Giá thuê tăng, tỷ lệ trống giảm

CBRE vừa công bố báo cáo tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM quý 1/2024, ghi nhận diễn biến khả quan với giá thuê và tỷ lệ lấp đầy tiếp tục đà tăng. Hầu hết các giao dịch thuê được ghi nhận trong quý đều từ các thương hiệu nước ngoài mở rộng tại Hà Nội và TP.HCM thuộc đa dạng các ngành hàng từ thời trang, ăn uống đến siêu thị.

Theo CBRE, khảo sát tâm lý khách thuê khu vực Châu Á – Thái Bình Dương vào tháng 3/2024, cho thấy nhu cầu mở rộng và nâng cấp của các thương hiệu bán lẻ giữ ở mức khả quan, chiếm đến 42% tổng số yêu cầu thuê lớn nhất trong quý 1, nhu cầu thuê mới mặt bằng xếp thứ 2 với 34%, thị trường Hà Nội chào đón một dự án mới là khu phức hợp The Linc tại khu đô thị Park City Hà Nội với 10.581m2 diện tích cho thuê.  

Giá chào thuê bất động sản bán lẻ tại thị trường Hà Nội và TP.HCM duy trì mức tăng nhờ vào nguồn cung mới hạn chế kể từ năm 2020. Tại Hà Nội, giá thuê tầng trệt tại khu vực trung tâm ở mức 163,2 USD/m2/tháng, tăng 13,4% so với năm trước. Tỷ lệ trống khu vực trung tâm giảm xuống còn 1,7%, giảm 3,1 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Còn TP.HCM, giá thuê trung bình khu vực trung tâm gần ngưỡng 240 USD/m2/tháng, tăng nhẹ 1,8% so với năm trước. Tỷ lệ trống khu vực trung tâm ở mức 4,7%, giảm 1,1 điểm phần trăm so với quý 1/2023. Diện tích bán lẻ trống tại khu vực trung tâm cả hai thành phố đều ở ngưỡng rất thấp. 

Trong khi đó, khu vực ngoài trung tâm, cả Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận mức giá thuê tăng trưởng tốt. Mức giá thuê ngoài trung tâm tại Hà Nội đạt 30,6 USD/m2/tháng, tăng 13,9% so với năm trước. Tại TP.HCM, mức giá thuê cùng khu vực tăng mạnh lên 53,3 USD/m2/tháng, tương đương với mức tăng 23,7% so với cùng kỳ năm 2023 do một số trung tâm tái cơ cấu khách thuê. Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn thị trường Hà Nội và TP.HCM đạt lần lượt 89% và 90%, tăng nhẹ theo năm.

Về nguồn cung, thị trường văn phòng Hà Nội đón nhận một tòa nhà hạng B mới là tòa Vinacomin Tower, bổ sung thêm cho thị trường gần 30.000m2 diện tích trong tòa nhà có thể cho thuê (NLA). Trong khi đó, TP.HCM tuy không ghi nhận nguồn cung mới nhưng tòa nhà Etown 6 chuẩn bị khai trương đầu tháng 4 năm nay cũng đã đạt tỷ lệ cam kết cho thuê khoảng 20%.

Ở thị trường Hà Nội, diện tích hấp thụ quý này đạt hơn 15.500m2, đạt gần 80% tổng diện tích hấp thụ của năm 2023, phần lớn đến từ tòa hạng A mới và các tòa hạng B hiện hữu, cho thấy những tín hiệu tích cực của thị trường. Tỷ lệ trống của các dự án hạng A ghi nhận tích cực khi đạt 20,0%, giảm 0,7 điểm phần trăm theo quý. Ngược lại, tỷ lệ trống của các dự án hạng B đạt 18,6%, tăng 1,2 điểm phần trăm theo quý và 6,7 điểm phần trăm theo năm, do có dự án mới ra mắt.

Tại TP.HCM ghi nhận tỷ lệ lấp đầy văn phòng khả quan hơn so với Hà Nội khi trong quý đầu năm 2024, thị trường này ghi nhận hai giao dịch lớn trên 10.000m2 tại các tòa nhà văn phòng mới khai trương trong năm 2023 và hai giao dịch này đều có yếu tố mở rộng diện tích của các tập đoàn quốc tế.

Theo đó, tổng diện tích cho thuê mới của thị trường TP.HCM trong quý 1/2024 là gần 28.000m2 sàn và tỷ lệ trống của hai hạng tại đây cũng có sự cải thiện so với quý trước. Trong đó, tỷ lệ trống văn phòng hạng A và hạng B lần lượt là 16,1% và 9,3%, giảm 2,5 điểm phần trăm và 1,2 điểm phần trăm so với quý trước tương ứng với mỗi hạng.

“Mặc dù phần lớn diện tích hấp thụ mới vẫn đến từ các tòa nhà mới nhưng triển vọng kinh tế tích cực hơn vẫn giúp cho tâm lý của chủ nhà tự tin trong việc giữ hoặc cân nhắc tăng giá thuê”, CBRE cho hay.

Về nguồn cầu, cả Hà Nội và TP.HCM tỷ lệ giao dịch với mục đích di dời và mở rộng đều chiếm phần lớn, lần lượt đạt 54% và 32% tổng diện tích giao dịch lớn ghi nhận bởi CBRE.

Điều này cho thấy sự tăng trưởng và phát triển của các doanh nghiệp và tổ chức tại 2 thành phố. Về ngành nghề khách thuê, nhóm ngành tài chính - ngân hàng - bảo hiểm và sản xuất chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng diện tích giao dịch quý này, với tỷ lệ lần lượt là 38% và 31%, cho thấy sự phát triển mạnh mẽ của các lĩnh vực này và nhu cầu tăng cường hạ tầng văn phòng để đáp ứng nhu cầu của các doanh nghiệp này.

Thị trường đón 'sóng' nhờ các nhãn hàng lớn từ nước ngoài

Nhìn về cuối năm 2024, CBRE cho biết, thị trường bán lẻ Hà Nội dự kiến sẽ chứng kiến xu hướng nguồn cung khác nhau giữa các thị trường phụ. Khu trung tâm được dự báo sẽ duy trì nguồn cung ổn định, phản ánh bức tranh bán lẻ đã ổn định của khu vực và hạn chế diện tích cho các dự án mới.

Ngược lại, thị trường khu ngoài trung tâm đang sẵn sàng cho sự tăng trưởng hơn nữa, với nguồn cung dự kiến đạt khoảng 635.000m2. Sự mở rộng này sẽ chủ yếu được thúc đẩy bởi việc hoàn thành dự kiến của dự án The Heritage Mall tại khu vực Tây Hồ, dự kiến sẽ mang đến không gian cho thuê bán lẻ mới cho thị trường.

"Sự gia tăng không gian bán lẻ hiện đại này có khả năng sẽ đẩy giá thuê cao hơn trong khu vực, nhưng sự cạnh tranh ngày càng tăng trong khu vực có thể cản trở sự tăng trưởng giá thuê, do đó, các hoạt động cho thuê và tiếp thị mạnh mẽ hơn được kỳ vọng tương ứng", chuyên gia cho hay.

Trong khi đó, tại TP.HCM CBRE cho rằng, thị trường bán lẻ đang hướng tới sự tăng trưởng, với việc hoàn thành và ra mắt dự kiến của Vincom Mega Mall Grand Park, thúc đẩy tổng nguồn cung trung tâm thương mại trọng điểm của thành phố lên khoảng 653.000m2.

Còn thị trường khu trung tâm dự kiến sẽ duy trì mức cung hiện tại, khu vực ngoài trung tâm được dự báo sẽ chứng kiến sự mở rộng đáng kể, đạt khoảng 569.000m2, chủ yếu nhờ vào việc bổ sung trung tâm thương mại mới vào nguồn cung của thị trường này.

Thị trường bán lẻ TP.HCM dự kiến sẽ duy trì sự phục hồi, với giá thuê ổn định trong suốt năm 2024. Vào cuối năm, các trung tâm thương mại trọng điểm tại khu trung tâm được dự báo sẽ đạt giá thuê thuần khoảng 84 USD/m2/tháng, trong khi thị trường khu ngoài trung tâm dự kiến sẽ tăng lên mức xấp xỉ 38 USD/m2/tháng, nhờ vào nguồn cung mới.

Nhu cầu từ các nhà bán lẻ lớn, đặc biệt trong lĩnh vực F&B, thời trang và đồ thể thao, được dự báo sẽ tăng trưởng. Những nhà bán lẻ này liên tục thiết lập sự hiện diện tại các dự án mới, góp phần củng cố triển vọng của thị trường. 

“Thị trường văn phòng đang có nhiều hoạt động cho thuê tích cực và được dẫn dắt bởi các giao dịch thuê có diện tích lớn tại các tòa nhà mới hoàn thành. Các tòa nhà văn phòng mới khai trương tại TP.HCM trong năm 2023 có tỷ lệ lấp đầy trung bình lên đến 60%, cho thấy nhu cầu mạnh mẽ đối với các tòa nhà mới có tiêu chuẩn chất lượng cao và chứng chỉ xanh”, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó Giám Đốc, bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE tại TP.HCM, nhận định. 

Báo cáo CBRE cho thấy, nổi bật trong quý 1/2024 là hoạt động khai trương của 2 nhãn hàng thời trang cao cấp là Rene Caovilla tại Union Square tại TP. Hồ Chí Minh và The Hour Glass Opera tại số 63 Lý Thái Tổ, Hà Nội. Trong quý vừa qua, tập đoàn Vingroup cũng thoái vốn thành công Vincom Retail, với giá trị thương vụ lên đến 39.100 tỷ đồng.

Theo như khảo sát tâm lý khách thuê khu vực châu Á - Thái Bình Dương của CBRE vào tháng 3 năm 2024, nhu cầu mở rộng và nâng cấp của các thương hiệu bán lẻ giữ ở mức khả quan, chiếm đến 42% tổng số yêu cầu thuê lớn nhất trong quý I, nhu cầu thuê mới mặt bằng xếp thứ 2 với 34%.

“Việt Nam đang được đánh giá là thị trường trọng điểm trong Đông Nam Á để các đơn vị bán lẻ quốc tế mở rộng hoạt động, kéo theo nguồn cầu thị trường lớn. Năm vừa qua, nhiều thương hiệu bán lẻ nước ngoài, nhất là thương hiệu cao cấp và hạng sang đa số đều ghi nhận doanh thu khá tốt tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương so các khu vực khác. Vì vậy, các thương hiệu sẽ tiếp tục có nhu cầu mở rộng cửa hàng trong năm nay”, CBRE cho hay.