Giải bài toán dự án 'treo'

Hiện nay, tại TP.HCM có 143 dự án bất động sản, Hà Nội có 246 dự án, Hải Phòng 4 dự án, Bình Định 16 dự án, Cần Thơ 34 dự án nằm "đắp chiếu"… đang chờ Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ “giải cứu”. Số liệu này được Bộ Xây dựng đưa ra tại cuộc họp trực tuyến với Tổ công tác cùng các đơn vị liên quan về rà soát, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn trong triển khai thực hiện dự án bất động sản mới đây.

Sau bao ngày trông ngóng, Chính phủ vừa chính thức có Nghị quyết 72 và 73 đồng ý với đề xuất về việc xây dựng Nghị quyết của Quốc hội sửa đổi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng có hiệu lực thi hành sớm từ ngày 1/7/2024, thay vì 1/1/2025 như trước đó. 

Các chuyên gia đánh giá, trong bối cảnh nền kinh tế cần tăng tốc phục hồi, thị trường bất động sản đang tồn tại nhiều vướng mắc về pháp lý như hiện nay, việc áp dụng Luật Đất đai 2024 sớm hơn kế hoạch là một chủ trương đúng đắn của Chính phủ.

"Luật Đất đai 2024 sẽ kích hoạt nguồn lực đất đai, tháo gỡ pháp lý cho các dự án treo. Quan trọng nhất hiện nay là phải thực thi và thể chế Luật Đất đai để tháo gỡ cho hàng loạt dự án đang bị mắc kẹt, chưa tìm ra lối thoát. Do đó, đòi hỏi các văn bản dưới luật cần được xây dựng sát sườn và có ý kiến các bên cùng tham gia", ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) cho hay.

Ở góc độ luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw thông tin một số điểm mới trong Luật Đất đai 2024 như cấp phép chuyển nhượng đất thuê trả tiền hàng năm; mở rộng cho vay thế chấp… sẽ tạo cơ hội và hỗ trợ pháp lý cho cả chủ đầu tư, người sử dụng đất. Đây là nội dung đột phá và nhận được sự quan tâm. Nhà nước cần làm rõ để người dân thấy rằng quyền lợi của họ được đảm bảo, khi đó niềm tin được gia tăng. Hay như quy định về việc nhà nước đã có quyết định thu hồi đất thì không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, trừ trường hợp đã quá 3 năm từ thời điểm có quyết định thu hồi đất. 

"Nói như vậy có nghĩa là dù là dự án đã có quyết định thu hồi nhưng sau 3 năm không thực hiện thì người dân vẫn có quyền đề nghị xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Quy định này đã “cởi trói” cho bộ phận người dân sinh sống trong vùng quy hoạch dự án, tháo gỡ khó khăn đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng. Với nội dung “chưa từng có tiền lệ” trong các văn bản trước đó này, kỳ vọng sự vào cuộc quyết liệt của cơ quan chức năng hàng trăm dự án sẽ sớm được “cởi trói”, ông Hà nhấn mạnh.

Chu kỳ tăng giá bền vững theo quy luật về cung - cầu

Đặc biệt, việc sớm thông qua quy định xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường là một bước tiến quan trọng trong Luật Đất đai 2024. Theo chuyên gia những thay đổi cụ thể như việc loại bỏ khung giá đất, bảng giá đất được cập nhật hàng năm được kỳ vọng sẽ cải thiện hiệu quả giao đất, sử dụng đất và tăng thu ngân sách nhà nước. 

"Trong tương lai, khi hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất, các thông tin mua bán chuyển nhượng sẽ được công khai. Lúc này, người mua và người bán có thể truy cập để tìm hiểu thông tin giao dịch. Từ đó, có nhận thức rõ ràng, giúp tăng cường tính minh bạch cho thị trường bất động sản. Việc mua bán chuyển nhượng bất động sản sẽ diễn ra dễ dàng hơn, giúp tăng tính thanh khoản cho thị trường", bà Giang Đỗ, Giám đốc Tư vấn tại Savills Việt Nam nhận định.  

Tuy nhiên, nhiều người không khỏi băn khoăn, khung pháp lý mới từ Luật Đất đai 2024 sẽ khiến chi phí triển khai dự án tăng, giá bất động sản cũng sẽ tăng sau năm 2025. Trong đó, đất nền sẽ là loại hình bị tác động mạnh nhất vì còn chịu thêm ảnh hưởng từ quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã. 

Dẫn chứng yếu tố làm tăng giá nhà, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, phân tích, luật mới quy định bảng giá đất mới sát với giá thị trường kéo ngân sách liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng..., chủ đầu tư vì vậy phải tăng giá thành sản phẩm. 

Cùng với đó là yêu cầu chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 5% tiền cọc đến khi đủ điều kiện kinh doanh, điều này đồng nghĩa với việc dự án phải xây xong phần diện tích sàn công trình mới được thu tiếp. Phần công trình này chiếm khoảng 20-30% chi phí xây dựng, hầu hết kênh huy động trên chủ đầu tư đều tốn thêm chi phí và vẫn sẽ cộng gộp vào giá bán. Ngoài ra, lượng lớn đất chưa cấp sổ sẽ được hợp pháp hóa sau năm 2025, đây vốn là một nguồn quỹ đất giá rẻ của thị trường, một khi được cấp sổ loại đất này sẽ tăng giá mạnh và tác động lớn đến mặt bằng giá đất chung.

Nhấn mạnh trong ngắn hạn bảng giá đất mới ít nhiều sẽ có một số tác động đến doanh nghiệp, nhưng dài hạn, ông Tuấn cho rằng, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã giải quyết được những vướng mắc chồng chéo, chưa thống nhất, từng gây khó khăn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản. Chủ đầu tư làm thật cũng sẽ dễ dàng tiếp cận đất đai hơn, chi phí để phát triển dự án cũng có cơ hội được giảm xuống nhờ quy trình hoàn thiện pháp lý rút ngắn. Nguồn cung nhà đất dồi dào hơn và tăng tính cạnh tranh cho thị trường.

"Luật mới giúp thị trường khởi sắc, bất động sản sẽ tăng giá song chu kỳ tăng giá bền vững theo quy luật về cung cầu, hết thời “vàng thau lẫn lộn”. Sẽ không còn dễ dàng phát sinh tình trạng sốt đất như giai đoạn trước đây", Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam nhận định.