách điều chỉnh thuế đất, tiền thuê đất sao cho phù hợp hơn. Chỉ khi chi phí đất đai hợp lý, thị trường bất động sản mới thực sự phát triển bền vững,” ông Đính đề xuất. 

Thực tế, tình trạng tăng giá đất mạnh mẽ đang khiến nhiều doanh nghiệp lo ngại, đặc biệt là ở các khu công nghiệp tại TP.HCM và các tỉnh miền Đông Nam Bộ. Một số doanh nghiệp tại huyện Nhà Bè cho biết, chi phí thuê đất hàng năm của họ sẽ tăng gấp nhiều lần nếu bảng giá đất mới được áp dụng. Điều này tạo ra một áp lực tài chính lớn và là rào cản cho các doanh nghiệp trong việc duy trì hoạt động sản xuất.

Ông Tô Ngọc Ngời, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Vinafor Saigon trần tình, việc tăng giá đất cho thuê sẽ làm gia tăng đáng kể chi phí thuê đất của doanh nghiệp. Ví dụ, với diện tích thuê 1.300 m² tại quận 3, TP HCM, doanh nghiệp này sẽ phải trả hơn 6,1 tỷ đồng/năm, tăng gần 2 tỷ đồng so với trước đây.   

Đặc biệt là đối với đất thương mại dịch vụ không phải là đất ở, đất sử dụng cho các hoạt động cho thuê kho bãi và khu đất có mật độ xây dựng thấp, bị giới hạn chiều cao hoặc khu đất nằm trong vùng lõi của thành phố. Ngoài ra, các khu công nghiệp cũng đang gặp vấn đề trong việc xác định giá thuê đất kéo dài nhiều năm.  

Có một thực tế là rất nhiều doanh nghiệp thuê đất vào thời gian trước năm 2000 với giá rất rẻ. Vào thời gian đó, với giá thuê chỉ vài USD/m2, nhiều nhà đầu tư thuê diện tích rất rộng, lên đến hàng chục ha. Theo quy định mới, các nhà đầu tư trên đang có rất nhiều lo lắng, và câu hỏi đặt ra là sau khi bảng giá đất mới ban hành, họ có phải trả tiền thuê đất bổ sung hay là được hưởng hết chu kỳ thuê 50 năm? 

Kiến nghị áp dụng mức giá thuê đất hàng năm từ 0,25% đến 0,3% giá đất  

Trong bối cảnh giá thuê đất tương đối cao có thể là yếu tố khiến việc thu hút đầu tư vào khu công nghiệp kém hấp dẫn, chuyên gia cho rằng, kho bãi và nhà xưởng xây sẵn có thể xem là giải pháp, hướng đi mới cho doanh nghiệp.

"Giá đất cao khiến xu hướng vận hành nhà máy của các doanh nghiệp đang thay đổi đáng kể. Thay vì duy trì hoạt động cố định trên một khu đất trong 30-50 năm như trước đây, nhiều doanh nghiệp hiện nay xây dựng kế hoạch từ 3-5 năm do sự chuyển dịch nhanh chóng của thị trường toàn cầu. Vì vậy, chúng tôi đưa ra giải pháp nhà xưởng cao tầng đa năng được tích hợp đầy đủ các tiện ích và dịch vụ hỗ trợ", ông Bùi Lê Anh Hiếu, Giám đốc Tiếp thị Kinh doanh Công ty CP Long Hậu nhận định.

Đặc biệt, để hóa giải gánh nặng cho doanh nghiệp, mới đây, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đã kiến nghị sửa đổi Dự thảo Quyết định để áp dụng tỉ lệ % tính đơn giá thuê đất với mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Theo đó, mức giá thuê đất hàng năm được tính từ 0,25% đến 0,3% giá đất, thay vì tính theo tỷ lệ giá trị đất ở. Dự thảo này đã được Sở Tài chính TP.HCM hoàn thiện để trình UBND TP.HCM xem xét.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp và hiệp hội cũng đề xuất cần có một lộ trình hợp lý trong việc áp dụng bảng giá đất mới để không gây "sốc" cho thị trường và giúp doanh nghiệp có thể chuẩn bị tài chính tốt hơn. Đặc biệt, việc xem xét giảm tỷ lệ giá trị đất ở trong cách tính giá thuê đất đối với đất thương mại và dịch vụ cũng là một biện pháp hữu hiệu để giảm bớt áp lực tài chính cho các doanh nghiệp.

Mặc dù đang phải đối mặt với nhiều thách thức, bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn được kỳ vọng sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới. Sự bùng nổ của thương mại điện tử và các ngành công nghiệp giá trị cao như xe điện, năng lượng mặt trời đang tạo ra động lực lớn cho thị trường. Các chuyên gia dự báo rằng, với sự cải thiện về cơ sở hạ tầng và chính sách thu hút đầu tư, Việt Nam sẽ tiếp tục là điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước.   

Tuy nhiên, để duy trì sự tăng trưởng bền vững, chính phủ và các doanh nghiệp cần có sự phối hợp chặt chẽ để giải quyết các vấn đề về giá đất, thủ tục pháp lý và hạ tầng. Việc điều chỉnh chính sách kịp thời và hợp lý sẽ là yếu tố quyết định để bất động sản công nghiệp tại Việt Nam phát triển ổn định và bền vững trong tương lai.