Chiều 22/10, UBND TP.HCM tổ chức họp báo về công bố bảng giá đất điều chỉnh. Ông Phan Văn Mãi, Chủ tịch UBND TP.HCM đã ký Quyết định số 79 của UBND TP về sửa đổi, bổ sung Quyết định số 02/2020 của UBND TP quy định về bảng giá đất trên địa bàn TP.HCM. Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 31/10/2024 đến hết ngày 31/12/2025.  

Cụ thể, giá đất cao nhất ở đường Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi (quận 1), có giá lên đến 687,2 triệu đồng/m2, tăng hơn 4 lần so với bảng giá chưa sửa đổi. Đường Hàm Nghi, đường Hàn Thuyên (quận 1) cũng có mức giá khoảng 430 triệu đồng/m2, tăng khoảng 4 lần so với bảng giá cũ. 

Một số tuyến đường tại huyện Hóc Môn cũng tăng nhiều lần so với bảng giá cũ. Điển hình đoạn đường Song Hành quốc lộ 22 tăng hơn 38 lần so với giá trước đây. Giá đất ở khu vực Cần Giờ tương đối thấp hơn ở một số quận, huyện khác. Điển hình tại khu dân cư ấp Thiềng Liềng có giá là 2,3 triệu đồng/m2, khu dân cư Thạnh Bình, khu dân cư Thạnh Hòa có giá là 3 triệu đồng/m2.   

Ngoài đất ở, TP.HCM cũng điều chỉnh bảng giá đất nông nghiệp, đất ở khu công nghệ cao. Thành phố ban hành bảng giá đất thương mại, dịch vụ với số tiền cụ thể thay vì tính dựa vào tỷ lệ phần trăm của đất ở như quy định trước đây.   

Như vậy, bảng giá đất vừa điều chỉnh của TP.HCM đã tăng 4-38 lần so với giá đất tại Quyết định số 02/2020. Trước đó, liên tục trong mấy ngày TP.HCM lấy ý kiến vào Dự thảo, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã thẳng thắn phản đối việc ban hành bảng giá đất điều chỉnh, đồng thời đề nghị Thành phố tiếp tục áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất hiện hành đến hết ngày 31/12/2025 theo quy định Luật Đất đai 2024. Lý do của đề nghị này là “để người dân có đủ thời gian làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận, thu xếp vốn để nộp tiền sử dụng đất theo giá cũ, giúp giảm bớt áp lực tài chính”.  

Cùng với đó, lo ngại tác động khác theo hiệu ứng “nước lên thuyền lên” là giá nhà ở sẽ tiếp tục leo thang. Sở Tài nguyên và Môi trường cho rằng, bảng giá đất điều chỉnh không làm tăng giá bán bất động sản trên thị trường, vì tiền sử dụng đất tại các dự án được xác định bằng phương pháp thặng dư, nhưng trên thực tế, kết quả xác định giá đất sẽ khác với giá đất tại bảng giá điều chỉnh do hầu hết chi phí của dự án được hạch toán vào giá đất.  

Vị chuyên gia cho hay, quan điểm giá bất động sản vận hành theo quy luật cung - cầu, do đó giá bán sẽ do thị trường quyết định, điều này đúng, nhưng chưa đủ, vì tâm lý thị trường luôn rất nhạy cảm với những thay đổi về chính sách.

"Chắc chắn, mức giá theo Dự thảo Bảng giá đất mới sẽ tác động đến chi phí đầu vào trong nhiều lĩnh vực kinh tế. Trước hết, là chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ bị đẩy lên cao, làm tăng giá nhà, giá thuê nhà, tăng chi phí thuê đất, thuê nhà xưởng trong các khu công nghiệp. Hơn thế, giá đất tăng cũng sẽ ảnh hưởng rất lớn đến năng lực cạnh tranh, khả năng thu hút dự án sản xuất kinh doanh, bởi chi phí đất đai là một trong những điểm mà nhà đầu tư rất quan tâm", ông Châu nhấn mạnh.

Đơn cử, trong giai đoạn đầu, một dự án bất động sản đã nộp tiền sử dụng đất cao hơn so với bảng giá đất, và dự án được thẩm định theo phương thức thặng dư, nên trong ngắn hạn không có tác động lớn. Nhưng về dài hạn, khi người dân hoặc chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn, khu vực đó sẽ không chấp nhận bán theo mức giá cũ. Điều này chắc chắn sẽ đẩy giá bất động sản lên, tạo ra tác động tâm lý đám đông và ảnh hưởng đáng kể đến thị trường. 

Giảm sốc thế nào?

Việc bảng giá đất mới tăng so với bảng giá cũ là điều đã được dự báo trước và theo các chuyên gia, việc mức giá mới điều chỉnh giảm so với bảng giá đất điều chỉnh công bố lần đầu hồi tháng 7/2024 là một tín hiệu tích cực, thể hiện sự lắng nghe của cơ quan xây dựng bảng giá đất tại TP.HCM. Bảng giá đất được xây dựng trên nguyên tắc thị trường nên được đẩy lên cao so với mức cũ, tạo áp lực lên người dân đóng tiền sử dụng đất, nhưng ngược lại, người bị thu hồi đất sẽ dễ thở hơn, giảm khiếu nại, khiếu kiện đông người liên quan đến đất đai và giúp các dự án hạ tầng trọng điểm được đẩy nhanh.

"Tiền sử dụng đất đội lên rõ ràng là điều không thể tránh khỏi, vấn đề lúc này là cần có giải pháp để giảm sốc cho người sử dụng đất. Trước mắt, với người dân đóng tiền sử dụng đất để xây nhà, làm giấy chủ quyền nhà đất thì nhà nước cần có chế độ giảm, thu một mức phù hợp", Chuyên gia Nguyễn Tiến Dũng, nguyên giảng viên Trường đại học Tài chính - Marketing (TP.HCM), nêu quan điểm.

Theo đó, ông Dũng đề xuất với người dân chuyển mục đích sử dụng đất hoặc làm giấy chủ quyền nhà đất, có thể chỉ thu 50% thuế sử dụng đất với đất trong hạn mức, ngoài hạn mức sẽ thu 100%. Đồng thời, giải pháp giảm và có nhiều mức thu cho từng đối tượng là cần thiết vì nếu không sẽ làm đội giá đất trên thị trường, tạo ra vòng luẩn quẩn, bảng giá đất tăng đẩy giá nhà đất tăng.

Thực tế, Bộ Tài chính cũng đang xây dựng dự thảo nghị định về miễn giảm tiền chuyển mục đích sử dụng đất sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Theo dự tính, đơn giá thuê đất được tính bằng tỉ lệ phần trăm (từ 0,25 - 3%) nhân với giá đất trong bảng giá. Luật cho phép UBND tỉnh, thành phố căn cứ vào thực tế địa phương để quy định tỉ lệ phần trăm cụ thể.

"Giá đất sẽ ngày càng tiệm cận thị trường. TP.HCM đang thực hiện lộ trình điều chỉnh bảng giá đất đi lên. Việc này đặt ra yêu cầu giải quyết đối với tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất ngoài hạn mức để người dân và doanh nghiệp phải nộp không bị tăng lên quá", ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất (Bộ TN&MT) cho hay.

Sự thật là bà con các huyện ngoại thành không đủ khả năng để chuyển mục đích đất ở trên chính miếng đất mình đang được sử dụng. Không giảm tiền sử dụng đất thì bà con ở ngoại thành cũng bế tắc khi muốn chuyển từ đất nông nghiệp lên đất ở để xây nhà mà tiền chuyển mục đích ngang bằng với tiền mua đất. Các chuyên gia đánh giá, hiện các địa phương đã và đang rốt ráo công bố chỉnh bảng giá đất, nếu thêm miễn, giảm tiền sử dụng đất sẽ giúp ổn định thị trường, hóa giải gánh nặng cho người dân và doanh nghiệp, tạo điều kiện tiếp cận đất đai phục vụ sản xuất, kinh doanh.