Thị trường méo mó nhìn từ 'động cơ thổi giá' chung cư

Báo cáo mới đây của Bộ Xây Dựng cho biết, từ đầu năm nay, giá chung cư tại Hà Nội đã tăng gần 40% so với năm 2019, tức là chỉ sau 5 năm đã tăng giá gần gấp rưỡi. Các căn hộ đã qua sử dụng 5-10 năm hoặc những nhà tập thể cũ cũng được đẩy giá lên cao. 

Theo đó, tại cả hai thị trường sơ cấp và thị trường mua đi bán lại đều ghi nhận mức tăng giá chung cư liên tục. Nhiều dự án hiện nay đang được rao bán với giá trên 60 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi lên đến 150 triệu đồng/m2…

Một số dự án tại Hà Nội ghi nhận mức tăng giá mạnh như dự án The Sparks (Dương Nội, Hà Đông) có giá khoảng 40 triệu đồng/m2, tăng 55%; dự án SUD - 143 Trần Phú (Văn Quán, Hà Đông) đang được rao bán với giá khoảng 42 triệu đồng/m2, tăng 68%; dự án Royal City (Nguyễn Trãi, Thanh Xuân), đang được rao bán với giá khoảng 72 triệu đồng/m2, tăng 46%…

Liên tiếp tại nhiều tọa đàm bất động sản gần đây, các chuyên gia đánh giá, giai đoạn vừa qua giá chung cư tăng bất thường, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM. Hiện tượng này chắc chắn có sự tác động từ nhóm lợi ích trong khi bối cảnh kinh tế, thị trường cũng như thu nhập của người dân chưa hồi phục. 

"Giá nhà tăng cao, nhưng sau khi Bộ Xây dựng đã đi kiểm tra tại một số dự án tăng giá bất thường cho thấy giao dịch lại không xuất hiện, đây có thể là chiêu trò nào đó của một nhóm đầu tư có mục đích không trong sáng", ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thẳng thắn nhìn nhận.  

Theo ông, những nhóm lợi ích này thực hiện được các chiêu trò thổi giá xuất phát từ thực tế nguồn cung căn hộ chung cư đang có vấn đề. Trong vài năm gần đây, thị trường không có dự án mới được phê duyệt cấp phép đầu tư. Các dự án trên thị trường chủ yếu là dự án cũ và được mua đi bán lại. Nguồn cung vừa thiếu vừa kém chất lượng, cung cho người dân, người nghèo rất ít, cấu trúc sản phẩm không phù hợp. 

Rõ ràng, trong bối cảnh thị trường khó khăn, dù có tăng giá bán hay không thì cũng khó bán được, nên nhiều chủ đầu tư lựa chọn liên tục đẩy giá tăng cao. Thậm chí, có những chủ đầu tư không bán được cũng tăng giá bán bằng nhiều chiêu trò như liên tục quảng cáo cứ vài tháng lại tăng giá 5-7 %. Điều này khiến thị trường gặp nhiều rủi ro.   

“Chung cư có hiện tượng tăng giá ảo nên người mua nhà lúc này cần hết sức bình tĩnh. Để tránh mua bị hớ thì nên chủ động tham khảo, so sánh giá nhà với những căn hộ cùng khu vực, cùng dự án, phân khúc. Nên cân nhắc xuống tiền khi thấy mức giá bán bị chênh lệch, có thể do một số đối tượng dùng chiêu trò thổi giá tăng để thu lợi nhuận”, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế khuyến cáo. 

Sẽ can thiệp thị trường khi giá biến động tăng trên 20% trong 3 tháng 

Trước thực trạng tăng giá bất động sản, ngay từ đầu tháng 4/2024, Bộ Xây dựng đã yêu cầu UBND TP Hà Nội kiểm tra những dự án, khu chung cư tăng giá bất thường. Nếu có hành vi thổi giá, làm giá, đầu cơ và các hành vi vi phạm Luật kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng nói "Hà Nội cần chấn chỉnh, xử lý".  

Trước đó, ông Hoàng Thanh Tùng, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, đã dự liệu rằng các quy định mới có hiệu lực sẽ giúp công tác định giá đất sát với thị trường hơn. Tuy nhiên, điều này cũng đồng nghĩa với việc giá dự án bất động sản có thể tăng lên.  

Do đó, ông Tùng đề nghị Chính phủ cần chủ động trong việc điều tiết giá bất động sản, thông qua phát triển mạnh phân khúc nhà ở xã hội phù hợp khả năng chi trả của người dân. Đồng thời, việc phê duyệt dự án nhà ở cũng cần được cơ quan quản lý đẩy nhanh, nhằm tăng nguồn cung cho thị trường. 

Theo đó, để điều tiết thị trường góp phần "tăng cung - tăng cầu", Bộ Xây dựng vừa đề xuất các biện pháp can thiệp thị trường bất động sản khi chỉ số giá giao dịch có sự biến động tăng hoặc giảm bất thường trên 20% trong 3 tháng, hoặc thị trường có các biến động khác ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội. 

Ngoài ra, trước lo ngại "Dự thảo Bảng giá đất mới" nhìn chung tăng phổ biến từ 10 - 20 lần so với giá đất của Bảng giá đất hiện hành, được áp dụng từ ngày 1/8/2024 vẫn chưa hợp lý, ngày 6/8, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đã đề xuất nên tập trung xây dựng "Bảng giá đất lần đầu" áp dụng từ ngày 1/1/2026.  

"Trong thời gian từ nay đến giữa năm 2025, Hiệp hội bất động sản cũng đề nghị UBND TP Hồ Chí Minh quyết liệt chỉ đạo các cơ quan chức năng tập trung tháo gỡ các “quy hoạch treo, dự án treo” để người dân tại các khu vực này có đủ thời gian thực hiện các “quyền” của người sử dụng đất, để có thể “kịp” đóng tiền sử dụng đất trong năm 2025 theo Bảng giá đất hiện nay cho đỡ phần thiệt thòi, thua thiệt", HoREA kiến nghị.