Dù nhu cầu đối với nhà ở xã hội (NƠXH) hiện rất lớn trong khi nguồn cung chưa đủ đáp ứng, tuy nhiên nhiều dự án đang rơi vào tình trạng bị trì hoãn không thể triển khai xây dựng hoặc xây xong lại bị… ế. Trong khi đó, việc trục lợi chính sách, phân bổ nhà ở xã hội không đúng đối tượng đang là vấn đề nhức nhối. 

Tỷ lệ trống nguồn cung căn hộ khiến NƠXH thành “miếng mồi” để một số tổ chức, cá nhân không tuân thủ pháp luật, lợi dụng những chính sách ưu đãi NƠXH của Nhà nước để thu lợi bất chính. Có những tổ chức, cá nhân thực hiện nhiều chiêu trò để “nắm đằng chuôi”, giành lợi thế, thậm chí “gài bẫy” người mua NƠXH bằng hợp đồng tư vấn pháp lý và hợp đồng vay vốn.  

Việc trục lợi từ chính sách phát triển NƠXH là câu chuyện không còn mới, nhưng hành vi này ngày càng tinh vi hơn. Trong đó, nổi bật nhất là việc mua bán sai đối tượng, bán chênh lệch ngoài hợp đồng hoặc chia ra làm 2 hợp đồng để thu tiền, nhằm né khống chế biên lợi nhuận 10%.

Theo các chuyên gia, do bị khống chế biên lợi nhuận 10% nên hầu hết các dự án NƠXH thường có xu hướng "ăn chênh". Các chủ đầu tư lách luật bằng cách sẽ chuyển cho các đơn vị môi giới bán ra với các khoản tiền chênh từ 100 - 300 triệu, chi phí này thường được hợp thức hóa bằng một hợp đồng trả phí tư vấn, hoặc hợp đồng vay vốn. Những trường hợp giao dịch như trên cũng dễ dẫn đến nguy cơ NƠXH bán sai đối tượng. Khi đó, người mua và người bán đều có thể gặp rủi ro khi Thanh tra Xây dựng vào cuộc phát hiện xử lý. 

Bên cạnh đó, tình trạng mua bán NƠXH cũ thông qua lập vi bằng khi chưa sử dụng tối thiểu 5 năm không phải tình trạng hiếm gặp hiện nay. Tuy nhiên, đây là hành vi vi phạm pháp luật. Đồng thời, khi mua bán NƠXH cũ chưa đủ điều kiện thông qua vi bằng sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Nêu quan điểm, Luật sư Nguyễn Phó Dũng, Giám đốc Công ty Luật TNHH OPIC và Cộng sự, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội, cho rằng nhiều người nghĩ rằng có thể "lách luật" để bán hoặc chuyển nhượng NƠXH dưới một trong các hình thức: Lập vi bằng, lập giấy ủy quyền định đoạt, di chúc... Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật những hình thức trên không thể thay thế hợp đồng mua bán. 

"Khi người bán vi phạm điều cấm của Luật Nhà ở là “không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán” thì hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu. Mua lại NƠXH khi chưa đủ điều kiện có thể bị nhà nước hoặc chủ đầu tư thu hồi nhà ở xã hội đã bán, còn lại việc tranh chấp là của các bên.

Ngoài ra, bên mua có thể mất thêm một khoản tiền khi hết thời hạn 5 năm mà bên bán không chịu ký hợp đồng chuyển nhượng công chứng. Hoặc khi người bán chết thì giấy ủy quyền định đoạt không có hiệu lực. Khi thực hiện di chúc, thủ tục chia di sản phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro", ông Dũng cho hay. 

Sáng 13/5, thảo luận tình hình phát triển kinh tế xã hội 2023 và những tháng đầu năm 2024, thẩm tra báo cáo, ông Vũ Hồng Thanh, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế nhìn nhận những khó khăn của thị trường địa ốc vẫn tiếp diễn do vướng ở khâu quy trình, thủ tục phát triển dự án NƠXH.  

"Xuất hiện tình trạng "lách luật" để đầu tư, mua bán căn hộ NƠXH, khiến người nghèo đang phải trả nhiều hơn cho nhu cầu về nhà ở, khiến gia tăng khoảng cách giàu nghèo trong xã hội ngày càng trầm trọng. Vì vậy, Ủy ban Kinh tế đề nghị Chính phủ thanh tra toàn diện việc phát triển NƠXH thời gian qua, đồng thời đánh giá và có giải pháp ổn định tình hình", ông Thanh nhấn mạnh.  

Nêu quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, gần đây, Chính phủ đã ban hành rất nhiều giải pháp để tăng nguồn cung NƠXH, nhằm hỗ trợ người lao động có thu nhập thấp có điều kiện sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn. 

Tuy nhiên trên thực tế, nhiều người có thu nhập cao, thậm chí “đại gia” đã tìm nhiều cách để tranh suất mua NƠXH của người có thu nhập thấp. Nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này là do các tiêu chí về điều kiện của các đối tượng hưởng chính sách về NƠXH tưởng chừng rất chặt chẽ, nhưng thực ra là chưa chặt chẽ và chưa sát với thực tế cuộc sống và có thể “lách” luật.

Chủ tịch HoREA nhấn mạnh, có 2 nguyên nhân chính. “Kẽ hở” đầu tiên đến từ tiêu chí điều kiện về nhà ở của đối tượng hưởng chính sách. Theo đó, tại dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định đối tượng hưởng chính sách NƠXH chưa từng hưởng chính sách hỗ trợ dưới mọi hình thức tại nơi ở và nơi làm việc. Quy định này rất khó kiểm tra trong nhiều năm qua, nhất là đối với người thay đổi nơi làm việc nhiều lần, do chỉ quy định kiểm tra tiêu chí này tại nơi ở và nơi làm việc. 

Cũng trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định đối tượng được hưởng chính sách NƠXH phải chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình. Trên thực tế, nếu một người nào đó muốn “lách” thì không khó, bởi khách mua để cho người thân khác đứng tên sở hữu nhà. Như vậy, khách mua chứng minh được mình chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình hoặc có nhà ở, nhưng ở chật.

“Kẽ hở” thứ hai là các tiêu chí điều kiện về thu nhập của đối tượng hưởng chính sách NƠXH. Tại Luật Nhà ở 2014 quy định người được hưởng chính sách phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập đối với các khoản thu nhập từ nhà tiền công, tiền lương theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân. Quy định này có rất nhiều "lỗ hổng" và cũng là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng người giàu tranh suất mua NƠXH hoặc có người giàu ở lẫn trong các chung cư NƠXH vừa qua.  

Đưa ra kiến nghị để các chính sách NƠXH đến đúng người, đúng đối tượng, ông Châu cho rằng, liên quan tới dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi về điều kiện nhà ở quy định đối tượng hưởng chính sách NƠXH phải chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình nên cần phải được quy định chặt chẽ hơn. 

"Liên quan tới điều kiện thu nhập, tôi đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 7 và khoản 8 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân theo hướng giao thẩm quyền cho Chính phủ quy định các trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân đối với một số khoản thu nhập từ lãi tiền gửi tại các tổ chức tín dụng hoặc thu nhập từ kiều hối", Chủ tịch HoREA cho hay. 

Theo các chuyên gia và doanh nghiệp, thời gian tới, bên cạnh việc "siết" tính minh bạch trong mua bán NƠXH, Nhà nước cũng cần dành sự quan tâm, tạo các cơ chế, chính sách thuận lợi, để trợ lực cho doanh nghiệp trong phát triển NƠXH. Đây là 2 điều kiện cần và đủ để giải quyết các nghịch lý, bất cập liên quan đến NƠXH. Đặc biệt, các địa phương cũng cần có kế hoạch, lộ trình bài bản để giải quyết nhu cầu tiếp cận nhà ở của mọi người dân gắn với quy hoạch đô thị, quy hoạch công nghiệp, dịch vụ, gắn với phát triển bền vững thị trường bất động sản và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai.