Thứ bảy, 30/09/2023

TP HÀ NỘI _°C /_% weather

Doanh Nhân Trẻ
Doanh Nhân Trẻ

Doanh Nhân Trẻ

  • Click để copy

Tỷ lệ tiêu thụ và nguồn cung giảm tới 99%, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn 'trượt dài' trong cuộc đua phục hồi 

Hồng Gấm
- 21:34, 08/09/2023

(DNTO) - Hiện nhiều loại hình bất động sản đã xuất hiện giao dịch lớn trở lại. Nhưng với bất động sản nghỉ dưỡng, tỷ lệ tiêu thụ vẫn nằm đáy do tình trạng thừa nguồn cung, cùng với việc chưa lấy lại được niềm tin của nhà đầu tư. Dự báo ít nhất tới cuối năm 2024, phân khúc này mới có sóng.

Sức ép từ “núi” hàng tồn đang ở mức báo động

Nguồn cung và tiêu thụ của loại hình biệt thự nghỉ dưỡng. Ảnh: DKRA Group.

Nguồn cung và tiêu thụ của loại hình biệt thự nghỉ dưỡng. Ảnh: DKRA Group.

Quý 3/2023, tâm lý thị trường bất động sản đã có dấu hiệu hồi phục trở lại sau những chỉ đạo điều hành quyết liệt của Chính phủ và nỗ lực của các bộ, ngành, địa phương trong việc chung sức tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững. Dù vậy, vẫn còn nhiều thách thức bủa vây các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là nhóm doanh nghiệp đầu tư kinh doanh phân khúc nghỉ dưỡng. Áp lực này thể hiện rõ nhất ở những con số tồn kho đáng báo động.

Theo báo cáo mới đây về thị trường bất động sản tháng 8/2023 của DKRA Group, với loại hình biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung mới tiếp tục xu hướng giảm từ cuối quý 2/2022 đến nay do các chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc đưa sản phẩm ra thị trường. Qua đó chỉ ghi nhận 1 dự án ở bán giai đoạn tiếp theo và 27 căn mở bán mới, giảm 88% so với cùng kỳ năm trước.

Lượng tiêu thụ của loại hình này trong tháng 8 chỉ là 9 căn, giảm 85% so với cùng kì. Sức cầu thị trường cũng vô cùng khiêm tốn, lượng tiêu thụ chỉ bằng 15% so với năm 2022. Phần lớn giao dịch trong tháng tập trung chủ yếu ở những sản phẩm có mức giá dưới 10 tỷ đồng/căn. 

Trong khi đó, giá bán sơ cấp không có biến động so với tháng trước. Nhiều chủ đầu tư vẫn tiếp tục áp dụng các chương trình hỗ trợ lãi suất, ưu đãi chiết khấu nhanh lên đến 40% - 50%,… nhằm kích cầu khách mua. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cũng tập trung tái cơ cấu hoạt động kinh doanh sau thời gian chịu tác động bởi những bất ổn kinh tế cũng như sức ép áo hạn trái phiếu giai đoạn cuối năm dự kiến sẽ tiếp tục gây áp lực lên thị trường trong thời gian tới.

Còn với loại hình nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, nguồn cung mới tiếp tục xu hướng đi xuống, giảm xấp xỉ 99% so với cùng kỳ và tập trung cục bộ tại khu vực miền Nam. Qua khảo sát, chỉ có dự án mở bán giai đoạn tiếp theo và nguồn cung mới chỉ có 11 căn. Riêng miền Bắc và miền Trung vẫn vắng bóng dự án mở bán mới.

Sức cầu thị trường với loại hình này cũng ở mức rất thấp, lượng tiêu thụ còn hạn chế với mức giảm lên tới 99% so với cùng kỳ năm 2022 với 3 căn tiêu thụ mới. Sự ảm đạm của thị trường cùng với đó là tốc độ phục hồi du lịch chưa đạt kỳ vọng khiến thanh khoản thị trường khá thấp.

Trong khi đó, loại hình Căn hộ khách sạn - Condotel, nguồn cung ghi nhận sụt giảm hơn 75% so với tháng trước và giảm hơn 77% so với cùng kỳ. Nguồn cung mới tới từ 2 dự án, đều thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo với 100 căn, tập trung chủ yếu ở khu vực miền Nam (chiếm 87%) và miền Bắc (chiếm 13%). Riêng miền Trung tiếp tục không ghi nhận nguồn cung mở bán mới. Trong khi đó, sức cầu thị trường vẫn tiếp tục duy trì ở mức thấp, chỉ 17 căn tiêu thụ mới, giảm 86% so với cùng kỳ.

Theo DKRA Group, những bất ổn kinh tế vĩ mô cũng như tình hình ảm đạm của thị trường khiến người mua trở nên thận trọng hơn khi đưa ra quyết định đầu tư. Số lượng tồn kho Condotel lũy tiến đến tháng 6 đã tăng lên 42.364 căn. Trong đó, tổng lượng tồn kho các tài sản nhà liền thổ ven biển tăng lên xấp xỉ 30.000 sản phẩm. Riêng sản phẩm biệt thự biển, tồn kho lũy tiến đến cuối quý II/2023 lên đến 15.000 căn cả miền Bắc và Nam. 

Hiện đã có 67/81 dự án đi vào khai thác, vận hành, tương đương với con số gần 20.000 sản phẩm, tuy nhiên, chỉ có 31/67 dự án được vận hành toàn phần, còn lại là các dự án vận hành theo từng phần. Như vậy dù chỉ còn 14/81 dự án chưa vận hành nhưng có tới 24.000 sản phẩm vẫn đang “bơ vơ”.

Có thể nói, 24.000 sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đã và đang bàn giao nhưng chưa được đưa vào vận hành là “niềm đau” không chỉ của riêng các chủ sở hữu mà còn của chính của chủ đầu tư khi dự án đã bàn giao nhưng không có sức sống và không mang lại giá trị như kì vọng. Theo các chuyên gia, đây là bài toán mà các chủ đầu tư cần đo lường cũng như chuẩn bị kịch bản kĩ lưỡng về khả năng vận hành khi tham gia phân khúc này. 

Bất động sản nghỉ dưỡng được dự báo còn khó khăn đến hết năm 2024. Ảnh: TL.

Bất động sản nghỉ dưỡng được dự báo còn khó khăn đến hết năm 2024. Ảnh: TL.

Tiếp tục "thở oxy" đến khi nào?

Hiện nay, phần lớn các doanh nghiệp phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đều phải vay vốn do đó sẽ tạo ra rất nhiều rủi ro, khi doanh nghiệp không kinh doanh được, không thu được tiền mà vẫn phải trả nợ. Nếu các ngân hàng thương mại không khoanh nợ, giãn nợ thì các doanh nghiệp sẽ rất “vất vả”. Và thực tế đã có nhiều doanh nghiệp phải tìm cách bán tháo dự án để thu hồi vốn vì càng để lâu càng “nguy hiểm”. 

Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Group nhận định, lượng tồn kho nhà phố, căn hộ biển đến quý 2 đang ở mức báo động và dường như chưa có giải pháp nào để cải thiện thanh khoản. Ngay cả Nghị định số 10 của Chính phủ nhằm “cởi trói” vấn đề cấp sổ hồng từng được kỳ vọng trở thành đòn bẩy giúp phân khúc nghỉ dưỡng, trong đó có condotel “phá băng”, tuy nhiên những vướng mắc trong quá trình triển khai khiến kỳ vọng chưa thể thành hiện thực. 

Đơn cử, tại Khánh Hòa, một trong những thủ phủ của bất động sản nghỉ dưỡng, sau hơn 3 tháng kể từ khi Nghị định 10 có hiệu lực, đến nay vẫn chưa có dự án condotel nào được cấp sổ hồng, sự chậm trễ này sẽ khiến các nhà đầu tư nản lòng. Trong khi những chính sách vĩ mô từ Chính phủ chưa thực sự “ngấm” vào thực tế thì các doanh nghiệp vẫn phải chấp nhận “thở oxy”, với các giải pháp tình thế là tăng khuyến mãi, kéo dài thời hạn thanh toán, chiết khấu 25-50% để thuyết phục khách hàng xuống tiền. 

Các báo cáo nghiên cứu thị trường cũng chỉ ra tỷ suất lợi nhuận của các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng hiện rất thấp, chỉ đạt trên dưới 1%, rất hiếm có dự án nào đạt từ 4-5% trở lên. Nhiều dự án khi mở bán cam kết lợi nhuận 8-12% hiện tại đều không thể thực hiện.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đánh giá, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn khó có sự bứt phá trong ngắn hạn, ít nhất phải chờ đến cuối năm 2024 hoặc đầu năm 2025.

Đi tìm "cửa sáng" cho phân khúc này trong dài hạn, ông Đính cho rằng, Chính phủ cần có chỉ đạo để chính quyền địa phương các tỉnh, thành phố cần khẩn trương cùng với các chủ đầu tư triển khai đưa quy định mới vào thực tế. Sự phát triển còn phụ thuộc vào tầm nhìn của các chủ đầu tư, đặc biệt là trong việc xác định chiến lược và kế hoạch thu hút khách hàng. Cùng với đó, mô hình du lịch cũng cần được đổi mới và kết hợp phát triển đa mục tiêu. Điểm cuối cùng, nhà đầu tư để đạt được hiệu quả thực sự khi đưa vào sử dụng cần có kinh nghiệm và đầu tư vào các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng phát triển theo xu hướng.

"Cần thiết phải đưa ra các quy định rõ ràng đối với định danh bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cũng như các loại hình như bất động sản du lịch, văn phòng kết hợp nhà ở, nhà phố thương mại,... Bên cạnh đó cũng cần làm rõ mục đích phát triển du lịch, các tiêu chí tiêu chuẩn xây dựng, quản lý, vận hành đối với từng loại hình để thúc đẩy phát triển thị trường", ông Đính nhận định.

Tin khác

Bất động sản
Dự báo thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản, các chuyên gia cho rằng, quý IV/2023 là thời điểm bắt đầu phục hồi. Trong khi bất động sản "triệu đô" sẽ phải nghỉ ngơi một thời gian nữa, thì phân khúc nhà ở vừa túi tiền sẽ đổ bộ, "chạy KPI" thanh khoản cho thị trường. 
1 ngày
Bất động sản
Pháp lý hoàn chỉnh, tiện ích hiện đại, bàn giao nhà ngay là những yếu tố ngày càng được khách hàng quan tâm khi chọn mua nhà. Bởi vậy, các căn hộ hội đủ các yếu tố quan trọng này như The Origami (Vinhomes Grand Park, TP. Thủ Đức) luôn có sức hút mạnh mẽ trên thị trường.
2 ngày
Bất động sản
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) và Hiệp hội Du Lịch Việt Nam (VITA) vừa ký kết hợp tác phối hợp thường xuyên và bền vững trên cơ sở phát huy chức năng, nhiệm vụ của mỗi bên theo điều lệ hoạt động, quy định pháp luật để phát triển các hoạt động của hai ngành Bất động sản và Du lịch.
3 ngày
Bất động sản
Nhiều nhà đầu tư tại TP.HCM đang truyền tai nhau về cơ hội kinh doanh bán lẻ tại Vinhomes Grand Park (TP. Thủ Đức) bởi nơi đây là tâm điểm vui chơi, giải trí, mua sắm hàng đầu khu vực với lượng khách dồi dào mỗi tuần, nay còn được chủ đầu tư hỗ trợ “khủng” với nhiều chính sách linh hoạt.
4 ngày
Bất động sản
Đưa ra khuyến nghị với doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh quy mô nợ đang “phình to”, rủi ro về tái cấp vốn tăng cao, các chuyên gia khuyến nghị doanh nghiệp khi huy động vốn phải gắn với mục đích sử dụng và quan tâm quản lý rủi ro tài sản, phải biết sắp xếp vốn để “tự giải cứu chính mình”.
6 ngày
Bất động sản
Các chuyên gia chỉ ra rằng, nếu cứ chăm chăm phát triển phân khúc nhà ở cao cấp mà bỏ qua nhà thương mại giá rẻ thì vấn đề căn bản của thị trường vẫn chưa được tháo gỡ. Thị trường bất động sản còn khó khăn dài.
1 tuần
Bất động sản
Thị trường bất động sản đang đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ. Mặc dù sức cầu thị trường rất tốt, nhưng vẫn chứng kiến sự suy giảm trong giao dịch do các nhà đầu tư đang đối diện với vấn đề "chôn" vốn và phải giải quyết những thách thức tài chính.
1 tuần
Bất động sản
Lĩnh vực bất động sản hiện có 12 luật liên quan trực tiếp, 20 luật có dính dáng đang điều phối. Tuy nhiên, những luật này lại thiếu đồng bộ, chồng chéo và mâu thuẫn, góp phần "bóp nghẹt" thị trường, đồng thời tạo ra những rủi ro cho doanh nghiệp và nhà đầu tư.
1 tuần
Bất động sản
Quỹ căn Glory Heights thuộc đại đô thị Vinhomes Grand Park (TP. Thủ Đức) được đông đảo khách hàng săn đón khi tọa lạc trên mặt tiền đại lộ mua sắm Rodeo thời thượng, trực diện TTTM Vincom Mega Mall được thiết kế theo mô hình "Life-Design Mall" lớn nhất miền Nam cùng các biểu tượng của đại đô thị.
1 tuần
Bất động sản
Không phủ nhận giá trị gia tăng của bất động sản gần cao tốc thường được ví như “diều gặp gió" khi tăng từ 3- 4 lần, thậm chí có nơi tăng đến 10 lần. Sau nhiều năm vắng bóng, bất động sản phía Nam đang dần trở lại đường đua nhờ sự "thay da đổi thịt" mạnh mẽ của hạ tầng. 
1 tuần
Bất động sản
Theo các chuyên gia, làm nhà ở thương mại khó 1 thì nhà ở xã hội khó 3 bởi ngoài nhiều lợi nhuận từ một dự án nhà ở xã hội chỉ khoảng 10%, thấp hơn nhiều so với nhà ở thương mại. Cần tăng lợi nhuận định mức của các nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội lên 15%.
1 tuần
Bất động sản
Batdongsan.com.vn nhận định, cơ quan chức năng sẽ rà soát chung cư, chung cư mini nói chung, buộc phải tuân thủ điều kiện phòng cháy chữa cháy mới được kinh doanh. Điều này dẫn đến khan hiếm nguồn cung trên thị trường, có thể đẩy giá lên cao. 
1 tuần
Bất động sản
Sở hữu không gian sống tiện nghi, thoải mái với hệ tiện ích phong phú, nơi mỗi ngày được thư giãn và tái tạo năng lượng đã trở thành khát khao mạnh mẽ của nhiều gia đình trong guồng quay của nhịp sống hiện đại.
1 tuần
Bất động sản
Sự xuất hiện của Glory Heights (Vinhomes Grand Park) được nhiều khách hàng đón nhận nồng nhiệt bởi dự án thỏa mãn loạt tiêu chí về một không gian sống hoàn hảo, cân bằng sức khỏe thể chất - tinh thần giữa trung tâm TP. Thủ Đức.
1 tuần
Bất động sản
Hiện tâm lý của nhà đầu tư đã bớt "căng cứng", bằng chứng là trong tháng 8 vừa qua, giao dịch nhà đất đang bắt đầu xuất hiện với tần số dày hơn khi nhu cầu tìm mua sản phẩm địa ốc đã tăng 6%, trong khi số lượng tin rao bán trên cả nước cũng tăng 4% so với tháng trước đó.
2 tuần