Tính đến đầu tháng 4, lãi suất cho vay mua nhà ở nhiều ngân hàng chỉ còn từ 5 - 7%/năm, trong khoảng 12 - 36 tháng. Đây được đánh giá là mức lãi suất thấp kỷ lục trong hàng chục năm trở lại đây. Thế nhưng giá chào bán nhà ở, nhất là chung cư ở các thành phố lớn lại liên tục tăng từ đầu năm đến nay khiến người dân khó có thể mạnh dạn vay mua thời điểm này. 

Cụ thể, theo thống kê của công ty tư vấn bất động sản Savills Việt Nam, trong quý 1/2024, giá chào bán chung cư trung bình tại Hà Nội là 46 triệu đồng/m2, tăng 6 triệu đồng so với năm ngoái. Mức tăng này đẩy giá chung cư ở Hà Nội tiệm cận với TP. Hồ Chí Minh - nơi đang có mức giá chung cư cao nhất cả nước, với mức trung bình 48 triệu đồng/m2. Như vậy, trong quý 1/2024, biến động giá rao bán chung cư ước tính tăng khoảng 17 - 19%, tức gấp 8 - 9 lần mức giảm của lãi suất. 

Mới đây, báo cáo Ngân hàng Nhà nước gửi Đoàn giám sát của Quốc hội về phát triển thị trường bất động sản và nhà ở xã hội 2015-2023 cho hay, tín dụng bất động sản, gồm cho vay tiêu dùng và kinh doanh, chiếm khoảng 15-21% tổng dư nợ nền kinh tế.

Thông thường, vay kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 30% và tiêu dùng là 70% tổng dư nợ tín dụng rót vào địa ốc. Nhưng năm ngoái tỷ trọng này lần lượt là 38% và 62%. Tức, nhu cầu vay mua nhà đất giảm. Việc này cũng được thể hiện qua con số tăng trưởng tín dụng giữa nhu cầu vay kinh doanh và tiêu dùng. Cụ thể, năm ngoái, tín dụng vay kinh doanh tăng hơn 35%, còn tiêu dùng chỉ thêm 1% - mức thấp nhất 5 năm qua.

Diễn biến này cho thấy nhu cầu vốn đang tập trung vào phía cung thị trường, tức các nhà phát triển, đầu tư bất động sản. Trong khi đó, người dân không có nhu cầu vay mua nhà đất.

Chia sẻ tại tọa đàm “Thị trường bất động sản Việt Nam – Sẵn sàng tái nhập cuộc?”, chiều 15/4, TS. Lê Xuân Nghĩa, Uỷ viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ Quốc Gia, cho hay, từ năm 1990 đến nay giá bất động sản ở Mỹ tăng 100 lần, trong khi đó, con số này ở Việt Nam tăng 100 – 400 lần.

Có thể thấy bất động sản là thị trường có sự tăng trưởng lớn nhất và ngày càng nóng. Song, về giá trị sử dụng vẫn không thay đổi, miếng đất 10m2 vẫn giữ nguyên 10m2 đến hiện tại. Chỉ có tiền “đổ” về đây ngày càng tăng. "Đây là vấn đề rất gay go cho thị trường". 

Nhấn mạnh lại tình trạng “khủng hoảng phân khúc”, theo ông Nghĩa, từ 2 năm trước Chính phủ đã đưa ra 2 phương án để “cứu” phân khúc nhà ở giá rẻ là đẩy qua ngân sách và đẩy qua ngân hàng trung ương. Tuy nhiên đến nay, tiến độ triển khai, giải ngân vốn tín dụng cho nhà ở xã hội "gần như thất bại". Gói 125.000 tỷ đồng giải ngân chưa đạt 1% sau 1 năm triển khai. Do đó, vị chuyên gia cho rằng không thể chỉ dựa vào ngân hàng để đẩy nhà ở xã hội lên.  

"Cho tới nay, phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ chưa khuấy động được thị trường, trong khi đó phân khúc chung cư thương mại thẳng tiến với tốc độ tăng giá đáng sợ”. Vị chuyên gia tiếp tục đưa ra cảnh báo về thị trường bất động sản Việt Nam “một mình phân khúc chung cư có bong bóng”, do cung cầu không còn cân đối hoặc đi ngược hướng vì nguồn cung giảm.

Bàn về giải pháp tháo gỡ khó khăn cho vấn đề tài chính của thị trường bất động sản, TS. Lê Xuân Nghĩa đề xuất, Chính phủ nên thiết kế một chiến lược tài chính nhà ở toàn diện, chứ không phải chỉ dành riêng cho nhà ở xã hội hay bất cứ phân khúc nào.

"Chính phủ có thể tham khảo cách làm của nhiều nước trên thế giới, hiện nay rất nhiều nước đã thực hiện chính sách hỗ trợ vốn cho thị trường bất động sản thông qua các ngân hàng thương mại nhưng lãi suất do Chính phủ là người đứng ra chịu trách nhiệm", ông Nghĩa cho hay.

Lấy ví dụ tại Singapore, vị chuyên gia cho biết, cũng thực hiện thông qua ngân hàng như Việt Nam, nhưng ở Singapore lãi suất phải do Chính phủ để ra. Ai là công dân của nước này được quyền mua nhà ở và vay mua tại ngân hàng. Kỳ hạn cực kỳ hấp dẫn từ 30 – 36 năm, lãi suất người mua phải trả là 2%/năm, còn phần lãi chênh còn lại do Chính phủ tài trợ. 

"Còn ở nước ta thì đang làm ngược lại, lấy lãi suất thị trường trừ đi 2%, chưa kể thời hạn cho vay ưu đãi lại quá ngắn, chỉ được hỗ trợ 3 năm, hết niên hạn lãi suất thả nổi rất cao, người lao động có thu nhập thấp làm sao mua nổi nhà?", ông Nghĩa nêu và đề nghị Ngân hàng Nhà nước cần có giải pháp “rắn” để các ngân hàng hàng thương mại hạ lãi vay các khoản nợ cũ của doanh nghiệp.