Thị trường đang mở ra cơ hội cho nhà đầu tư 'gom hàng'

Nỗ lực bền bỉ trong suốt hơn một năm qua, đang dần được thị trường thẩm thấu sâu thông qua những tín hiệu nhích lên nhanh chóng bằng những con số về giao dịch, cũng như chỉ số niềm tin của khách hàng ngay giai đoạn cuối năm 2023, đầu năm 2024. Các doanh nghiệp bất động sản đã ổn định hơn sau thời gian chống chọi và vượt qua “cơn gió ngược” của thị trường. 

Chia sẻ tại sự kiện “VARs Connect Tour Đà Nẵng - Chinh phục thị trường bất động sản 2024” mới đây, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng đầu năm 2024 là giai đoạn thích hợp, cơ hội “có một không hai” để các nhà đầu tư chuyên nghiệp, có kinh nghiệm gom được hàng tốt, sẵn sàng đầu tư 3-5 năm với kỳ vọng lợi nhuận cao. 

"Từ quý 3/2024, cơ hội săn hàng giá tốt ở đáy sẽ không còn. Do vậy, nhà đầu tư có sẵn tiền tươi trong lúc này không nên bỏ qua chu kỳ tăng giảm 10 năm của bất động sản để sinh lời", ông Đính khẳng định.  

Quan sát cho thấy, hiện rất nhiều nhà đầu tư "tay to" đang trở lại thị trường. Động thái "săn hàng" và sẵn sàng xuống tiền cũng rõ rệt hơn thời điểm đầu quý 4/2023. Lãi suất giảm, giá vàng tăng đã thúc đẩy nhà đầu tư nhanh đưa ra quyết định mua hơn. Bắt đầu xuất hiện tâm lý Fomo, sợ bỏ lỡ cơ hội săn bất động sản giá tốt trong giai đoạn thị trường đã bắt đầu nhích lên với tốc độ tăng dần. 

Có thể nói, lãi suất giảm giúp chi phí vốn giảm và giá bán bất động sản hấp dẫn hơn trong năm 2024, nguồn cung mới sẽ được bổ sung nhiều hơn thị trường. Khi tâm lý khách hàng được “cởi trói” bằng loạt chính sách tích cực sẽ thúc đẩy nhu cầu mua bất động sản tăng lên, nhanh chóng xuống tiền khi tìm được bất động sản giá tốt. Và năm 2024 cũng được đánh giá là thời của bất động sản, “năm của người mua”. 

Đó là lý do khiến chỉ số tâm lý thị trường đầu năm 2024 tăng lên nhờ mức độ hài lòng về thị trường, niềm tin rằng giá bất động sản sẽ tăng tốt trong tương lai, khả năng mua nhà, đánh giá về tình hình thị trường, chính sách và lãi suất đều tăng. Cụ thể, theo khảo sát của Batdongsan.com, mức độ hài lòng về thị trường bất động sản trong năm 2023 của người mua đạt 57%, đồng thời chỉ số tâm lý thị trường bất động sản nửa đầu năm 2024 tăng 3 điểm so với nửa cuối năm 2023.  

Đặc biệt, vừa qua thị trường bất động sản đã đón nhận tin vui từ việc thông qua của các bộ luật quan trọng: Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi), được xem là một tín hiệu tích cực, thúc đẩy niềm tin của các nhà đầu tư. Các chuyên gia đánh giá, trong năm 2024, sự chú ý của thị trường sẽ tập trung ở nhóm sản phẩm được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín, tiềm lực tài chính mạnh và dự án đã "tròn trịa" về hạ tầng, pháp lý.  

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc thị trường DKRA Group, đánh giá từ nay đến cuối năm, diễn biến của bất động sản sẽ theo hướng tích cực hơn. Nguồn hàng không nhiều nên sức cầu chung toàn thị trường dự kiến cũng tăng nhờ vào động thái giảm lãi suất và tâm lý mua bất động sản của cả nhà đầu tư và khách mua ở thực vào cuối năm lên cao. 

Chọn phân khúc để 'gửi vàng' 

Mặc dù hiện tại là "thời điểm vàng" để mua bất động sản, nhưng theo giới đầu tư sành sỏi không phải sản phẩm nào cũng có cơ hội tăng giá trong 1 năm tới. Theo đó, cần có những đánh giá về giá trị thực của bất động sản, tiềm năng tăng giá cũng như khả năng hoàn thiện pháp lý trong vòng 1 năm tới. Cơ hội sẽ luôn đi cùng rủi ro, tuy nhiên sự tính toán kỹ lưỡng sẽ gia tăng cơ hội và giảm rủi ro cho nhà đầu tư.  

Giới phân tích nhận định, chung cư nội đô vẫn luôn là "ngôi sao" đứng đầu trong sự quan tâm của nhà đầu tư và người mua ở thực. Dữ liệu từ Batdongsan từng chỉ ra, tỷ suất lợi nhuận trung bình khi đầu tư chung cư từ năm 2015 đến nay là 12,5% một năm, tính gộp mức tăng giá và lợi nhuận cho thuê. Đây là mức lợi nhuận tốt và ổn định hơn các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ, đất nền hay gửi tiết kiệm. Lý do là chung cư không ngừng tăng giá và nhu cầu mua, thuê loại hình này luôn cao.

Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành, Savills Việt Nam đánh giá, thách thức ngắn hạn của phân khúc căn hộ vẫn đến từ vấn đề khan hiếm nguồn cung mới và giá bán cao. Khi tâm lý người mua nhà được cải thiện và không có quá nhiều lựa chọn đầu tư thay thế, thị trường nhà ở sẽ phục hồi.

Một điểm tích cực trong dữ liệu của Savills là trong năm 2024, nguồn cung mới dự kiến tăng gấp 4 lần so với năm 2023. Hạng B sẽ chiếm 44% thị phần. Hạng A sẽ có 37% từ dự án cao tầng tại The Global City. Hạng C sẽ chỉ có 19% thị phần. Đến năm 2026, dự kiến có 40.800 căn từ 116 dự án sẽ mở bán.

"Toạ độ" tiếp theo là nhà phố khai thác cho thuê, một kênh đầu tư phù hợp với người có sẵn tiền nhàn rỗi lúc này. Nếu tìm kiếm, sàng lọc kỹ, nhà đầu tư có thể mua được tài sản giá tốt, thấp hơn khoảng 10-15% so với cuối năm 2021. Thực tế tại TP.HCM, nhiều chủ nhà áp lực tài chính đã chấp nhận bán với giá cách đây 3-4 năm.

Hiện giá nguồn cung thứ cấp của phân khúc nhà phố khá đa dạng, tuy giá giao dịch "khủng", song nhóm tài sản này đáp ứng được nhiều mục tiêu bởi vừa để ở vừa khai thác cho thuê nhiều ngành nghề khác nhau như làm văn phòng, kinh doanh cửa hàng hay tích lũy dòng tiền, chống trượt giá. Tỷ suất lợi nhuận của nhà phố luôn ở ngưỡng 1-2%/năm.

Theo bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, trong 3 năm tới, giá thuê đất công nghiệp dự kiến tăng 5-9%/năm ở miền Bắc và 3-7%/năm ở miền Nam. Nhu cầu tích cực từ các nhóm ngành công nghiệp và quốc tịch khác nhau giúp thúc đẩy tăng trưởng giá thuê ở nhiều địa phương. Trong khi đó, giá thuê của nhà kho/nhà xưởng xây sẵn được dự báo sẽ tăng nhẹ từ 1% - 4%/năm trong 3 năm tới. 

"Nhu cầu lớn, kéo theo nhiều nhà đầu tư ráo riết săn lùng quỹ đất ở những thị trường mới nổi, nhất là vùng ven Hà Nội, TP.HCM để mở rộng đầu tư khu công nghiệp cho thuê hoặc phát triển các ngành phụ trợ trong năm 2024. Tuy nhiên, rót vốn vào kênh này cần tính toán đến tốc độ kết nối hạ tầng, thậm chí dự trù kinh phí đầu tư cho hạ tầng. Bởi thách thức tại thị trường Việt Nam hiện nay là cơ sở hạ tầng chưa theo kịp với tốc độ phát triển của các khu, cụm công nghiệp", Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận định.   

Đất nền cũng là cơ hội để các nhà đầu tư có thể quan tâm. Tuy nhiên, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, lưu ý cần lựa chọn thị trường, có thể chú ý đến các tỉnh phát triển mạnh về công nghiệp. 

“Năm 2025, giá đất, thuế đất, giá đền bù giải phóng mặt bằng theo luật mới căn cứ vào giá thị trường thì giá đất sẽ cao, chi phí, giá thành làm dự án sẽ cao. Vì thế, 2024 là thời cơ tốt để các nhà đầu cân nhắc đầu tư vào đất nền, liền kề, biệt thự trước khi luật mới có hiệu lực. Các thị trường như Hà Nội, hay các tỉnh thu hút vốn FDI mạnh là những khu vực đầu tư tốt. Còn đầu tư vào những nơi không thu hút đông người dân về ở là rất nguy hiểm”, ông Quyết lưu ý.