Ít vẫn lo "ế"

Nhấn mạnh tại Diễn đàn Bất động sản mùa xuân ngày 15/3, ông Lê Viết Hải, Chủ tịch Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình, cho biết, năm 2021 nhà nước đưa ra Nghị quyết thúc đẩy phát triển NƠXH nhưng sau đó năm 2021 - 2022 lại hoàn toàn "vắng bóng", không có một giao dịch nào. 

“Tôi cho rằng, vấn đề cốt lõi là những ưu đãi về NƠXH như phê duyệt dự án, phê duyệt phương án thiết kế, đối tượng người mua, quy mô dự án, giá bán còn rất phức tạp. Khoảng 2 năm trước, chúng tôi đã làm với chủ đầu tư NƠXH, dự án đã có giấy phép đầu tư nhưng đến đầu năm nay mới giải quyết được tạm xong thủ tục về xây dựng NƠXH để có thể triển khai”, ông Hải nói. 

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, số dự án NƠXH được đưa ra rất thấp so với mục tiêu đề ra. Cụ thể, với mục tiêu đến năm 2025 của đề án xây một triệu căn, Hà Nội mới phát triển 1.700 căn, đáp ứng 9% mục tiêu, TP HCM đáp ứng 19% với gần 5.000 căn. Những địa phương này cũng đăng ký hoàn thành nhà xã hội trong năm 2024 ở mức thấp: Hà Nội gần 1.200 căn, TP HCM gần 3.800 căn. Đây là những thành phố lớn, tập trung nhiều lao động thu nhập thấp, có nhu cầu NƠXH rất cao nhưng kết quả rất hạn chế, cho thấy địa phương chưa quyết tâm, chủ động. 

Nguyên nhân được Bộ Xây dựng chỉ ra là chính sách phát triển NƠXH chưa được sửa đổi kịp thời, dẫn đến nhiều hạn chế như thiếu quỹ đất, nguồn vốn tín dụng còn hạn hẹp, thời gian thực hiện kéo dài. Dù các luật sửa đổi như Luật Nhà ở, Kinh doanh bất động sản đã được thông qua, nhưng đến đầu năm 2025 mới được thi hành. Do đó những ưu đãi cho chủ đầu tư hay việc đơn giản hóa các thủ tục vẫn chưa được áp dụng. 

Theo ông Hải, vấn đề gốc là những ưu đãi của Nhà nước về thuế sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng (VAT), tín dụng, chi phí quản lý chưa phù hợp với quy luật của thị trường nên nhà đầu tư chưa mặn mà. Thực tế căn hộ chung cư với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 gần như đã "tuyệt chủng" ở Hà Nội và TP HCM. Hiện "chuẩn" giá nhà bình dân tại 2 thành phố này đã nâng lên 20-30%, ở mức 2 tỷ - 2,4 tỷ đồng/căn.  

“Có những dự án NƠXH quy mô 4 - 5 nghìn căn nhưng không hấp thụ được, do người dân chưa có nhà có nhu cầu mua lại không đủ điều kiện thụ hưởng mua NƠXH. Khi không tiêu thụ được sản phẩm thì nhà đầu tư sẽ không dám mạnh dạn đầu tư, khơi thông nguồn cung nhưng nghẽn ở phía cầu thì cũng tắc”, ông Lê Viết Hải chỉ rõ.  

Rõ ràng, để sở hữu một căn hộ, dù trả góp với lãi suất ưu đãi, cũng vẫn là gánh nặng tài chính, vượt quá khả năng chi trả của nhiều người thu nhập thấp. Nhiều chuyên gia chia sẻ, sai lầm của chương trình NƠXH là đi bán nhà cho những người không có khả năng mua nhà. Dù lãi suất có về 0% thì người dân mức thu nhập dưới ngưỡng chịu thuế cũng không thể mua. Nhìn nhận từ thực tế, người dân thu nhập thấp tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, để bảo đảm chi trả cho việc mua NƠXH, phải có sự hỗ trợ tài chính từ gia đình, người thân.  

'Tăng cho thuê để gỡ nghẽn phía cầu'

Do đó, các chuyên gia cho rằng, thách thức phát triển NƠXH không chỉ đến từ phía cung mà còn từ phía cầu. Do đó, nhà nước cần ưu đãi cho cả người mua. Chính sách nên hướng đến thúc đẩy việc xây dựng để cho thuê nhiều hơn là bán, để đảm bảo phần đông người dân có chỗ ở.  

Nêu quan điểm, chuyên gia kinh tế TS. Vũ Đình Ánh, cho rằng, với việc phát triển NƠXH, nên tiếp cận ở nhiều góc độ, nhiều giải pháp để hướng đến kết quả cuối cùng là hỗ trợ được cho người dân. Theo đó, NƠXH nên phát triển cả bán và cho thuê, ai có đủ năng lực mua sẽ mua, ai không đủ thì thuê.  

"Phát triển NƠXH tại Việt Nam cần thiết kế trên tư duy cho thuê. Nên tăng tỷ trọng 30-40% đối với NƠXH là cho thuê, thay vì chỉ cho phép 20% cho thuê như hiện nay. Hơn nữa, Việt Nam chưa có thống kê đối tượng NƠXH, cần có những nghiên cứu kỹ để tránh tình trạng xây vô cùng tốn kém nhưng lại phục phục không đúng đối tượng", TS. Vũ Đình Ánh đề xuất.  

Đồng thời khẳng định, nếu không nghiên cứu kỹ, sẽ dễ gặp hệ lụy, bán không đến được đúng đối tượng, đối tượng không có khả năng mua, nếu để họ mua thì cuộc sống sẽ khó khăn hơn vì phần lớn thu nhập để trả các khoản vay. Rủi ro nữa là bán nhà sai đối tượng. Vì thế, không ngạc nhiên với việc người đi ô tô mua nhà, họ mới có tiền mua NƠXH. 

Dẫn kinh nghiệm phát triển nhà ở vừa túi tiền tại nhiều nước trên thế giới, ông Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết, sau 2 năm Covid-19, thế giới trải qua nhiều khó khăn, lạm phát tăng cao, nhiều nước trên thế giới gặp khủng hoảng về nhà ở, chứ không chỉ riêng Việt Nam. Các quốc gia và vùng lãnh thổ Mỹ, châu Âu, trong đó có Đức hay Trung Quốc đều đang đối mặt với vấn đề này. 

Cụ thể, tại Hoa Kỳ hiện đang thiếu khoảng 5,5 - 7,3 triệu căn nhà ở vừa túi tiền, và họ đã sử dụng các quỹ trong Kế hoạch Giải cứu Người Mỹ (American Rescue Plan) nhằm tạo lập thêm nhiều nhà ở cho thuê vừa túi tiền. Tại California thì cho phép chuyển đổi các không gian văn phòng sử dụng không hiệu quả thành nhà ở vừa túi tiền; hỗ trợ 8.000 USD cho người thu nhập thấp thuộc diện được thuê nhà ở vừa túi tiền; ưu đãi thuế cho các nhà phát triển dành 20% số căn hộ để làm nhà vừa túi tiền; người thuê nhà ở vừa túi tiền không phải trả khoản tiền ứng trước, thông thường là khoảng 20% giá trị hợp đồng mua nhà. Ngoài ra, ngân hàng cho vay thế chấp 100% giá trị hợp đồng thay vì chỉ áp một mức nhất định. 

Đối với nước Đức, gần 60% người Đức đang đi thuê nhà trong bối cảnh lạm phát tăng, thu nhập giảm. Từ đó, Đức đã đề ra chính sách để giải quyết vấn đề này như khi một căn nhà được tái cho thuê trong khu vực áp dụng giá thuê không được vượt quá 10% so với giá thuê thông thường tại địa phương; Ban hành giá trần điện và ga để các bên tham chiếu thỏa thuận rõ trong hợp đồng thuê...

Từ dẫn chứng trên, ông Bình cho rằng, tư duy "thả nổi" đối với nhà ở vừa túi tiền theo quy luật cung cầu tự nhiên của thị trường đang được thay đổi bằng những chính sách, những khuyến khích để phát triển phân khúc này trên toàn cầu. Ngay cả những nước trọng kinh tế thị trường, họ cũng có thể can thiệp các mệnh lệnh hành chính vào để điều tiết nhà ở vừa túi tiền cho người dân.

“Nếu để “bàn tay vô hình” của cơ chế thị trường thì sẽ rất khó có được nhà ở vừa túi tiền cho người dân. Thời gian qua, giá nhà tăng liên tục chính là minh chứng. Vì vậy, Nhà nước cũng nên trực tiếp tham gia tạo lập nhà ở vừa túi tiền, NƠXH cho thuê để dẫn dắt, điều tiết thị trường trong một giai đoạn nhất định”, ông Bình nhận định.