Bất động sản tồn kho hơn 11 tỷ USD

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án nửa đầu năm của 56 tỉnh, thành phố trên cả nước vào khoảng 23.029 căn (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền), trong đó: chung cư có 3.706 căn; nhà ở riêng lẻ có 8.468 căn; đất nền có 10.855 nền. Theo đó, có thể thấy tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án.  

Sự tích lũy của hàng tồn kho trở thành một vấn đề đáng chú ý, với giá trị lên đến hơn 11 tỷ USD. Báo cáo tài chính của 10 doanh nghiệp bất động sản niêm yết, chủ yếu là nhóm phát triển mảng nhà ở cũng chỉ ra, tổng giá trị tồn kho tại thời điểm cuối tháng 3 hơn 286.000 tỷ đồng (tương đương khoảng hơn 11,4 tỷ USD), tăng gần 4% so với cuối năm 2023 (hơn 276.000 tỷ đồng). 

Trong đó, tồn kho của Novaland (HoSE: NVL) tăng nhẹ lên gần 141.000 tỷ đồng, chiếm gần 60% tổng giá trị tài sản, chủ yếu ở các đại dự án như NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram và Aqua City. Giá trị hàng tồn kho này đã được Novaland dùng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay là 57.798 tỷ đồng. Tổng chi phí lãi vay được vốn hóa trong kỳ là 1.488 tỷ đồng (năm 2023 là 6.368 tỷ đồng). 

Chiếm hơn 75% tổng tài sản của Khang Điền (HoSE: KDH) là hàng tồn kho, tương ứng 20.491 tỷ đồng (tăng 9%), trong đó các dự án đang xây dựng chiếm giá trị tồn kho lớn gồm: Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo (gần 6.700 tỷ); Đoàn Nguyên - Bình Trưng Đông (3.427 tỷ); Bình Trưng - Bình Trưng Đông (3.744 tỷ); Khang Phúc - Khu định cư Phong Phú 2 (1.664 tỷ) và nhiều dự án khác... 

Đáng chú ý, ông Hà Văn Thiện, Phó tổng giám đốc Tập đoàn bất động sản Trần Anh Group cho biết, thực tế, hàng tồn kho lớn hơn số liệu báo cáo, vì các doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết trên sàn chứng khoán là rất lớn, các doanh nghiệp này có số lượng dự án ở các tỉnh khá nhiều và lượng hàng bán kéo dài trong nhiều năm. 

Chẳng hạn tại Bình Dương, có khá nhiều dự án chung cư đã đủ pháp lý, tuy nhiên, lượng hàng bán ra lại rất thấp. Cụ thể như Tập đoàn Danh Khôi với dự án Astral City, dự án có số lượng 4.966 căn chung cư, được mở bán từ năm 2020, tuy nhiên, hiện mới chỉ bán được khoảng 40% số sản phẩm trên. Tập đoàn Lê Phong có 3 dự án đang mở bán với đầy đủ pháp lý và đang trong giai đoạn bàn giao nhà tại 2 dự án, số sản phẩm chưa bán hết còn gần 1.000 căn…  

Chưa kể, hiện Bình Dương đang có hàng chục dự án được mở bán từ lâu và đã xây dựng gần xong nhưng chủ đầu tư vẫn đang chào bán hàng tồn kho. Trong khi đó, theo số liệu của Bộ Xây dựng, hiện thị trường đang tồn kho khoảng 3.706 căn chung cư. Như vậy có thể thấy số liệu đã lệch nhau rất lớn.  

Theo các chuyên gia, vấn đề hàng tồn kho bất động sản lớn là khủng hoảng nguồn vốn trong nhóm doanh nghiệp bất động sản, và hậu quả của các vướng mắc pháp lý. Có thể thấy, từ giai đoạn 2018 - 2019 trở đi, việc phê duyệt các dự án nhà ở tại đô thị bắt đầu chậm lại, do các vướng mắc về pháp lý bộc lộ ngày càng sâu sắc. Điều này khiến nguồn cung trên thị trường giảm dần đều qua các năm, với thời điểm “đáy” là năm 2023.

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, Hà Nội và TP. HCM xử lý 35-40% bất động sản gặp vướng mắc, còn hàng trăm dự án tại 2 thành phố này và các địa phương vẫn chờ được tháo gỡ khó khăn. Điều này không chỉ ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản mà còn gây khó khăn trong quản lý và điều hành các dự án, đặc biệt là trong bối cảnh kinh tế chưa hoàn toàn ổn định hiện nay.  

Nghịch lý giá nhà ở vẫn không hạ nhiệt  

Mặc dù thị trường bất động sản vẫn khó khăn, lượng tồn kho rất lớn, tuy nhiên, theo báo cáo thị trường bất động sản của Dat Xanh Services (DXS), giá nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM dự báo khó giảm mà tiếp tục tăng thêm khoảng 5-10% vào nửa cuối năm nay. 

Cụ thể, tại Hà Nội, hiện nay trên thị trường sơ cấp, chung cư nội đô phía Tây Hà Nội có giá trung bình khoảng 60 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi được rao bán trên 100 triệu đồng/m2. Nguồn cung căn hộ có mức giá dưới 40 triệu đồng/m2 tại các tỉnh thành xung quanh gần như biến mất. 

Trong khi đó, tại TP.HCM, giá căn hộ hạng A+ mới tại TP.HCM dao động 135-305 triệu đồng/m2, tăng 10-15% so với cùng kỳ năm 2023. Giá căn hộ hạng A tăng từ 20-25%, ở mức 85-135 triệu đồng/m2. Căn hộ hạng B và hạng C có giá 30-85 triệu đồng/m2 cũng tăng 5-10% so với cùng kỳ.   

Lý giải giá nhà không giảm, tại hội thảo bất động sản mới đây, ông Lê Văn Bình, Phó Vụ trưởng Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết một phần vì nhu cầu đầu cơ của những người đã có nhà rất lớn.

"Các phân khúc nhà ở thu hút nhu cầu đầu tư rất lớn, bên cạnh những người mua ở thực. Những người trong nhóm này "không thiếu nhà" nhưng vẫn muốn mua để đầu cơ, trong khi nguồn cung thị trường ít ỏi, không đáp ứng được hết nhu cầu, khiến giá bị đẩy lên cao", ông Bình cho hay.

Lãnh đạo Vụ Đất đai ghi nhận tình trạng này phổ biến với các phân khúc nhà ở bởi vừa tầm tiền, dễ mua bán với phần đông nhà đầu tư. Trong khi loại hình khác, như bất động sản công nghiệp, theo ông "không phải ai cũng đầu tư được bởi cần nguồn vốn lớn". 

Thị trường khan hiếm nguồn cung lại có thêm nhóm đầu cơ lớn khiến khả năng tiếp cận nhà ở của phần đông người dân ngày càng khó, theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, dự án nhà ở thương mại bị tắc một phần do quy định chủ đầu tư muốn triển khai dự án nhà ở thương mại chỉ được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở. Thực tế, không hộ gia đình hay cá nhân nào có diện tích đất ở đủ lớn, do hạn mức giao đất tối đa 400m2. Với doanh nghiệp, đơn vị đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất khác mới được quyền chuyển mục đích sử dụng, để xây nhà thương mại.

Ông Tuấn đề nghị sớm thông qua Nghị quyết thí điểm mở rộng loại đất xây nhà ở thương mại để tháo gỡ vướng mắc cho các doanh nghiệp đang "kẹt" vì không có đất ở. Về phía doanh nghiệp, khuyến nghị nếu dự án mới trong giai đoạn nghiên cứu, doanh nghiệp nên chủ động chuyển sang phân khúc giá bình dân, sản phẩm để sử dụng, ít mang tính đầu cơ để dễ bán khi tung ra thị trường.