Không phát sinh nghĩa vụ tài chính cũng bị 'treo'

Các chuyên gia phân tích, mức giá tại dự thảo bảng giá đất mới sẽ tác động đến chi phí đầu vào của nhiều lĩnh vực của nền kinh tế, trước hết là chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ bị đẩy lên cao hơn, tác động dây chuyền làm tăng giá nhà, giá thuê nhà, tăng chi phí tiền thuê đất, thuê nhà xưởng trong các khu công nghiệp…

Đó là tác động trực tiếp, còn tác động gián tiếp theo hiệu ứng “nước nổi, thuyền dâng” là giá nhà ở sẽ tiếp tục leo thang, bởi thị trường bất động sản luôn “nhạy cảm” với biến động chính sách.

Trong văn bản khẩn gửi UBND TP.HCM, Cục Thuế TP.HCM vừa cho biết từ ngày 1-27/8, cơ quan thuế đã tiếp nhận tổng cộng 8.808 hồ sơ. Đáng nói, trong số này có 2.737 hồ sơ thuộc các trường hợp không phát sinh nghĩa vụ tài chính nhưng vẫn bị "treo".

Do chưa có bảng giá đất cho giai đoạn chuyển tiếp từ ngày 1/8/2024 đến thời điểm chính thức áp dụng bảng giá đất điều chỉnh theo quy định tại Luật Đất đai 2024, nên Thành phố dường như bế tắc trong việc giải quyết các thủ tục hành chính liên quan tới nghĩa vụ tài chính.

Theo phản ánh của nhiều hộ dân, hồ sơ đã nộp gần một tháng nay vẫn chưa xong dù căn nhà của họ đã được 4 bên là thanh tra xây dựng, địa chính phường, đô thị, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai xác nhận xây dựng đúng theo bản vẽ, không vi phạm về xây dựng, đủ điều kiện cấp sổ đỏ.

"Điều này ảnh hưởng tới tài chính, gây thiệt hại nghiêm trọng cho người dân khi nhiều người phải vay nóng để mua nhà, đợi hồ sơ sang tên xong sẽ vay ngân hàng để trả. Nay hồ sơ bị tắc, lãi mỗi ngày phải đóng rất cao, ai chịu trách nhiệm trước những thiệt hại này của chúng tôi?", người dân bức xúc.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cũng cho rằng, trong các loại hồ sơ đang bị "ngâm" ở các chi cục thuế hiện nay chỉ có trường hợp liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất là có thể gây thất thu ngân sách, gây rủi ro cho cán bộ thuế. Còn những trường hợp còn lại thì được miễn thuế, không phát sinh nghĩa vụ tài chính. Trong khi đó, hiện nay UBND TP là đơn vị cấp hành chính cao nhất chưa có văn bản hay quyết định nào ngừng thực hiện bảng giá đất theo Quyết định 02/2020 và theo luật Đất đai 2024, bảng giá đất này vẫn còn hiệu lực, cần được áp dụng.

"Xét các trường hợp mua bán nhà đất, người dân hiện nay đã khai đúng với giá mua giá bán, nghĩa là giá giao dịch thực tế trên thị trường nên thuế thu nhập cá nhân cũng đã tính đúng, tính đủ. Do vậy ngành thuế cần phải hoàn tất hồ sơ cho người dân. Sau này nếu có hậu kiểm, phát hiện trường hợp người dân trốn thuế thì họ sẽ phải tự chịu trách nhiệm và có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Đối với những trường hợp cho tặng, hoàn công không phát sinh nghĩa vụ tài chính với nhà nước cần nhanh chóng giải quyết cho người dân", ông Quang kiến nghị.

Cấp bách ban hành bảng giá đất điều chỉnh trong 1-2 tuần tới

Theo đó, để giải quyết số hồ sơ tồn đọng này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản Đề nghị UBND TP.HCM cần sớm ban hành bảng giá đất điều chỉnh trong 1-2 tuần tới. Đồng thời nhấn mạnh, cơ quan soạn thảo cần rà soát, cân chỉnh, xác định các mức giá đất tại dự thảo bảng giá đất điều chỉnh đảm bảo vừa đúng quy định pháp luật, vừa sát với tình hình thực tế về giá đất trên địa bàn. 

Về phương thức, HoREA cho biết, cách tính bảng giá đất điều chỉnh mà đơn vị tư vấn giá đất đang thực hiện là lấy bảng giá đất hiện hành nhân với hệ số để cho ra mức giá đất mới. Mỗi quận, huyện, thành phố sẽ có một hệ số riêng được tính dựa trên mức tăng giá đất của nơi đó.  

"TP.HCM nên tính bảng giá đất điều chỉnh bằng cách lấy giá bồi thường thực tế tại các tuyến đường đã được UBND Thành phố phê duyệt làm chuẩn và áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất của các tuyến đường lân cận trong cùng khu vực, hoặc giữa các khu vực trên địa bàn từng quận, huyện và TP. Thủ Đức", HoREA cho hay.  

Điều này nhằm bảo đảm công bằng cho các cá nhân, hộ gia đình nộp tiền sử dụng đất từ ngày 1/8/2024 đến ngày 31/12/2025 cũng sẽ nộp tương đương, hoặc nếu có cao hơn thì không chênh lệch quá lớn so với các trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất trước đó.  

"Hiến kế" thêm, bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills TP.HCM chỉ rõ, tại một số khu vực có giá trị cao, phương pháp xây dựng bảng giá đất dường như chỉ là nhân hệ số cố định cho tất cả các tuyến đường. Các phương pháp được áp dụng để xác định giá đất chưa đồng bộ và còn đơn giản. 

Bà Giang dẫn chứng, tại quận 1, hệ số nhân 5 được áp dụng đồng loạt cho tất cả các vị trí và tuyến đường. Điều này khiến cho đường Đồng Khởi được đề xuất với giá 810 triệu đồng/m2 (so với 162 triệu đồng/m2 hiện tại), đường Hai Bà Trưng (đoạn từ Bến Bạch Đằng đến Nguyễn Thị Minh Khai) là 484 triệu đồng/m2 (so với 96,8 triệu đồng/m2 hiện tại). Tương tự, quận 4 có hệ số nhân 11,3 và quận 5 là 5,58.  

“Cách tiếp cận này thực chất không khác gì việc áp dụng bảng giá cũ nhân với hệ số K, do đó chưa thực sự phản ánh giá trị thị trường của từng tuyến đường như tinh thần của Luật Đất đai 2024. Phương pháp cần có sự tinh chỉnh, cụ thể, phù hợp hơn cho từng khu vực, thay vì chỉ áp dụng các hệ số chung", bà Giang nói.