Giá chung cư tiếp tục tăng 20% đến năm 2026

Chia sẻ tại tọa đàm “Tiêu điểm đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới”, chiều 30/7, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam cho biết, dự báo nguồn cung bất động sản chung cư và bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội vẫn tiếp tục gia tăng và được cải thiện từ nay đến 2026.  Trong đó, tỷ trọng lớn tập trung ở phân khúc trung - cao cấp. Khoảng 70% số căn hộ mở bán trong nửa đầu năm 2024 tập trung ở phân khúc cao cấp và rơi vào đoạn giá 60-120 triệu đồng/m2.

Thống kê từ nay đến 2026, Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 55 nghìn sản phẩm nhà ở cao tầng lẫn thấp tầng, trong khi đó, con số này ở TP Hồ Chí Minh chỉ là 35 nghìn. Điều này cho thấy nguồn cung mới sẽ tiếp tục tập trung ở Hà Nội, còn tại TP Hồ Chí Minh, nguồn cung sẽ lan rộng ra các địa phương lân cận và không dồi dào trong thành phố.

"Về mức giá, dự báo cả thị trường sơ cấp và thứ cấp chung cư Hà Nội tiếp tục đi lên. Mức tăng trưởng giá này là khoảng trên 20%/năm - một con số chưa từng được ghi nhận từ trước tới nay", Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam nhấn mạnh và cho hay, từ năm 2026, mức tăng trưởng này có thể ổn định khi đã tạo mặt bằng giá mới. Trong khi đó, TP.HCM ghi nhận tăng trưởng giá ổn định 5-6%/năm. 

Ghi nhận thời gian gần đây, giá chung cư tại Hà Nội liên tục tăng, thậm chí tăng mạnh, trong khi giá chung cư tại TP.HCM có xu hướng chững lại, điều này khiến khoảng cách giữa 2 thị trường đang thu hẹp.

Cụ thể, bà Hoài An phân tích, nếu như năm 2019, giá chung cư sơ cấp tại TP.HCM cao hơn Hà Nội khoảng 30% thì tới năm 2024 mức chênh này đã giảm xuống còn 5%-7%. Tương tự, ở thị trường thứ cấp, chênh lệch giá cũng lùi từ 30% về khoảng 10%. Trên thị trường thứ cấp, về khu vực và quy mô, tại Hà Nội, giá tăng giá ở hầu khắp khu vực từ trung tâm đến ngoại thành. Ở khu vực xung quanh vành đai 3 chứng kiến tốc độ tăng giá rõ hơn những khu vực xa trung tâm.

"Giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM đang ngang với Kuala Lumpur (Malaysia). Tuy nhiên, thu nhập của người dân Kuala Lumpur cao hơn Hà Nội và TP.HCM 4 lần. Như vậy, khả năng chi trả của người dân tại Kuala Lumpur cao hơn các thành phố tại Việt Nam rất nhiều. Tổng quan, thu nhập của người dân đang "hụt hơi" khó đuổi kịp giá nhà/chung cư ở các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội”, chuyên gia CBRE Việt Nam nhấn mạnh.

Có nhiều nguyên nhân dẫn tới thực trạng trên và giá sẽ khó có chiều hướng giảm trong ngắn hạn. Nguyên nhân lớn nhất nằm ở sự chênh lệch cung cầu, nơi nguồn cung sản phẩm rất hạn chế trong khi nhu cầu nhà ở thực của người dân ngày càng cao tại hai thành phố lớn.

"Tổng nhu cầu về nhà ở của Thủ đô đến năm 2025 là 185.200 nhà, trong đó gần 90% là căn hộ chung cư. Từ nay đến năm 2025, Hà Nội sẽ thiếu hụt khoảng 50.000 căn hộ trung bình mỗi năm", ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) thông tin.

'Cửa sáng' nào cho người mua nhà?

Theo ghi nhận, căn hộ mới giá dưới 50 triệu đồng/m2 gần như vắng bóng tại Hà Nội. Như vậy, với tài chính khoảng 3 tỷ đồng cũng khó có được "danh phận" giữa thủ đô. Thu nhập tăng theo cấp số cộng, giá nhà lại tăng theo cấp số nhân thì bài toán nhà ở của người dân sẽ rất căng thẳng, rất khó cho đại đa số người dân đang có thu nhập trung bình, thấp hiện nay tạo lập được nhà ở.

Trong bối cảnh "bí bách" đó, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở (sửa đổi) chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8 được kỳ vọng sẽ giải quyết cung cầu của thị trường bất động sản thời gian qua khi hàng loạt chính sách mới về đất đai, phát triển chung cư mini, nhà ở xã hội... sẽ là trợ lực giúp người mua lách qua "khung cửa hẹp".

Đơn cử, Luật Nhà ở 2023 có nhiều điểm giúp tháo gỡ khó khăn, đẩy mạnh việc phát triển nhà ở xã hội, “giải cơn khát” thiếu hụt về nguồn cung nhà ở vừa túi tiền thời gian qua. Trước khi các luật có hiệu lực, các nghị định hướng dẫn về nhà ở xã hội đã có ngay trước đó. Đặc biệt, việc giải quyết được định khâu định giá đất giúp rút ngắn đáng kể quá trình phát triển nhà ở xã hội.

Đặc biệt, nghị định số 100/2024 vừa chính thức được Chính phủ ban hành đã "cởi trói" điều kiện yêu cầu cá nhân mua nhà được nới rộng từ thu nhập không quá 11 triệu đồng/tháng lên không quá 15 triệu đồng/tháng, bổ sung việc chính thức tính tổng thu nhập 2 vợ chồng không quá 30 triệu đồng/tháng, đã tháo gỡ rất lớn điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội của người dân, kèm theo đó là thủ tục hành chính phức tạp như "tiêu chí cư trú" cũng bị loại bỏ, cho thấy Bộ Xây dựng và Chính phủ đã lắng nghe ý kiến các chuyên gia.

Nổi bật là đối tượng tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội được vay ưu đãi với mức lãi suất không vượt quá 50% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng thương mại. Kỳ vọng, với sự phá rào mạnh mẽ về luật, khi thông tư mới ra đời sẽ giúp tháo gỡ toàn bộ khó khăn, để các chủ đầu tư yên tâm làm nhà ở xã hội.

Việc nhanh chóng ban hành các quy định hướng dẫn thi hành luật và có những điều chỉnh phù hợp với thực tế cho thấy sự vào cuộc mạnh mẽ từ Chính phủ trong việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, bài toán đặt ra với nhà ở xã hội bây giờ vẫn còn về quỹ đất và pháp lý. Đây là gốc rễ của vấn đề. Vì vậy, Nhà nước cần sớm tạo quỹ đất để thu hút doanh nghiệp tham gia đấu giá làm nhà ở xã hội. Khi nguồn cung nhà ở xã hội tăng lên, cánh cửa mở ra với người thu nhập thấp sẽ càng gần hơn.