'Phễu lọc' thị trường đang phát huy tác dụng  

Số liệu báo cáo của Tổng cục Thống kê mới đây đã phản ánh rõ mức độ sàng lọc rất lớn của thị trường bất động sản. Chỉ tính riêng 2 tháng đầu năm 2024 đã có 2.280 số lượng doanh nghiệp bất động sản tuyên bố giải thể, phá sản. Điều này kéo theo lượng lớn người làm môi giới bất động sản phải nghỉ việc, ước lượng số lượng môi giới đang hoạt động hiện nay chỉ còn khoảng 30 – 40% so với giai đoạn đầu năm 2022.

Chia sẻ với báo chí đầu năm nay, chuyên gia kinh tế TS. Cấn Văn Lực, đã chỉ ra những khó khăn của thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại. Đây cũng là hệ quả tất yếu của một quá trình phát triển “nóng” trước đó và thị trường bất động sản đang phải điều chỉnh.  

Ông Lực nhấn mạnh, thị trường vừa qua đầu cơ rất nhiều, sản phẩm gắn với nhu cầu thực rất ít và phần lớn chủ đầu tư lẫn người mua sử dụng đòn bẩy tài chính. Doanh nghiệp bất động sản còn đôi khi “tay không bắt giặc”, nếu đòn bẩy tài chính lúc thị trường khó khăn tất yếu sẽ dẫn đến câu chuyện ngày hôm nay. “Do vậy, thiết nghĩ chúng ta phải xốc lại thị trường, những trường hợp vi phạm phải xử lý dứt khoát không để con sâu làm rầu nồi canh”.

Quan sát thực tế có thể thấy, những gì tiêu cực nhất đã được phát hiện từ năm 2022 đã và đang được xử lý. Cụ thể nhất là lãi suất và việc siết nguồn vốn từ ngân hàng đã thực sự tăng cao và được kiểm soát chặt. Những chủ đầu tư yếu kém năng lực tài chính, huy động sử dụng vốn sai mục đích đã lộ diện và đang chờ bị xử lý. Bên cạnh đó, thị trường hiện rõ những doanh nghiệp, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy quá mức và đang mắc kẹt với các khoản vay hay đáo hạn trái phiếu. Loại hình bất động sản đầu cơ đã bị cơ quan quản lý nhà nước "cho vào tầm ngắm".

Đặc biệt, thị trường đang kích hoạt cơ chế "bộ lọc" khốc liệt nhất từ nhiều thay đổi trong Luật đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Thuế…, kéo theo môi trường đầu tư các dự án bất động sản sẽ có nhiều chuyển biến quan trọng xoay quanh các luật sửa đổi. 

Khi ấy, thị trường sẽ khai tử được các doanh nghiệp yếu kém. Bởi lẽ, các doanh nghiệp không có nguồn lực, phân lô bán nền, lập quy hoạch dự án để bán nhà trên giấy hoặc chuyển nhượng dự án sẽ "như gà mắc tóc". Đây cũng là cơ chế sàng lọc, doanh nghiệp tiềm lực mỏng sẽ không thể trụ vững và tự khắc bị đào thải.     

Thị trường khi đó chỉ còn lại những chủ đầu tư có quỹ đất lớn, có nguồn lực tài chính để phát triển dự án và làm ăn bài bản, điều này không những giúp thanh lọc thị trường mà quan trọng hơn là người mua nhà hình thành trong tương lai sẽ giảm rủi ro. Khi đó, người mua nhà cũng sẽ chỉ chọn những dự án đã có đất sạch, quỹ đất đã đầy đủ pháp lý để mua nhà ở hình thành trong tương lai và được phát triển bởi những nhà phát triển bất động sản có năng lực.  

Đặc biệt, những trường hợp dự án không đủ pháp lý, không đủ điều kiện để bán nhà hình thành trong tương lai sẽ vắng bóng. Ngay cả những chủ đầu tư chuyên "lùa gà" cũng sẽ bế tắc trên những tài sản không đầy đủ pháp lý. Bởi, để huy động được nguồn tiền từ ngân hàng hay trên thị trường tài chính khác như trái phiếu, chứng khoán..., chủ đầu tư phải "sô" ra đầy đủ các giấy tờ hợp pháp của dự án từ A đến Z, tránh tình trạng nhập nhẹng để đánh lận con đen khi bán sản phẩm.

Như vậy, có thể mường tượng bức tranh bất động sản sau năm 2024 sẽ theo hướng, sân chơi chỉ còn các chủ đầu tư, những nhà phát triển bất động sản có năng lực; các dự án bất động sản cũng sẽ được thu hẹp về số lượng nhưng không ngừng mở rộng về quy mô, và nâng cao chất lượng cũng như các tiện ích, hạ tầng. Điều đó sẽ giúp thị trường phát triển theo chiều sâu, hướng tới chuyên nghiệp. 

'Bài toán' giữ thăng bằng và tuân thủ luật chơi

Có thể thấy sau động thái “rũ mạnh” của thị trường, rất nhiều doanh nghiệp đã phải rời đi khi tiềm lực tài chính và nền tảng cơ bản chưa hoàn thiện, thiếu bền vững. Tuy nhiên, những doanh nghiệp đang trụ lại trên thị trường sau những biến động cũng cần phải tìm cách cân bằng lại các kế hoạch để tận dụng được các cơ hội phục hồi.    

Khảo sát của các công ty nghiên cứu cho thấy, các đơn vị có tiềm lực tài chính mạnh, sở hữu quỹ đất sạch, mạng lưới liên kết ngành lớn, có kinh nghiệm với khủng hoảng sẽ có nhiều cơ hội hơn. Tuy nhiên, đó chỉ là điều kiện cần, còn vấn đề trước mắt để phục hồi bắt buộc doanh nghiệp phải tự cân bằng các kế hoạch của mình phù hợp với thị trường. Có thể đó là xây dựng chiến lược sản phẩm ưu tiên, giải pháp tài chính ưu tiên… Trong mùa báo cáo tài chính vừa qua, không ít doanh nghiệp thừa nhận, cần phải có thêm một bước sàng lọc về chiến lược để cân bằng và có thể trở lại đà tăng trưởng. 

Phân tích sâu hơn, không quá khó để thấy các doanh nghiệp địa ốc là "quán quân" danh sách nhóm doanh nghiệp rủi ro cao về tài chính, nhất là sau giai đoạn phát triển “nóng” vừa qua. Do đó, việc đánh giá một cách thận trọng các lựa chọn tài chính và quản trị tài chính trở nên quan trọng hơn với các doanh nghiệp và nhà đầu tư, đặc biệt cần chú trọng quản trị rủi ro cũng như quá trình theo dõi các dự án bất động sản sau đầu tư, có chiến lược đầu tư phù hợp và phân bổ tài sản linh hoạt… để đạt hiệu quả sử dụng vốn ở mức tối ưu và bền vững.   

Thực tế cho thấy, những “vấp váp” cơ bản của Novaland, Phát Đạt, Khang Điền, TTC Land, Hải Phát Invest…, và nhiều nhà phát triển bất động sản khác thời gian qua phần lớn do tình trạng tắc nghẽn ở các dự án vì vướng mắc pháp lý. Trong đó, không phủ nhận việc khung pháp lý cũ lỏng lẻo, rời rạc và chồng chéo khiến các doanh nghiệp khó tuân thủ chuẩn chỉ các quy định pháp luật. Vậy nên các thành viên thị trường rất kỳ vọng vào luật mới, đặc biệt là Luật Đất đai sửa đổi.

Tuy nhiên, trong thời gian chờ đợi Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực, các bên tham gia thị trường cần chuẩn bị phương án thích nghi, áp dụng, để phù hợp với sự thay đổi này. 

"Ngay bây giờ, các doanh nghiệp bất động sản cần nghiên cứu kỹ, đặc biệt với các dự án có chiến lược phát triển từ năm 2025, các quy định có tính chuyển giao giữa Luật mới và Luật cũ. Điều này sẽ giúp thời gian xử lý thủ tục dự án nhanh hơn, thuận lợi hơn, từ đó giảm thiểu phát sinh chi phí không đáng có cho doanh nghiệp cũng như đẩy nhanh tiến độ dự án", Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho hay.