Quy định 10 ngày, doanh nghiệp làm mất... 143 ngày

Sau một năm triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi phát triển nhà xã hội (NƠXH), báo cáo mới đây của Ngân hàng Nhà Nước cho biết, mới chỉ giải ngân được 415 tỷ đồng, tức chưa tới 1% với 6 dự án. Số tiền các ngân hàng thương mại đã giải ngân cho người mua nhà cũng chỉ hơn 540 triệu đồng tại hai dự án. Các chuyên gia lo ngại, điều này khiến thực trạng khủng hoảng phân khúc, thiếu nhà vừa túi tiền, thừa nhà cao cấp thêm trầm trọng. Nguyên nhân giải ngân chậm, ngoài vốn chưa ưu đãi, doanh nghiệp "than trời" vì những vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện vẫn còn quá nhiều vướng mắc, bất cập.

Cụ thể, "nút thắt" lớn nhất hiện nay là tất cả các dự án NƠXH đều bị ách tắc thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” do bất cập của Nghị định 31 của Chính phủ. Vì đây là thủ tục đầu tiên mà nếu không làm được thủ tục này thì “tắc” tất cả thủ tục đầu tư xây dựng tiếp theo.

Ngoài ra, hiện nay lại xuất hiện thêm vướng mắc về “xử lý chuyển tiếp” nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại dành 20% quỹ đất để phát triển NƠXH, nhưng Nghị định 49 của Chính phủ lại quy định dự án từ 2 ha trở lên thì phải xây dựng NƠXH trong dự án. Điều này dẫn đến phát sinh về việc thực hiện nghĩa vụ dành quỹ đất trong dự án để xây dựng NƠXH đối với các dự án nhà ở thương mại có quy mô diện tích từ 2ha đến dưới 10ha tại các đô thị loại đặc biệt. Các quy định chưa đủ “độ rõ” này khiến doanh nghiệp "như gà mắc tóc".

"Hiện có 52.000 người có nhu cầu mua nhà nhưng chưa mua được nhà. Rất có thể từ nay đến năm 2025 sẽ không có một dự án NƠXH nào được triển khai trên địa bàn Hà Nội do chậm giải quyết thủ tục đầu tư", ông Nguyễn Hữu Đường, Chủ tịch HĐQT Công ty TNHH Hòa Bình nhận định tại tọa đàm "Gỡ vướng phát triển nhà xã hội", ngày 19/4.

Ông Đường nhấn mạnh: "Nếu không có đất, không thể làm NƠXH". Tuy nhiên, hơn 10 năm nay, Hà Nội chưa bố trí được quỹ đất sạch nào để đấu thầu xây NƠXH. Dù Công ty Hòa Bình có sẵn hai khu đất tại Lĩnh Nam, quận Hoàng Mai, và mong muốn xây, nhưng đến nay, một khu đất được đồng ý chấp thuận chủ trương từ tháng 4/2023 thì thủ tục vẫn chưa xong, dự án còn lại vẫn chưa được cấp chủ trương đầu tư.

"Trước đây khi làm dự án tại đường Hoàng Quốc Việt, quận Cầu Giấy, Hòa Bình được cấp giấy phép chỉ trong vòng hai tháng. Hiện nay, mất hai năm vẫn chưa xong thủ tục xin chủ trương đầu tư, khiến doanh nghiệp hơn 1.000 nhân viên phải "ngồi không", dù đã bán các tòa nhà để trả lương nhân viên nhưng mới chỉ đáp ứng được 30-40%", Chủ tịch HĐQT Công ty TNHH Hòa Bình cho hay.

"Hai năm trước, Hòa Bình nằm trong top doanh nghiệp xây dựng lớn mạnh nhất, nay lại rơi vào cảnh nợ xấu vì không có công ăn, việc làm. Máy móc kéo ra, kéo vào, lãng phí vô cùng", ông nói.

Tương tự, ông Trần Mạnh Trung, Giám đốc Ban quản lý dự án nhà ở xã hội Hạ Đình UDIC, cũng chia sẻ về lý do chậm triển khai dự án NƠXH Ecotower 214 Nguyễn Xiển ở Khu đô thị mới Hạ Đình. Theo ông Trung, phần lớn do các thủ tục về đầu tư xây dựng bị kéo dài. Ví dụ, thủ tục xin thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy, giai đoạn thiết kế chỉ mất khoảng 10 ngày theo quy định, nhưng doanh nghiệp mất tới 143 ngày.

Dự án NƠXH Ecotower được chấp thuận chủ trương đầu tư vào năm 2020, sau đó điều chỉnh sang năm 2022. Trước đây dự án có quy mô 12 tầng nhưng doanh nghiệp xin điều chỉnh lên 25 tầng. Sau khi hoàn thành, dự án sẽ cung cấp 440 căn hộ, tương ứng 25.000 m2 sàn nhà ở.

"Vào quý IV này, chúng tôi sẽ tiếp tục làm thủ tục gia hạn chủ trương đầu tư. Đề nghị cơ quan quản lý tạo điều kiện cho doanh nghiệp triển khai dự án được nhanh, mục tiêu khởi công vào cuối năm nay", Tổng công ty UDIC nói và nhận định "quan trọng nhất phải thực hiện nghiêm túc Luật Nhà ở, công bố quỹ đất. Nếu có quỹ đất, doanh nghiệp có thể ứng tiền giải phóng mặt bằng".

Doanh nghiệp vừa có văn bản gửi Thủ tướng, Quốc hội làm sao để UBND Hà Nội phải công bố quỹ đất làm NƠXH. “Làm NƠXH phải phù hợp, không thể ở Hà Nội làm tận Hoài Đức, Sóc Sơn thì không ai ở”, ông Đường nhấn mạnh. 

Nhấn mạnh thêm những vướng mắc về cơ chế, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), cho hay, mỗi năm thành phố làm được 3.000 căn, trong khi nhu cầu tại TP.HCM là trên dưới 100.000 căn. Chỉ tiêu đề ra là từ năm 2021-2025 phải có hơn 450.000 căn, song hiện mới chỉ được hơn 40.000 căn nên phải chạy đua.

HoREA thông tin: Năm 2022-2023 TP.HCM đã khởi công 8 dự án, nhưng sau đó không triển khai được vì vướng pháp lý, trong đó 70% dự án bất động sản thương mại, 100% dự án xã hội, trừ trường hợp nhà nước đấu thầu chọn chủ đầu tư.

"Theo cơ chế, doanh nghiệp được ưu đãi tăng 1,5 lần mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất. Điều này dẫn tới tăng quy mô dân số, lại không phù hợp với quy hoạch phân khu. Việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu rất khó khăn, mất nhiều thời gian. Đó là lý do khiến phần lớn doanh nghiệp có sẵn quỹ đất làm NƠXH không được cấp chủ trương đầu tư", ông Châu cho hay.

Ưu tiên quỹ đất sạch làm nhà ở xã hội

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNRea) khẳng định, doanh nghiệp rất “mặn mà” với NƠXH, chứng minh qua con số đăng ký đến hàng nghìn dự án. Tại cuộc họp với Thủ tướng mới đây, Hiệp hội và nhiều chuyên gia đã trao đổi, thống nhất kiến nghị thay đổi quan điểm, tư duy về NƠXH hay bất cứ dạng nhà chính sách nào là phải có vai trò của nhà nước.

“Doanh nghiệp tham gia vào chương trình NƠXH như một nhà thầu. Quan điểm của tôi là phải thay đổi tư duy trước mới thay đổi được vấn đề”, Phó Chủ tịch VNRea nhận định.

Trả lời những kiến nghị của doanh nghiệp, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, Bộ Xây dựng đang xây dựng dự thảo nghị định về phát triển NƠXH, dự kiến trình cấp có thẩm quyền trong tháng 5/2024. "Nghị định này sẽ có nhiều nội dung mới, trong đó, về trình tự thủ tục đầu tư sẽ được rút ngắn, với những quy định hướng dẫn rất cụ thể, làm cơ sở cho địa phương thực hiện một cách thống nhất".

Ví dụ, chủ đầu tư nhà ở xã hội đương nhiên được miễn tiền sử dụng đất, không phải đi trình xin miễn như trước. Luật Nhà ở và nghị định quy định cũng đã sửa đổi theo hướng, phần đầu tư NƠXH thì chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận 10%. Với 20% đất làm dịch vụ thương mại, chủ đầu tư được hưởng toàn bộ lợi nhuận phần kinh doanh thương mại này mà không phải hòa chung vào dự án, nên có sự khuyến khích ưu đãi hơn.

Thứ trưởng nhấn mạnh, hiện nay, cả nước đã quy hoạch được 1.316 khu đất với 8.600ha để đầu tư phát triển NƠXH… hiện đang triển khai 499 dự án, quy mô 411.000 căn hộ. Bộ đã lưu ý các địa phương cần quy hoạch quỹ đất phát triển NƠXH rõ ràng, ưu tiên các quỹ đất ở vị trí thuận lợi, đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để đầu tư... song việc triển khai còn hạn chế. Bộ Xây dựng nhận thấy TP Hà Nội còn rất nhiều việc phải làm, đặc biệt là sự quan tâm chỉ đạo của thành phố và các sở ban ngành trong việc công khai quỹ đất.

"Chúng tôi sẽ quyết liệt đôn đốc, tôi ghi nhận các kiến nghị của Tập đoàn Hòa Bình, chúng tôi khẳng định, nếu doanh nghiệp đang có quỹ đất, quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch thì sẽ được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời công nhận là nhà đầu tư dự án. Các doanh nghiệp đầu tư cần đảm bảo chất lượng NƠXH tương đương như nhà ở thương mại để nâng cao đời sống người dân", Bộ Xây dựng thông tin.