Sức ép từ “núi” hàng tồn đang ở mức báo động

Quý 3/2023, tâm lý thị trường bất động sản đã có dấu hiệu hồi phục trở lại sau những chỉ đạo điều hành quyết liệt của Chính phủ và nỗ lực của các bộ, ngành, địa phương trong việc chung sức tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững. Dù vậy, vẫn còn nhiều thách thức bủa vây các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là nhóm doanh nghiệp đầu tư kinh doanh phân khúc nghỉ dưỡng. Áp lực này thể hiện rõ nhất ở những con số tồn kho đáng báo động.

Theo báo cáo mới đây về thị trường bất động sản tháng 8/2023 của DKRA Group, với loại hình biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung mới tiếp tục xu hướng giảm từ cuối quý 2/2022 đến nay do các chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc đưa sản phẩm ra thị trường. Qua đó chỉ ghi nhận 1 dự án ở bán giai đoạn tiếp theo và 27 căn mở bán mới, giảm 88% so với cùng kỳ năm trước.

Lượng tiêu thụ của loại hình này trong tháng 8 chỉ là 9 căn, giảm 85% so với cùng kì. Sức cầu thị trường cũng vô cùng khiêm tốn, lượng tiêu thụ chỉ bằng 15% so với năm 2022. Phần lớn giao dịch trong tháng tập trung chủ yếu ở những sản phẩm có mức giá dưới 10 tỷ đồng/căn. 

Trong khi đó, giá bán sơ cấp không có biến động so với tháng trước. Nhiều chủ đầu tư vẫn tiếp tục áp dụng các chương trình hỗ trợ lãi suất, ưu đãi chiết khấu nhanh lên đến 40% - 50%,… nhằm kích cầu khách mua. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cũng tập trung tái cơ cấu hoạt động kinh doanh sau thời gian chịu tác động bởi những bất ổn kinh tế cũng như sức ép áo hạn trái phiếu giai đoạn cuối năm dự kiến sẽ tiếp tục gây áp lực lên thị trường trong thời gian tới.

Còn với loại hình nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, nguồn cung mới tiếp tục xu hướng đi xuống, giảm xấp xỉ 99% so với cùng kỳ và tập trung cục bộ tại khu vực miền Nam. Qua khảo sát, chỉ có dự án mở bán giai đoạn tiếp theo và nguồn cung mới chỉ có 11 căn. Riêng miền Bắc và miền Trung vẫn vắng bóng dự án mở bán mới.

Sức cầu thị trường với loại hình này cũng ở mức rất thấp, lượng tiêu thụ còn hạn chế với mức giảm lên tới 99% so với cùng kỳ năm 2022 với 3 căn tiêu thụ mới. Sự ảm đạm của thị trường cùng với đó là tốc độ phục hồi du lịch chưa đạt kỳ vọng khiến thanh khoản thị trường khá thấp.

Trong khi đó, loại hình Căn hộ khách sạn - Condotel, nguồn cung ghi nhận sụt giảm hơn 75% so với tháng trước và giảm hơn 77% so với cùng kỳ. Nguồn cung mới tới từ 2 dự án, đều thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo với 100 căn, tập trung chủ yếu ở khu vực miền Nam (chiếm 87%) và miền Bắc (chiếm 13%). Riêng miền Trung tiếp tục không ghi nhận nguồn cung mở bán mới. Trong khi đó, sức cầu thị trường vẫn tiếp tục duy trì ở mức thấp, chỉ 17 căn tiêu thụ mới, giảm 86% so với cùng kỳ.

Theo DKRA Group, những bất ổn kinh tế vĩ mô cũng như tình hình ảm đạm của thị trường khiến người mua trở nên thận trọng hơn khi đưa ra quyết định đầu tư. Số lượng tồn kho Condotel lũy tiến đến tháng 6 đã tăng lên 42.364 căn. Trong đó, tổng lượng tồn kho các tài sản nhà liền thổ ven biển tăng lên xấp xỉ 30.000 sản phẩm. Riêng sản phẩm biệt thự biển, tồn kho lũy tiến đến cuối quý II/2023 lên đến 15.000 căn cả miền Bắc và Nam. 

Hiện đã có 67/81 dự án đi vào khai thác, vận hành, tương đương với con số gần 20.000 sản phẩm, tuy nhiên, chỉ có 31/67 dự án được vận hành toàn phần, còn lại là các dự án vận hành theo từng phần. Như vậy dù chỉ còn 14/81 dự án chưa vận hành nhưng có tới 24.000 sản phẩm vẫn đang “bơ vơ”.

Có thể nói, 24.000 sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đã và đang bàn giao nhưng chưa được đưa vào vận hành là “niềm đau” không chỉ của riêng các chủ sở hữu mà còn của chính của chủ đầu tư khi dự án đã bàn giao nhưng không có sức sống và không mang lại giá trị như kì vọng. Theo các chuyên gia, đây là bài toán mà các chủ đầu tư cần đo lường cũng như chuẩn bị kịch bản kĩ lưỡng về khả năng vận hành khi tham gia phân khúc này. 

Tiếp tục "thở oxy" đến khi nào?

Hiện nay, phần lớn các doanh nghiệp phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đều phải vay vốn do đó sẽ tạo ra rất nhiều rủi ro, khi doanh nghiệp không kinh doanh được, không thu được tiền mà vẫn phải trả nợ. Nếu các ngân hàng thương mại không khoanh nợ, giãn nợ thì các doanh nghiệp sẽ rất “vất vả”. Và thực tế đã có nhiều doanh nghiệp phải tìm cách bán tháo dự án để thu hồi vốn vì càng để lâu càng “nguy hiểm”. 

Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Group nhận định, lượng tồn kho nhà phố, căn hộ biển đến quý 2 đang ở mức báo động và dường như chưa có giải pháp nào để cải thiện thanh khoản. Ngay cả Nghị định số 10 của Chính phủ nhằm “cởi trói” vấn đề cấp sổ hồng từng được kỳ vọng trở thành đòn bẩy giúp phân khúc nghỉ dưỡng, trong đó có condotel “phá băng”, tuy nhiên những vướng mắc trong quá trình triển khai khiến kỳ vọng chưa thể thành hiện thực. 

Đơn cử, tại Khánh Hòa, một trong những thủ phủ của bất động sản nghỉ dưỡng, sau hơn 3 tháng kể từ khi Nghị định 10 có hiệu lực, đến nay vẫn chưa có dự án condotel nào được cấp sổ hồng, sự chậm trễ này sẽ khiến các nhà đầu tư nản lòng. Trong khi những chính sách vĩ mô từ Chính phủ chưa thực sự “ngấm” vào thực tế thì các doanh nghiệp vẫn phải chấp nhận “thở oxy”, với các giải pháp tình thế là tăng khuyến mãi, kéo dài thời hạn thanh toán, chiết khấu 25-50% để thuyết phục khách hàng xuống tiền. 

Các báo cáo nghiên cứu thị trường cũng chỉ ra tỷ suất lợi nhuận của các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng hiện rất thấp, chỉ đạt trên dưới 1%, rất hiếm có dự án nào đạt từ 4-5% trở lên. Nhiều dự án khi mở bán cam kết lợi nhuận 8-12% hiện tại đều không thể thực hiện.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đánh giá, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn khó có sự bứt phá trong ngắn hạn, ít nhất phải chờ đến cuối năm 2024 hoặc đầu năm 2025.

Đi tìm "cửa sáng" cho phân khúc này trong dài hạn, ông Đính cho rằng, Chính phủ cần có chỉ đạo để chính quyền địa phương các tỉnh, thành phố cần khẩn trương cùng với các chủ đầu tư triển khai đưa quy định mới vào thực tế. Sự phát triển còn phụ thuộc vào tầm nhìn của các chủ đầu tư, đặc biệt là trong việc xác định chiến lược và kế hoạch thu hút khách hàng. Cùng với đó, mô hình du lịch cũng cần được đổi mới và kết hợp phát triển đa mục tiêu. Điểm cuối cùng, nhà đầu tư để đạt được hiệu quả thực sự khi đưa vào sử dụng cần có kinh nghiệm và đầu tư vào các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng phát triển theo xu hướng.

"Cần thiết phải đưa ra các quy định rõ ràng đối với định danh bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cũng như các loại hình như bất động sản du lịch, văn phòng kết hợp nhà ở, nhà phố thương mại,... Bên cạnh đó cũng cần làm rõ mục đích phát triển du lịch, các tiêu chí tiêu chuẩn xây dựng, quản lý, vận hành đối với từng loại hình để thúc đẩy phát triển thị trường", ông Đính nhận định.