Bất động sản phía Nam có nhu cầu sử dụng và khai thác doanh thu sẽ phục hồi từ quý 3/2024

Tại Diễn đàn “Khơi thông nguồn cung bất động sản khu vực phía Nam - Xu hướng đầu tư", ngày 25/4, chỉ ra những điểm còn cản trở dòng tiền đầu tư vào thị trường bất động sản phía Nam, TS. Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng, chuyên gia kinh tế, đặt câu hỏi: “Quan trọng của giới đầu tư trong vấn đề trước mắt là dòng tiền 2024 thế nào và dòng tiền có đủ mạnh để phát triển bất động sản hay không?”.

Ông đánh giá, trong năm 2024 thấy khá nhiều điểm cản trở dòng tiền đầu tư. Theo ông, dòng tiền sản xuất không lo lắng. Trong khi đó, dòng tiền đầu tư đang bị khó khăn là trái phiếu phải xử lý năm 2024 lên tới 382.000 tỷ đồng. Theo ông Hiển, những khó khăn này không làm cản trở sản xuất, mà chỉ cản trở đầu tư.

Về dòng tiền cho doanh nghiệp bất động sản, ông đánh giá là xấu nhất trong vòng 5 năm qua. Hệ thống thanh toán tiền mặt cũng thấp nhất trong 5 năm vừa qua, khiến các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn rất lớn về dòng tiền.

“Vàng và tỷ giá tăng rất mạnh, tỷ giá hiện tăng trên 5%, điều này hạn chế cung tiền của Chính phủ. Từ đó, dòng tiền tiếp tục khó khăn cho quý I và quý II năm nay. Các doanh nghiệp bất động sản có kết quả kinh doanh không tốt sẽ khó tiếp cận được vốn ngân hàng. Tiêu dùng vẫn hạn chế do việc làm chưa phục hồi và nhóm trung lưu phải giải quyết nợ vay bất động sản”, TS. Đinh Thế Hiển đánh giá.

Vị chuyên gia này nhận định, kinh tế Việt Nam sẽ cải thiện dần từ quý 3/2024 từ tăng trưởng xuất khẩu và phục hồi tiêu dùng; nhưng các doanh nghiệp vẫn đối đầu với khó khăn về nguồn vốn. Năm 2023, nguồn cung tiền quan trọng cho bất động sản đều suy giảm. Sang năm 2024 có sự tăng nhẹ và phục hồi. Quan trọng, dòng tiền nhà đầu tư cá nhân và bất động sản sẽ bắt đầu giải ngân ra từ quý 3 và quý 4 và chiều hướng sẽ tốt lên từ quý 3. Còn dòng tiền cho các doanh nghiệp bất động sản, theo ông Hiển vẫn còn khó khăn.

Đồng thời, ông cũng cho rằng, yếu tố quan trọng là chính sách, nhưng Nhà nước cần ưu tiên kiểm soát nguồn vốn các ngân hàng thương mại đưa vào thị trường bất động sản.

Theo TS, nhà đầu tư cá nhân vẫn còn chùn tay, chưa có niềm tin vào sự phục hồi của thị trường nên chưa xuống tiền; Trrong khi, nhà đầu tư lướt sóng không dám xuống tiền và nhà đầu tư trung hạn vẫn còn quan sát.

Dự đoán xu thế đầu tư, TS. Đinh Thế Hiển nhận định, bất động sản có nhu cầu sử dụng và khai thác doanh thu sẽ phục hồi từ quý 3/2024, tập trung khu vực TP.HCM và các địa phương lân cận. Bất động sản khu vực động lực kinh tế phía Nam hướng biển vẫn có cơ hội được nhà đầu tư quan tâm trong năm 2024.

Bên cạnh đó, đầu tư hạ tầng như đường vành đai 3 TP.HCM (2023 – 2024), đường vành đai 4 TP.HCM (2024-2025) sẽ tạo động lực cho thị trường bất động sản, trọng tâm ở Long An, Bình Dương, Đồng Nai hay Bà Rịa - Vũng Tàu.

Giải pháp cho thị trường bất động sản là tăng tổng cầu nhà ở

Tại Diễn đàn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết vẫn còn một số bất cập trong việc xử lý vướng mắc của các dự án bất động sản, nhà ở do một số quy định của luật. "Hiệp hội Bất động sản TP.HCM là hiệp hội đầu tiên đưa ra những ý kiến khó khăn của thị trường, trong đó nêu rõ vướng mắc về pháp lý chiếm 70%", Chủ tịch HoRE nói.

Theo ông Châu, thị trường địa ốc hiện vẫn còn một số bất cập trong việc xử lý vướng mắc của các dự án bất động sản, nhà ở do một số quy định của luật. Có thể kể đến sự bất cập do quy định doanh nghiệp chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở, hoặc đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại...

Lãnh đạo Hiệp hội cho biết, hiện nay Chính phủ đang phối hợp với Ủy ban Thường vụ Quốc hội để trình Quốc hội xem xét ban hành “Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở” nếu được Quốc hội thông qua sẽ có nhiều trường hợp nhà đầu tư thực hiện phương thức “thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất” để thực hiện dự án đầu tư.

Trong đó, tại Điều 16 “dự thảo Nghị định” chỉ quy định việc “xử lý kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định tại Điều 94 Luật Đất đai” đối với “trường hợp Quỹ phát triển đất ứng vốn cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất”, nhưng chưa quy định về “khấu trừ kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư” đối với trường hợp nhà đầu tư thực hiện phương thức “thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất” để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có dự án bất động sản, nhà ở thương mại, nhưng phải đáp ứng “điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất” theo quy định tại Điều 122 và Điều 127 Luật Đất đai 2024, nên rất cần thiết bổ sung nội dung này vào khoản 4 (mới) Điều 16 “dự thảo Nghị định”.

Do đó, Hiệp hội đề nghị bổ sung các căn cứ để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét việc “khấu trừ kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư” là “giá nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đối với trường hợp nhà đầu tư thực hiện theo phương thức “thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất” theo quy định tại Điều 127 Luật Đất đai 2024 và kiểm soát, không để xảy ra trường hợp nhà đầu tư “kê khống” chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư làm thất thu ngân sách nhà nước. 

Cụ thể, hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về đất đai; hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; chứng từ đã hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế; xác nhận của Uỷ ban nhân dân cấp huyện về các thửa đất trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng mà nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; văn bản thẩm định của đơn vị tư vấn thẩm định giá được Hội đồng thẩm định giá đất thẩm định về tính hợp pháp, hợp lệ, hợp lý của các hợp đồng giao dịch trên đây và giá chuyển nhượng để “loại trừ” trường hợp nhà đầu tư có thể “kê khống” chi phí nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm thất thu ngân sách nhà nước.

Bàn về giải pháp cho thị trường, ông Châu chia sẻ: "Một trong những giải pháp cho thị trường bất động sản là tăng tổng cầu nhà ở. Nhưng điều cần lưu ý không phải là tổng nhu cầu nói chung mà là tổng nhu cầu có khả năng thanh toán. Để làm được điều này và hạn chế đầu cơ, chúng ta phải phát triển nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Đó là hướng chủ đạo".