Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, trong năm 2023, căn hộ chung cư tiếp tục xu hướng tăng giá tại 2 đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM, đặc biệt là các khu vực trung tâm. Riêng tại TP.HCM, nhà chung cư tăng giá chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp, nhất là các dự án kề cận trung tâm như quận Bình Thạnh, TP. Thủ Đức với giá bán sơ cấp hơn 60 triệu đồng/m2.

Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, kể từ cuối năm 2023, trên thị trường gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2, mà chủ yếu là phân khúc căn hộ trung cấp có mức giá từ 25-50 triệu đồng/m2 đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch.

Trong báo cáo phân tích về thị trường bất động sản nhà ở, do VNDirect vừa phát hành, cho thấy thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam bước vào giai đoạn khó khăn kể từ quý 2/2022, sau khi một số lãnh đạo doanh nghiệp bị xử lý do vi phạm pháp luật phát hành trái phiếu doanh nghiệp, tín dụng cho lĩnh vực bất động sản bị thắt chặt và lãi suất cho vay tăng lên làm suy yếu nhu cầu mua nhà.

Ngoài ra, các nút thắt pháp lý bị chồng chéo dẫn đến thời gian triển khai dự án kéo dài; khả năng tiếp cận vốn của các doanh nghiệp phát triển bất động sản bị hạn chế do quy định ngày càng chặt chẽ vì lo ngại rủi ro đầu tư; phân khúc nhà gắn liền với nhu cầu thực ngày càng vắng bóng, đặc biệt ở các thành phố lớn..., là những lý do khiến thị trường bất động sản nhà ở còn gặp nhiều thách thức.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam vẫn đang có nhu cầu lớn trong dài hạn. Nhu cầu nhà ở Việt Nam có dấu hiệu phục hồi và được hỗ trợ bởi yếu tố nhân khẩu học. Thống kê cho thấy, nhu cầu nhà ở tại thị trường Hà Nội và TP.HCM đều có những diễn biến tích cực khi tỷ lệ hấp thụ trên 100% (số lượng căn bán được nhiều hơn nguồn cung mới trong một kỳ).

Cụ thể, tại TP.HCM, số lượng căn hộ bán được trong năm 2023 giảm 59% so với cùng kỳ, tuy nhiên, số lượng căn hộ bán ra trong nửa cuối năm 2023 vẫn cao hơn 101% so với nửa đầu năm 2023. Tỷ lệ hấp thụ cũng có dấu hiệu cải thiện trong nửa cuối năm 2023, đạt 108% so với 59% trong nửa đầu năm 2023.

Tại Hà Nội, cả nguồn cung mới và doanh số bán được đều cải thiện rõ rệt qua các quý, với tỷ lệ hấp thụ trên 100%. Giá căn hộ trung bình tại Hà Nội tăng 15% so với cùng kỳ, đạt 53,2 triệu đồng/m2 (2.190 USD/m2), do thiếu hụt nguồn cung tại phân khúc bình dân và trung cấp. Trong khi đó, giá căn hộ tại TP.HCM giảm 2% so với cùng kỳ xuống còn 61,4 triệu đồng/m2 (2.500 USD/m2) do giá nhà trung bình của phân khúc cao cấp giảm, chiếm 84% tổng nguồn cung năm 2023.

Đô thị hóa ở Việt Nam ghi nhận tốc độ tăng trưởng nhanh từ 30,5% trong năm 2010 lên 40% vào năm 2022, nhưng vẫn thấp hơn so với các nước trong khu vực.

Bộ Xây dựng kì vọng dân số thành thị sẽ đạt 45% tổng dân số vào năm 2025 và hơn 50% vào năm 2030. Vì vậy, thị trường xây dựng nhà ở vẫn còn nhiều tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn cùng với quá trình đô thị hoá nhanh tại Việt Nam. Để cân bằng cung cầu trên thị trường, tháng 4/2023 Chính phủ đã phê duyệt kế hoạch “Đầu tư xây dựng 1 triệu nhà ở xã hội cho người lao động thu nhập thấp và công nhân trong giai đoạn 2021-2030”. Theo đó, các địa phương đặt mục tiêu hoàn thành 1.062.000 nhà ở xã hội trong năm 2030 (trong đó, đặt mục tiêu hoàn thành 428.000 nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2025). Tuy nhiên đến tháng 12/2023, có khoảng 46 dự án hoàn thành (xấp xỉ 20.210 nhà ở xã hội), đạt 4,7% kế hoạch giai đoạn 2021-2025.

Những nút thắt đang dần được nới lỏng, kỳ vọng thị trường phục hồi từ nửa cuối 2024

Với việc dư nợ tín dụng ngành bất động sản tăng trưởng tích cực, đặc biệt đối với các chủ đầu tư ở Việt Nam, cho thấy các nỗ lực hỗ trợ của Chính phủ đã có tác dụng, khi điều này cho thấy các doanh nghiệp đã tiếp cận được với kênh huy động vốn nhằm hỗ trợ hoạt động kinh doanh trong giai đoạn khó khăn, với điều kiện là tổng tín dụng của ngành nằm trong mức kiểm soát nhất định.

Đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp tại Việt Nam, các tổ chức phát hành và trái chủ đã tích cực đàm phán gia hạn thời hạn trái phiếu doanh nghiệp kể từ khi Nghị định 08 được ban hành (vào ngày 5/3/2023). Tính đến cuối năm 2023, có gần 70 doanh nghiệp đã đạt được thỏa thuận gia hạn thời hạn trái phiếu với các trái chủ với tổng giá trị trái phiếu giahạn hơn 116.000 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất cho vay giảm đã trở nên dễ tiếp cận hơn đối với các chủ đầu tư, và được kỳ vọng sẽ hỗ trợ nhu cầu mua nhà tích cực hơn trong thời gian tới.

Đặc biệt, 3 dự án luật sửa đổi lớn về thị trường bất động sản, bao gồm: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất Đai vừa được Quốc hội Khoá 15 thông qua, dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, sẽ hỗ trợ hoạt động trên thị trường bất động sản.

Tất cả những yếu tố tích cực này cho thấy, những khó khăn của thị trường nhất định sẽ sớm được tháo gỡ, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất, kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, mỗi doanh nghiệp bất động sản cũng cần tái cấu trúc doanh nghiệp và sản phẩm bất động sản. 

Ngày 11/3, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì cuộc họp trực tiếp và trực tuyến của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho địa phương, doanh nghiệp, sau khi Luật Đất đai sửa đổi, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, Luật Tổ chức tín dụng sửa đổi, Luật Nhà ở sửa đổi được ban hành.

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đề nghị các nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản phải nhìn nhận trách nhiệm của mình trong việc khắc phục "nghịch lý" thừa phân khúc cao cấp, thiếu sản phẩm dành cho người thu nhập trung bình và thấp, giải quyết tình trạng "thổi giá", "đẩy giá" để cung và cầu gặp nhau… Ngoài ra, Phó Thủ tướng nhấn mạnh, việc phát triển thị trường bất động sản lành mạnh góp phần vào tăng trưởng kinh tế - xã hội, tạo công ăn việc làm, bảo đảm quyền được tiếp cận nhà ở của người dân.