Nhu cầu thuê rất lớn nhưng cực hiếm

Hiện nay, cả nước có 400 khu công nghiệp. Nhưng số khu công nghiệp đáp ứng được nhà ở cho công nhân đếm trên đầu ngón tay. Từ nhiều năm nay, người lao động tại các khu công nghiệp vẫn sống trong các khu nhà trọ chật chội, ẩm thấp, con cái phải gửi về quê nhờ ông bà nuôi giúp. Đây là lực lượng làm ra của cải vật chất cho xã hội nhưng vẫn không có một ngôi nhà để an tâm lập nghiệp.

Tại buổi tọa đàm “Nhà ở xã hội: Thêm giải pháp cho thuê”, chiều 18/5, ông Trịnh Quang Minh, Trưởng ban quản lý dự án thiết chế công đoàn, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, cho biết, phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) cho thuê sẽ hợp lý hơn, đáp ứng nhu cầu thực tế, phù hợp với thu nhập của người lao động. Hơn nữa nhu cầu thuê rất lớn, trong khi nguồn cung lại ít, giá nhà cho thuê thị trường lại rất cao.

Hiện tổng liên đoàn đã thí điểm dự án 244 căn nhà ở xã hội cho thuê ở Hà Nam và mô hình được người lao động quan tâm. "Người lao động nộp hồ sơ đăng ký nhiều lắm, nhưng quỹ căn hạn chế, cần cơ chế để cùng tạo ra chỗ ở cho công nhân giống như sinh viên đến thành phố học có ký túc xá", ông Minh nói.

Từ thực tiễn là một trong những địa phương có số lượng lao động nhập cư đông bậc nhất cả nước, bà Nguyễn Kim Loan, Chủ tịch Liên đoàn Lao động tỉnh Bình Dương, cũng cho hay, tại Bình Dương có gần 1,6 triệu lao động. Riêng trong các khu công nghiệp 1,2 triệu người và có 80% trong số lao động ngoại tỉnh này không có đất đai, nhà ở.

Dự kiến từ nay đến năm 2030, có 129.000 lao động tại Bình Dương có nhu cầu thuê, mua và thuê mua NƠXH. Chính vì vậy, theo bà Loan, cần tăng nguồn cung nhà ở cho thuê để đáp ứng nhu cầu người lao động và cần phải giảm các thủ tục đối với người thuê so với người đi mua nhà.

Nói về nguyên nhân NƠXH cho thuê thiếu hụt, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, doanh nghiệp chuyên đầu tư các dự án NƠXH tại TP HCM, khẳng định: Lãi vay cao, giá thuê phải thấp, pháp luật siết phần trăm lợi nhuận khiến doanh nghiệp "làm NƠXH cho thuê là tự gồng lỗ". 

Chia sẻ thực tế từ các dự án NƠXHcủa Lê Thành, ông Nghĩa cho biết "tìm đỏ mắt" vẫn không kiếm được ngân hàng cho vay lãi suất làm dự án dưới 10% mỗi năm. Các dự án của doanh nghiệp đang vay 13%. Nếu vốn mỗi căn hộ 500 triệu đồng, dự án 1.000 căn thì tổng chi phí bỏ ra là 500 tỷ đồng.

Trong khi đó, NƠXH vốn dành cho người thu nhập thấp, giá thuê phải tương đương hoặc thấp hơn thị trường mới có khách. Đặt tình huống giá thuê tốt nhất doanh nghiệp có thể đưa ra là 3,5 triệu mỗi tháng và lấp đầy 100%, doanh thu mỗi năm của dự án 1.000 căn là 35-40 tỷ đồng, trong khi lãi suất phải trả 50 tỷ, tức doanh nghiệp âm 10 tỷ đồng. "Làm một dự án rồi chết luôn", ông Nghĩa nói.

Ngoài ra, lãnh đạo Lê Thành cũng cho rằng sắp tới phân khúc NƠXH cho thuê sẽ càng khó. Cụ thể, trước đây, quy định cho phép lợi nhuận dự án cho thuê không quá 15%, trong khi nhà bán 10% nhưng luật mới thì đều 10%. "Lợi nhuận càng giảm thì nhà cho thuê sẽ càng khó và ít".

Chưa kể, tiến độ pháp lý một dự án kéo dài 5 năm sẽ khiến doanh nghiệp đội thêm rất nhiều chi phí, càng kéo dài doanh nghiệp càng lỗ. Do đó, quy trình làm nhà dự án NƠXH cần khác với nhà ở thương mại. "Không phải bỏ bớt thủ tục mà phải làm nhanh hơn bằng cách ghép bước, nếu gỡ được nút thắt này sẽ giúp tăng nguồn cung", ông Nghĩa nhấn mạnh.

Cần nhà nước tham gia, ưu đãi về tín dụng, thủ tục 

Từ thực tế trên, ở góc độ nhà phát triển NƠXH cho thuê, các doanh nghiệp cho rằng, vòng quay thu hồi vốn đối với nhà cho thuê mất 10-15 năm cũng ảnh hưởng đến tính hấp dẫn đầu tư. Do đó, cần phải tăng tính cạnh tranh cho các chủ đầu tư khi làm phân khúc này như hỗ trợ vốn với lãi suất thấp, hỗ trợ về thuế, tiếp cận quỹ đất dễ dàng hơn, tạo các điều kiện về thủ tục, bớt đi các rào cản… để các doanh nghiệp tăng làm nhà ở cho thuê, NƠXH cho thuê, nhà lưu trú công nhân.

"Phát triển NƠXH cho thuê hiện nay rất khó. NƠXH thuê, thuê mua, bán phải được tiếp cận gói tín dụng phù hợp như gói tín dụng NƠXH của Ngân hàng chính sách xã hội 4,8%/năm, thời gian ưu đãi lãi suất này trong 25 năm mới có thể ra được giá 800-900 triệu đồng/căn. Nếu triển khai theo hướng này thì mới hợp lý. Đây là chìa khoá phát triển NƠXH", ông Trần Đăng Toàn, Tổng Giám đốc Công ty Miền Đông, cho hay.

Tương tự, ông Lê Hữu Nghĩa, đề xuất cần thúc nhanh các thủ tục phát triển dự án NƠXH để tăng nguồn cung nhà ra thị trường. Đối với nguồn vốn, cần cân đối 50-50 cho người mua, chủ đầu tư để cả bên phát triển dự án lẫn bên mua được tiếp cận các gói hỗ trợ về vốn. Bởi nếu không có chính sách đặc biệt về vốn và lãi suất cho doanh nghiệp thì cả khi luật sửa đổi có hiệu lực, vẫn ít doanh nghiệp quan tâm đầu tư. 

"Đề nghị cần đẩy mức giảm trừ gia cảnh từ 11 triệu đồng lên 15 triệu đồng đối với người lao động và từ 4,4 triệu đồng lên 5,5 triệu đồng đối với người người phụ thuộc, đồng thời nâng mức chịu thuế bậc 1 lên 75 triệu đồng/năm thay vì chỉ 60 triệu đồng/năm như quy định hiện hành để phù hợp với tình hình thực tiễn hiện nay, giúp người lao động tiếp cận với NƠXH", vị này đề xuất.

Mới đây, tại phiên họp về tình hình triển khai, thực hiện đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030”, chiều 17/5, để giúp người lao động an cư, Thủ tướng Phạm Minh Chính giao Bộ Tư pháp và các bộ ngành liên quan khẩn trương trình Quốc hội quyết định xây dựng ban hành nghị quyết về hiệu lực sớm đối với ba luật Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Đất đai từ ngày 1/7 với tinh thần cắt giảm tối đa thủ tục hành chính, tăng cường phân cấp, phân quyền, giảm tối đa thời gian, chi phí thực hiện dự án NƠXH, tránh phiền hà sách nhiễu cho người dân.

Thủ tướng chỉ đạo Bộ Tài chính nghiên cứu thành lập Quỹ về NƠXH, đề xuất sớm trước ngày 30/6/2024; Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm rà soát lại quỹ đất 20% tại các dự án nhà ở thương mại trên cơ sở hướng dẫn các địa phương thống kê lại; Bộ Xây dựng rà soát lại thực hiện đề án đầu tư xây dựng 1 triệu căn hộ, khẩn trương xây dựng chính sách mua, thuê, thuê mua trên cơ sở kinh nghiệm đã làm trước đây.

Ngân hàng Nhà nước thu xếp tín dụng tạo thuận lợi cho cả người vay, người mua, người bán. Nghiên cứu xây dựng và cung cấp gói tín dụng cho người mua NƠXH, mở rộng gói tín dụng, kéo dài thời gian vay 10-15 năm, lãi suất ưu đãi thấp hơn từ 3-5% so với lãi suất vay thương mại thông thường.