Đất đấu giá "nóng" trở lại

Theo bản tin thị trường bất động sản mới nhất của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản quý 3/2024 tiếp tục ghi nhận những tín hiệu khởi sắc với nguồn cung mới và lượng giao dịch tăng mạnh, lần lượt gấp 3 lần và 2,4 lần so với quý trước.

VARS cho rằng, trên cơ sở cân nhắc kỹ những yếu tố vĩ mô, dòng tiền sẽ dần chuyển hướng sang các loại hình có các yếu tố vị trí, tiềm năng phát triển, pháp lý sạch. Đầu tiên, có thể kể đến là các sản phẩm thấp tầng của các chủ đầu tư uy tín, đã đủ điều kiện bán hàng hoặc đã bàn giao, có sổ trên thị trường thứ cấp. Các đại đô thị được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín như Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3, Vinhomes Royal Island.... sẽ tiếp tục là tâm điểm giao dịch.

Tiếp theo, là loại hình đất nền - "kênh đầu tư vua" với lợi nhuận hấp dẫn. Các lô đất đã tách thửa, ở các khu vực phát triển gắn liền với công nghiệp, thương mại dịch vụ, có hạ tầng hoàn thiện, mặt bằng giá chưa quá cao sẽ tiếp tục được các nhà đầu tư "săn đón".

"Hấp dẫn nhất phải kể đến loại hình đất đấu giá, tại các khu đô thị, khu dân cư bởi đây là loại hình đất sạch, không dính đến tranh chấp, kiện tụng, không bị lấn chiếm và không có cho thuê, đặc biệt là có sổ đỏ, hạ tầng sẵn. Nhà đầu tư có thể dễ dàng xây nhà tại các mảnh đất này để cho thuê, thu về dòng tiền hàng tháng", VARS nhấn mạnh.

Lý giải về sự sôi động của đất nền đấu giá, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, phân tích: Giá của phân khúc đất đấu giá đang khá mềm, chủ yếu từ 2 - 3 tỷ đồng nên dễ thanh khoản và phù hợp với điều kiện tài chính của nhiều người trong bối cảnh hiện nay. Ngoài ra, các huyện vùng ven Hà Nội có lợi thế lớn về quỹ đất và dư địa phát triển. Trong bối cảnh thị trường đang đi lên, sẽ không bỏ lỡ “con gà đẻ trứng vàng” là đấu giá đất để gia tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS đánh giá, đất vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao với mức giá được nhận xét là hời, còn dư địa tăng trưởng trong tương lai nên vẫn thu hút nhà đầu tư. Do đó, sức hút của đất nền đấu giá vẫn khó giảm.

"Phân khúc này cũng luôn được lòng giới đầu tư nhờ nhiều yếu tố, điển hình là tâm lý chuộng nhà gắn liền với đất, nhu cầu tích lũy tài sản an toàn và khả năng tăng lợi nhuận từ đất nền luôn ở mức cao. Đặc biệt Luật Đất đai 2024 vừa có hiệu lực, giá đất sẽ được cập nhật hàng năm nên có thể khiến giá bất động sản đi lên. Do đó, nhiều nhà đầu tư đang tranh thủ gom đất giá tốt ở thời điểm này thì khi thị trường bước vào chu kỳ hồi phục, nhiều cơ hội sẽ lãi cao", ông Đính nhận định.

Thận trọng trong trả giá 

Thực tế thời gian gần đây, việc tổ chức đấu giá đất nền tại các khu đô thị, khu dân cư mới đã được các địa phương triển khai nhiều hơn so với cùng kỳ. Hoạt động đấu giá đất tại một số địa phương diễn ra sôi động với số lượng hồ sơ tăng vọt, với mức đấu giá thành công cao hơn từ 20% cho tới 10 lần so với giá khởi điểm. Một số điểm đấu giá thu hút cả nghìn người tham gia, giá đã chạm ngưỡng 100 triệu đồng/m2. 

Đơn cử, cuối tháng 6, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Mê Linh đã tổ chức đấu giá 51 thửa đất tại Khu Đồng Trước xóm 4, thôn Xa Mạc, xã Liên Mạc. Đáng chú ý, tổng số tiền trúng đấu giá thu về cho ngân sách là 169 tỷ đồng, chênh 47 tỷ so với giá khởi điểm. Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Mê Linh Đinh Ngọc Thức cho biết, 6 tháng đầu năm 2024, huyện này đã tổ chức thành công 10 phiên đấu giá quyền sử dụng đất, thu ngân sách 1.062 tỷ đồng.

Mới nhất, phiên đấu giá đất ở tại huyện Tân Yên vừa qua thu hút hàng trăm khách hàng tham gia với gần 700 hồ sơ. Kết quả, 84/87 lô đất đấu giá thành công. Các lô trúng đấu giá đa phần đều tăng cao, đẩy tổng mức giá của 84 lô đất lên hơn 130 tỷ đồng, cao hơn gần 55 tỷ đồng so với giá khởi điểm.

Điểm chung tại các địa phương có hoạt động đấu giá đất sôi động trong thời gian qua thường là những khu vực có quy hoạch hạ tầng mới. Hàng loạt thông tin các huyện lên quận hay việc triển khai các tuyến đường giao thông như vành đai 3,5, vành đai 4… ở Hà Nội đã đang thu hút nhiều sự chú ý đặc biệt của giới đầu tư.

Theo đánh giá của giới chuyên gia, dù đất đấu giá có lợi thế pháp lý rõ ràng, đấu giá xong là có sổ đỏ, hạ tầng có sẵn. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần thận trọng nhìn lại vết xe đổ trong hơn 2 năm qua, khi sốt đất xảy ra, hiện tượng lướt sóng “mắc cạn” vì đất đấu giá không hiếm. Nếm trái đắng trong quá khứ là bài học cho những nhà đầu tư hiện tại.

Có thể thấy, sau thời gian làm mưa làm gió, loại hình đất đấu giá đã qua thời hoàng kim, khó có thể kỳ vọng “ăn bằng lần” như giai đoạn sốt đất 2021, 2022. Chính vì vậy, các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ về dòng tiền, hạn chế tối đa sử dụng đòn bẩy tài chính, tránh mơ mộng quá nhiều vào quy hoạch tầng.

Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, việc bất động sản tăng giá mạnh trong bối cảnh nền kinh tế chưa thực sự thoát khỏi khó khăn, mới có dấu hiệu phục hồi, thu nhập của người dân vẫn chưa ổn định là dấu hiệu của bất thường, bong bóng. Có khả năng do một nhóm đầu cơ tạo thông tin nhiễu loạn, đẩy giá thị trường nhằm trục lợi.

"Người mua cần tỉnh táo, lựa chọn sản phẩm kỹ càng trước khi quyết định. Tuyệt đối không lao theo các cơn sốt ảo để tránh những rủi ro không đáng có", vị chuyên gia khuyến nghị.