Giá căn hộ ở thị trường sơ cấp trung bình là 51,7 triệu đồng/m2

Báo cáo thị trường bất động sản quý 4/2023 của Batdongsan.com.vn ghi nhận mức tăng đáng chú ý của giá căn hộ Hà Nội. So với quý 1/2023, căn hộ cao cấp Hà Nội tăng 8%, căn hộ trung cấp tăng 9% và căn hộ bình dân tăng 6%.

Cụ thể, mặt bằng giá chung cư Hà Nội hiện đối với nguồn hàng sơ cấp đều ở mức khá cao. Cụ thể, giá chung cư mới trung bình đối với dự án BRG Diamond Residences (Thanh Xuân) có mức từ 90-100 triệu đồng/m2; dự án Masteri West Heights nằm trong quần thể Vinhomes Smart City có giá bán trung bình là 80 triệu đồng/m2; dự án Capital Elite (Phạm Hùng, Nam Từ Liêm) hiện có giá từ 60 - 70 triệu đồng/m2; còn một số dự án chung cư mới khác có giá dao động thấp nhất là 50 - 65 triệu đồng/m2 tại các quận Thanh Xuân, Nam Từ Liêm, Hà Đông,... 

Tốc độ tăng thu nhập không theo kịp giá nhà Hà Nội, nghiên cứu của Savills Việt Nam, chỉ ra, năm 2023 thu nhập bình quân đầu người của Hà Nội đạt 150 triệu đồng/người. So với năm 2019 thì mức tăng trưởng trung bình thu nhập là 6% một năm. Trong khi đó, mức tăng giá căn hộ từ năm 2019 đến 2023 là 13% một năm. Như vậy, tăng giá nhà cao hơn gấp đôi mức tăng thu nhập trung bình của người dân và xu hướng năm 2024 dự báo giá nhà tiếp tục tăng cao, bỏ xa thu nhập của người dân. 

Chỉ rõ sự chênh lệch giữa giá nhà và "túi tiền" của người dân, TS Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia tài chính - ngân hàng, dẫn chứng một lao động ở độ tuổi 30 trở xuống có mức thu nhập trung bình khoảng 15 triệu đồng/tháng, trừ khoản sinh hoạt phí ở những đô thị lớn như TP.HCM hay Hà Nội thì còn dư khoảng 6 triệu đồng, như vậy cần ít nhất 20 năm mới tích cóp được 1,5 tỷ đồng.  

Còn theo ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn, ước tính thu nhập bình quân của người lao động ở Hà Nội năm 2023 là 135 triệu đồng/năm. Như vậy, để "chạm tay" vào một căn nhà mặt phố tại Hà Nội, người dân cần "cày cuốc" 169 năm, muốn sở hữu nhà riêng thì cần 132 năm, còn mua căn hộ chung cư mất 23 năm với trường hợp người lao động dùng toàn bộ thu nhập để mua nhà.  

“Việc mua chung cư đang ngày càng "khó nhằn" đối với người dân khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp cũng sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi các chi phí bị đẩy lên. Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn về tâm lý người tiêu dùng bất động sản, trong bối cảnh giá nhà neo cao, người dân đang chuyển sang hướng đi thuê hoặc tìm cách vay mua nhà”, ông Long chỉ rõ. 

Chuyên gia mách nước săn bất động sản giá hợp lí

Nhiều dự báo cũng cho rằng, giá chung cư sơ cấp trong năm 2024 sẽ tiếp tục tăng khoảng 3 – 8%. Nếu không gặp khó khăn về dòng tiền, một số chủ đầu tư sẽ tiếp tục giữ giá bán ở mức cao để tối đa hóa lợi nhuận. 

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, cho hay sự tăng giá trên thị trường sơ cấp đến từ nguyên nhân các chi phí đầu vào của dự án tăng cao và pháp lý dự án kéo dài dẫn đến chi phí tài chính bị đội lên đáng kể. Theo đó, tại thời điểm hiện nay, người mua hoàn toàn có thể tìm kiếm sự lựa chọn trên thị trường thứ cấp, đặc biệt là ưu tiên các sản phẩm căn hộ đã có sổ hồng. 

"Thị trường thứ cấp giá bán mềm hơn là do các nhà đầu tư mua đi bán lại có sử dụng đòn bẩy tài chính gặp khó khăn về dòng tiền. Hoặc, các nhà đầu tư thứ cấp có nhu cầu thu hồi dòng vốn để tái cấu trúc danh mục đầu tư, tránh tình trạng bị chôn vốn quá lâu. Hiện tại, đà giảm giá nhà trên thị trường thứ cấp dao động ở biên độ dưới 10%", chuyên gia  Savills nhận định. 

“Chỉ đường” cho người trẻ lập kế hoạch tài chính, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao về Tư vấn đầu tư Savills Việt Nam, cho rằng nếu chọn mua một căn hộ hoặc nhà phố, với tỷ lệ thanh toán ban đầu là 30 - 50%, và vay mượn phần còn lại từ ngân hàng, sau đó dùng thu nhập hàng tháng để trả cả gốc và lãi, nhằm sở hữu ngôi nhà của mình.

Vị chuyên gia cho hay, việc mua nhà theo tiến độ có thể là một lựa chọn khả quan cho các cặp vợ chồng trẻ. Thay vì gửi tiết kiệm vào ngân hàng với lãi suất thấp, thì có thể đầu tư vào căn hộ mà sẽ được hình thành trong tương lai.

"Người mua có thể chia tài chính cho mua nhà theo tiến độ và nhu cầu của mình. Mặc dù nhu cầu ngay lập tức có thể chưa phát sinh, nhưng sau 2-3 năm, nhu cầu nhà ở trở nên cần thiết hơn, và đây có thể là một giải pháp tối ưu”, ông Khương nói thêm. 

Tuy nhiên, khi thực hiện giải pháp này, ông Khương nhấn mạnh, cần đặt ra một số điều cần xem xét như mức tiền tích lũy hiện có, khả năng vay mượn và đặt ra câu hỏi liệu thu nhập hàng tháng có đủ để thanh toán cả gốc và lãi không. Cần phải tiếp cận vấn đề này một cách thận trọng, đồng thời nâng cao khả năng chịu đựng tài chính.