Giao dịch tăng, lực cầu dần trở lại 

Nhìn chung, dù còn nhiều thách thức bủa vây và mức phục hồi phân hoá rõ nét tại các phân khúc, nhưng thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và đang xuất hiện ngày một nhiều hơn những tín hiệu tích cực, trước tiên là câu chuyện giải ngân vốn tín dụng từ ngân hàng.  

Có thể nói, "rào cản" tín dụng đang dần được khơi thông, Đặc biệt, trong những tháng cuối năm 2023 đã cho thấy dấu hiệu tích cực hơn khi nhiều doanh nghiệp bất động sản đạt được thỏa thuận tín dụng lên tới hàng nghìn tỷ đồng với các ngân hàng. 

Chẳng hạn, cuối tháng 12/2023, Công ty Bất động sản Phát Đạt được cấp gói tín dụng hơn 6.000 tỷ đồng từ MBBank nhằm hỗ trợ chủ đầu tư và khách hàng mua sản phẩm tại 2 dự án Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 và 2 (tỉnh Bình Dương). Hai dự án này có tổng mức đầu tư lên đến hơn 10.800 tỷ đồng, dự kiến bắt đầu triển khai từ đầu năm 2024. 

Bên cạnh Phát Đạt, MBBank còn cam kết gói tín dụng 10.000 tỷ đồng cho dự án NovaWorld Phan Thiet của Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Novaland. Ngoài ra, chủ đầu tư này còn hợp tác với VPBank để tái khởi động dự án Aqua City Đồng Nai... 

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), việc gia tăng liên kết giữa ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản cho thấy sự kỳ vọng lớn vào nhóm doanh nghiệp này từ phía ngân hàng. Đó cũng là điều dễ hiểu khi thị trường bất động sản bắt đầu bước vào chu kỳ mới, trong khi lượng tiền trong ngân hàng đang dư thừa.  

“Dù chưa hẳn thị trường bất động sản sẽ bật mạnh sau những "cú bắt tay" này, nhưng khi các dự án có đủ tài chính để triển khai xây dựng, nguồn cung ra thị trường chắc chắn sẽ tăng lên. Điều này giúp mở rộng cơ hội mua nhà cho người dân, còn doanh nghiệp thu về được dòng tiền. Đây là yếu tố giúp phá băng thanh khoản cho thị trường”, ông Châu nói.  

Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Tổ Tư vấn chính sách tiền tệ của Thủ tướng Chính phủ đánh giá, tác động của việc nới lỏng chính sách tiền tệ giúp thị trường địa ốc tốt lên ở nhiều khía cạnh. Mức lãi suất hấp dẫn sẽ giúp thị trường hồi phục mạnh hơn bởi các doanh nghiệp lĩnh vực này chủ yếu dựa trên nguồn vốn vay ngân hàng để phát triển dự án, người mua cũng vay tiền ngân hàng để mua nhà, nên ngành này nhận được tác động tích cực “kép”. 

“Việc các ngân hàng đang mạnh tay rót vốn vào các dự án bất động sản khiến tâm lý thị trường cải thiện hơn sau giai đoạn khó khăn vừa qua. Đồng thời, sự dịch chuyển của dòng tiền sẽ tạo bước đệm để doanh nghiệp địa ốc hồi phục nhanh hơn thời gian tới”, ông Lực nhìn nhận.  

Trên thực tế, từ quý 3/2023, tức sau đợt giảm lãi suất điều hành lần thứ 4, thị trường bất động sản bắt nhộn nhịp, tươi sáng hơn khi ghi nhận sự trở lại của các hoạt động “kick-off”, tái khởi động dự án, các giao dịch mở bán tích cực… và các hoạt động này tăng dần từ đó tới nay, mang đến hy vọng cuộc suy thoái tồi tệ nhất 10 năm qua sớm chấm dứt hoàn toàn. 

Cụ thể, theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VaRS), giao dịch bất động sản ngày càng tích cực hơn. Nếu đầu quý III/2023, mức độ giao dịch ở các dự án căn hộ đạt khoảng 40-50% giỏ hàng mở bán là khả quan thì càng về cuối năm tỷ lệ này càng nâng lên. Một số dự án căn hộ chào bán tại thị trường phía Nam đã xuất hiện tỷ lệ giao dịch 60-70% giỏ hàng cho thấy sức cầu đã thực sự trở lại. 

Giao dịch ấm trở lại kéo chỉ số tâm lý thị trường nửa cuối năm 2023 tăng 3 điểm so với nửa đầu năm. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhìn nhận, việc tâm lý người mua - bán bất động sản tích cực hơn là cơ hội để thị trường giải quyết những vấn đề còn tồn đọng của năm 2023, từ đó phát triển ổn định hơn trong năm 2024. 

“Giai đoạn này ghi nhận nguồn tiền đầu tư vào lĩnh vực bất động sản được đẩy mạnh. Tiềm lực tài chính của chủ đầu tư và môi trường tiền tệ cải thiện dẫn đến sự phục hồi về nguồn cung và thanh khoản trên diện rộng, giá bất động sản theo đó cũng gia tăng”, ông Quốc Anh nói. 

Kỳ vọng lợi nhuận tiềm năng trong thời gian tới 

Theo định hướng tín dụng năm 2024, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng khoảng 15%, có điều chỉnh phù hợp với diễn biến, tình hình thực tế. Theo đó, ước tính khoảng 2 triệu tỷ đồng sẽ được đưa vào nền kinh tế. Trước đó, ngày 7/2/2024, NHNN đã gửi công văn tới các tổ chức tín dụng, các chi nhánh ngân hàng nước ngoài nhằm thúc đẩy việc tăng trưởng tín dụng trong năm 2024. 

Khác với các năm trước cấp theo từng đợt, ngay từ đầu năm nay, nhà điều hành đã cấp toàn bộ hạn mức cho các ngân hàng. Điều này cho thấy, các ngân hàng đã sẵn sàng trong việc "bơm" tín dụng ra nền kinh tế.  

Trong báo cáo mới đây, Chứng khoán BIDV (BSC) kỳ vọng tăng trưởng tín dụng 2024 có thể đạt khoảng 14% trong kịch bản cơ sở. Động lực sẽ đến từ các lĩnh vực liên quan đến xuất khẩu, đầu tư công, kinh doanh bất động sản… BSC cho rằng, yếu tố chính cần theo dõi sẽ là sự phục hồi thanh khoản trên thị trường địa ốc khi dư nợ bất động sản hiện chiếm hơn 21% tổng dư nợ nền kinh tế (trong đó 64% là mục đích tiêu dùng và 36% là mục đích kinh doanh), từ đó sẽ quyết định tốc độ phục hồi của nhu cầu tín dụng. 

Nhóm phân tích cũng kỳ vọng các vấn đề pháp lý dần được tháo gỡ qua sửa đổi Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 sẽ giúp thị trường bất động sản bắt đầu sôi động trở lại từ nửa cuối 2024. Điều này sẽ giúp tăng trưởng tín dụng thực sự cải thiện trong năm nay. 

Hiện nay, lượng tiền nhàn rỗi trong dân vẫn còn rất lớn nên chỉ cần thị trường diễn biến tích cực hơn một chút sẽ thu hút các nhà đầu tư tham gia trở lại thị trường bất động sản. Những động thái tháo gỡ các vướng mắc pháp lý của các cơ quan ban ngành cũng góp phần tạo động thái mạnh mẽ phát triển nguồn cung nhà ở cho người dân. 

Trong năm 2024 này, các dự đoán trước đó đều cho rằng, thị trường bất động sản sẽ tập trung nhiều vào những sản phẩm bất động sản cơ bản như đất nền, nhà liền thổ,… có giá trị tích lũy tài sản lâu dài. Đây là tài sản có khả năng tích trữ lâu dài mà không lo mất giá so với các loại hình khác. 

“Từ giữa năm nay đến cuối năm 2024 có thể xem là bước khởi đầu cho một chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản. Thị trường sẽ thay đổi nhịp độ tăng trưởng khi các doanh nghiệp điều chỉnh chiến lược kinh doanh để thích nghi với sự chuyển biến của môi trường đầu tư”, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc bộ phận R&D DKRA Group, nhận định. 

Các chuyên gia cũng nhìn nhận, bên cạnh yếu tố pháp lý thì nguồn vốn chính là yếu tố có ảnh hưởng lớn tới sức khỏe của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản. Theo đó, đề xuất Chính phủ cho phép kéo dài thời gian cơ cấu khoản vay; tiếp tục cho phép dùng 34% vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn; nới room cho những ngân hàng đang tham gia tái cơ cấu thị trường bất động sản; kéo dài thời gian cho vay đối với các ngành liên quan trực tiếp tới bất động sản.