Thời gian qua, Chính phủ, các bộ, ngành đã thể hiện quyết tâm của mình trong việc gỡ vướng, thúc đẩy thị trường bất động sản. Chưa bao giờ các chính sách về tín dụng, pháp lý và dự án bất động sản được ban hành quyết liệt và dồn dập như hiện nay. Song để "ngấm chính sách không phải là câu chuyện một sớm, một chiều.

Chưa kể, việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản còn nhiều hạn chế do các khúc mắc đã tồn tại từ lâu, "sức khỏe" của các doanh nghiệp bất động sản đã suy yếu, cùng với đó là tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm dẫn đến đùn đẩy, né tránh, giải quyết chậm, không dám đề xuất, không dám quyết định của một số cán bộ tại một số địa phương... khiến số lượng doanh nghiệp bất động sản giải thể tiếp tục xu hướng tăng đang là minh chứng rõ nhất cho tình cảnh ngặt nghèo hiện nay. 

Báo cáo chuyên đề tháng 8/2023 về “Giải pháp phục hồi thị trường bất động sản từ cơ chế chính sách đến hiệu quả thực thi” của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) vừa cho biết, có tới 50% doanh nghiệp được khảo sát cho biết, cơ quan quản lý tại địa phương đã bắt đầu tổ chức thực hiện các cơ chế, chính sách để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

14% cho biết các hoạt động này đã mang lại kết quả cụ thể, các dự án căn bản đã xác định được hướng giải quyết. Tuy nhiên có tới 36% doanh nghiệp được khảo sát đánh giá, chính quyền địa phương nơi họ hoạt động kinh doanh mới dừng ở mức tiếp nhận thông tin, chưa có động thái hỗ trợ cụ thể.

“2/3 doanh nghiệp cho biết, chính quyền địa phương nơi doanh nghiệp hoạt động kinh doanh đã có động thái tuyên truyền, hướng dẫn, tổ chức thực hiện chính sách. Nhưng chỉ gần 15% doanh nghiệp đánh giá việc thực hiện các chính sách hỗ trợ tiếp cận đất đai, bao gồm công tác giải phóng mặt bằng, quyền sử dụng đất.... đạt mức độ hiệu quả, rất hiệu quả”, VARS cho hay.

Kết quả khảo sát cũng chỉ ra, các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản tiếp tục phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức. Cụ thể, 50% doanh nghiệp cho biết họ gặp khó khăn lớn nhất về giao dịch, tiếp đến là khó khăn về pháp lý đất đai, vốn, thị trường trái phiếu, tín dụng.

Hoạt động đầu tư, phát triển dự án không được triển khai đúng định hướng, đúng thực chất nhu cầu của thị trường dẫn đến hai thái cực. Nguồn cung các sản phẩm là nhu cầu thiết yếu của xã hội khan hiếm khiến giá bị đẩy lên cao so với giá trị thực và khả năng chi trả của người dân.

Ngược lại, các sản phẩm đầu tư, đầu cơ lại đang dư thừa nhưng những sản phẩm này lại không phải là sản phẩm mà nhà đầu tư lựa chọn để ẩn nấp dòng tiền. Sản phẩm “cần không có, có không cần” dẫn đến tồn kho hàng hoá và ảnh hưởng nghiêm trọng tới bài toán tài chính của doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, thông tin quy định hướng dẫn hành lang pháp lý đối với thị trường bất động sản chậm trễ, chồng chéo, không nhất quán của các cơ quan quản lý Nhà nước về hỗ trợ pháp lý cho các hoạt động của doanh nghiệp cũng là trở ngại lớn.

Ví dụ như sự thay đổi quy định về thời hạn sở hữu cho các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng chưa rõ ràng làm cho thị trường cũng chậm lại khá nhiều. Các quy định về tiêu chuẩn người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, đủ điều kiện vay vốn của nhà đầu tư, doanh nghiệp đủ điều kiện tiếp cận các gói tín dụng ưu đãi chưa thực sự hỗ trợ hiệu quả cho thị trường.

Tâm lý các nhà đầu tư bất động sản hiện chưa muốn đầu tư ngay trong thời điểm này. Dự án đầu tư cũ chưa ra được hàng dẫn đến không quay vòng được vốn. Doanh nghiệp không bán được hàng, không có dòng tiền, gặp khó khăn trong thanh khoản cũng như trong tiếp cận, vay vốn từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng. Lãi suất cho vay vẫn cao so với khả năng hấp thụ của các đối tượng đi vay. Đó còn chưa kể tới doanh nghiệp đang phải chịu áp lực đáo nợ trái phiếu.

Dữ liệu từ khảo sát của VARS với các hội viên VARS là sàn giao dịch bất động sản  cho thấy, có tới 20% sàn đối diện nguy cơ giải thể, phá sản; 40% sàn đang phải nỗ lực chống đỡ để duy trì, chỉ còn hoạt động với một vài nhân sự nòng cốt. Phần còn lại có khả năng chống đỡ, nhưng sức chống chịu không cao.

“Số lượng doanh nghiệp bất động sản quay trở lại hoạt động, tuyển dụng ghi nhận tăng ở một số địa phương có thị trường phục hồi tốt nhưng không nhiều. Nếu tình hình khó khăn trên thị trường bất động sản tiếp tục duy trì đến hết năm 2023, có tới 25% doanh nghiệp chỉ có thể trụ được tới hết quý 3. Số lượng doanh nghiệp có nguy cơ phá sản sẽ tiếp tục tăng cao”, VARS lo ngại.

Hiện các môi giới, sàn giao dịch cũng đang đối diện với những rủi ro không nhận được hoa hồng đúng hẹn. Các sàn giao dịch cũng có khả năng bị phạt do không có tiền nộp thuế, nộp bảo hiểm xã hội và chậm thanh toán tiền thuê mặt bằng.