Phân khúc nhà ở tiếp tục dẫn dắt thị trường

Tại tọa đàm “Chuyển động bất động sản 2024 - Xung lực năm bản lề”, ngày 16/4, nhìn nhận về triển vọng của thị trường trong năm nay, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng Hoàng Hải nhận định, thị trường bất động sản đã có sự trở lại và cơ bản đã vượt qua thời khắc khó khăn nhất. Bất động sản đang lấy lại đà để có những bước phát triển mới.

Minh chứng cho điều này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), cho biết đã có hơn 100 dự án có dấu hiệu chào bán, giới thiệu, kích hoạt quay lại thị trường trong quý I/2024. Đặc biệt trên các nền tảng công nghệ, mạng, sự quan tâm của nhà đầu tư, khách hàng đã quay trở lại. Họ đang sẵn sàng để chờ đón những cơ hội sau những chỉ đạo, điều hành của Chính phủ có tác động với thể chế, thị trường, nền kinh tế để họ xác định câu chuyện đầu tư.

"Năm 2024 là giai đoạn để khởi động chu kỳ mới của nền kinh tế, đặc biệt là thị trường bất động sản. Chu kỳ mới này được diễn ra thực hơn, sát nhu cầu hơn và mọi thành phần tham gia đều có tính toán thực tế sát với nhu cầu, nguồn lực. Sẽ không dễ dàng lướt sóng, ăn xổi và không có điều kiện để thực hiện những việc đó nữa", ông Đính nói. 

Dự báo về thời gian tới, các chuyên gia và đại diện doanh nghiệp đánh giá, thị trường bất động sản đang trên đà phục hồi, trong đó, phân khúc nhà ở sẽ phục hồi trước tiên. Tất cả dự án đang có sản phẩm phù hợp với nhu cầu sử dụng trên thị trường đều là phân khúc quan tâm. Khu vực nào có dự án nhà ở đặc biệt là các dự án liên quan đến đất sẽ được sự quan tâm nhiều của khách hàng.  

Dưới góc độ doanh nghiệp, theo ông Nguyễn Đình Đức, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Mai Việt, chung cư nội đô vẫn rất "hot". Bên cạnh đó từ đầu năm tới nay, phân khúc biệt thự nội đô với giá trị vừa phải 15 - 25 tỉ đồng vẫn hấp thụ rất tốt.

"Bắt đầu từ quý 2/2024, tôi đánh giá phân khúc ở các tỉnh phát triển như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Hưng Yên và phân khúc đất nền ở các khu đô thị lớn với pháp lý hoàn chỉnh sẽ hấp dẫn", ông Đức chia sẻ. 

Tuy nhiên, đến thời điểm này, một số khu vực ở trong thành phố ghi nhận mức giá đang được đẩy lên tương đối cao. "Rất nhiều nhà đầu tư nhận thấy phân khúc nhà ở trong nội đô đang ở mức giá cao, kỳ vọng lợi nhuận của họ cũng sẽ giảm xuống và bắt đầu chuyển dịch ra bên ngoài. Bất động sản ở thành phố lớn phục hồi đầu tiên rồi mới lan ra các địa phương vùng ven khác", ông Trung dự báo.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, “năm 2024 là giai đoạn để khởi động chu kỳ mới của nền kinh tế, đặc biệt là thị trường bất động sản. Chu kỳ mới này được diễn ra thực hơn, sát nhu cầu hơn. Trong giai đoạn này, sẽ không dễ dàng lướt sóng, ăn xổi”.

Để thị trường phát triển bền vững hơn, ông Đính mong muốn có cơ chế thúc đẩy để một số dự án có thể đưa được hàng vào thị trường, nhất là nhóm nhà ở xã hội, nhà ở có mức giá phù hợp, khi đó sẽ làm tăng sản phẩm nguồn cung cho thị trường, cân bằng việc thị trường đang đói hàng và đang tăng giá. Về phía Bộ Xây dựng, cần khẩn trương hơn trong việc thực hiện theo đúng lộ trình kế hoạch đặt ra, khi đó sẽ giải quyết được vướng mắc hiện nay.

Bất động sản nghỉ dưỡng sẽ được lòng nhà đầu tư?

Từ tín hiệu thuận lợi cả phía cung và phía cầu, cũng như giá bán, tại toạ đàm, các chuyên gia cho rằng, sau phân khúc nhà ở, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng hiện nay đang có nhiều điểm sáng. Do đó, việc kỳ vọng phân khúc này sẽ chuyển biến tốt hơn trong thời gian tới là hoàn toàn có thể.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2024 do DKRA Group công bố mới đây, loại hình biệt thự nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung từ 59 dự án (2 dự án mới) với 2.123 căn. Nguồn cung của loại hình này tập trung chủ yếu ở khu vực miền Trung và miền Nam, chiếm 82% tổng nguồn cung cả nước. Bên cạnh đó, loại hình condotel ghi nhận nguồn cung tăng nhẹ 6% so với cùng kỳ. Như vậy, dù số lượng ít nhưng bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn bắt đầu có nguồn cung mới.

Số liệu mới đây của Tổng cục Thống kê cũng chỉ ra rằng trong quý 1/2024 lượng khách du lịch đến với thị trường nghỉ dưỡng đã xấp xỉ bằng 98,5% so với cùng kỳ năm 2019. Đáng chú ý, dịp nghỉ lễ 30/4 - 1/5 tới đây sẽ khởi động mùa du lịch nội địa lớn nhất trong năm. Theo đó, lượng du khách đặt tour, vé máy bay và khách sạn tăng mạnh, đây là cơ hội giúp ngành du lịch tăng trưởng. Đây cũng là một trong những tín hiệu thể hiện rằng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong thời gian tới sẽ có động lực quay trở lại.

Theo ông Bùi Quý Trung, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Flamingo, dù còn khó khăn song thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong năm nay có thể phục hồi, yếu tố thúc đẩy sẽ liên quan đến các vấn đề pháp lý, thị trường vốn. Lấy ví dụ từ điểm sáng của Nghị định 10, ông Trung cho rằng, đã phần nào tháo gỡ tâm lý các nhà đầu tư về việc cấp sổ condotel.

"Hiện nay nhiều dự án tại Cát Bà cũng đã được cấp sổ đỏ cho người dân. Các nhà đầu tư khi mua sản phẩm được cấp sổ sẽ rất yên tâm. Đấy là một trong những điểm mà chúng tôi đang rất kỳ vọng".

Tuy nhiên thị trường sẽ phục hồi sớm ở những địa phương gần thành phố đông dân nhất Việt Nam như Thanh Hóa, Hải Phòng, Quảng Ninh với những tuyến đường cao tốc kết nối thẳng đến trung tâm Hà Nội. "Các sản phẩm đầu tư giá trị nhỏ của bất động sản nghỉ dưỡng như condotel khoảng 1-3 tỷ đồng sẽ phục hồi sớm hơn so với biệt thự biển triệu USD", ông Trung dự báo.

Đồng quan điểm, bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn Xúc tiến đầu tư Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, hậu thuẫn lớn nhất cho bất động sản nghỉ dưỡng đến từ cơ hội phục hồi và phát triển của ngành du lịch. Đó là chính sách nới lỏng visa tiếp tục phát huy tác dụng cùng với chính sách giảm 2% thuế VAT với nhóm hàng hóa dịch vụ và nhiều chương trình xúc tiến hỗ trợ, triển lãm du lịch được tổ chức.

"Các tín hiệu kích cầu này sẽ là động lực để chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ, "bơm" nguồn cung vào thị trường. Khả năng nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có cơ hội được cải thiện với khoảng 20% so với năm 2023", Phó trưởng Ban Nghiên cứu VARS nhìn nhận.

VARS dự báo cả thị trường sơ cấp và thứ cấp giá bán sẽ có xu hướng cải thiện nhẹ. Tại thị trường thứ cấp, giá bán sản phẩm căn hộ du lịch có mức giá xung quanh 50 triệu đồng/m2 sẽ tiếp tục đi ngang, thậm chí tăng nhẹ tại một số thị trường có tỷ lệ lấp đầy phòng cao. Tuy nhiên, cùng với giá bán, phương án về quản lý vận hành sẽ là điểm mấu chốt, đặc biệt được nhà đầu tư quan tâm khi xuống tiền.

Như vậy, câu hỏi đặt ra là có nên "xuống tiền" vào bất động sản nghỉ dưỡng để đón đầu cơ hội phục hồi, nhất là trong bối cảnh, nhiều sản phẩm nghỉ dưỡng đang được cắt lỗ, giảm giá mạnh trên thị trường. Đưa lời khuyên, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng tùy khu vực, dự án và vị trí, nhà đầu tư có thể cân nhắc việc đầu tư. Khi đầu tư cần nhìn được lượng khách tới vùng định đầu tư có lớn hay không, nếu lớn thì tiềm năng khai thác du lịch, nghỉ dưỡng mới cao. Còn nếu có ý định lướt sóng hoặc dùng đòn bẩy tài chính vào phân khúc này thì không nên, bởi không tạo ra hiệu quả giá trị như kỳ vọng và có thể dẫn đến rủi ro gánh nặng tài chính.