Thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2023 gần như phủ kín gam màu xám xịt khi cả nguồn cung lẫn giao dịch đều giảm mạnh. Chỉ cho tới giai đoạn gần cuối năm, "cửa sáng" đã mở ra với một số doanh nghiệp địa ốc khi rục rịch xuất hiện một số ít giao dịch, sức khỏe tài chính của doanh nghiệp cũng được gượng dậy, tạo đà phát triển trong năm 2024.

Tính đến thời điểm hiện tại, hơn 600 doanh nghiệp niêm yết trên sàn đã công bố báo cáo tài chính quý 4/2023, nhóm bất động sản ghi nhận sự cải thiện đáng kể so với cùng kỳ. Đáng lưu ý, nhiều công ty không chỉ báo lãi mà còn lãi đậm tăng gấp hàng trăm lần so với cùng kỳ.

Cụ thể, Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) đạt mức doanh thu 68 tỷ đồng trong quý 4/2023, gấp 4,6 lần cùng kỳ năm trước; EPS cải thiện từ âm 383 đồng lên 392 đồng; Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (D2D) cũng ghi nhận tín hiệu khởi sắc khi doanh thu thuần đạt 118,6 tỷ đồng trong quý 4/2023, tăng 57% so với cùng kỳ 2022. 

Tương tự, CTCP Đầu tư Hải Phát - Hải Phát Invest (HPX với doanh thu thuần đạt hơn 502 tỷ đồng, tăng 54% so với cùng kỳ. Theo đó, lợi nhuận sau thuế đạt gần 73 tỷ đồng, cao gấp 4 lần cùng kỳ; Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Nam Hà Nội (NHA) cũng ghi nhận lợi nhuận tăng vọt đạt gần 5,2 tỷ đồng, gấp 32 lần so với mức lãi 160 triệu đồng của cùng kỳ năm 2022.

Đặc biệt, CTCP Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (Hodeco, mã chứng khoán: HDC) vừa công bố báo cáo tài chính quý 4/2023 với doanh thu thuần tăng 10% so với cùng kỳ năm trước, đạt 191,5 tỷ đồng. Biên lợi nhuận gộp đạt 51%, cũng tăng mạnh so với con số 18,4% cùng kỳ. Lợi nhuận gộp đạt 98,4 tỷ đồng, tăng 208% so với cùng kỳ...

Bức tranh tài chính đã được điểm xuyến nhiều hơn những gam màu sáng cho thấy những hi vọng đang dần hé lên trên thị trường này. Sự khởi sắc này do nhiều chủ đầu tư đã chủ động tái cấu trúc, lựa chọn những sản phẩm có tính thanh khoản cao và khu vực “mũi nhọn” để tập trung phát triển. Bên cạnh tái thiết lại hệ thống vận hành, nhiều doanh nghiệp đã mở rộng thêm mảng kinh doanh mới để vừa đa dạng hóa hệ sinh thái sản phẩm, vừa phù hợp với xu hướng mới. 

Đặc biệt, nhiều chuyên gia đánh giá, sự khởi sắc này do nhiều chủ đầu tư đã chủ động tái cơ cấu nguồn vốn trong năm 2023 bằng cách mua lại trái phiếu trước hạn, cùng với giảm nợ vay ngân hàng.

Tính đến tháng 12/2023, hàng loạt các "ông lớn" đã chi từ 157 tỷ đồng đến 770 tỷ đồng để mua lại trái phiếu trước hạn, đồng thời xóa hết nợ trái phiếu. Tổng số tiền các doanh nghiệp đã chi ra để tất toán nợ trái phiếu theo HNX là khoảng 5.100 tỷ đồng

Điển hình, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt, đã liên tiếp chi 421 tỷ đồng và 37,5 tỷ đồng để mua lại các lô trái phiếu PDR12101 và PDR12204, đã phát hành trong các năm 2021-2022, động thái này giúp Phát Đạt đã "sạch nợ" trái phiếu, trong khi trước đó vào thời điểm cuối 2022 dư nợ trái phiếu của doanh nghiệp này đã đạt mức hơn 4.300 tỷ đồng.

Cần giải pháp để bước đi đường dài

Dù ghi nhận những tín hiệu tích cực hơn từ nỗ lực tái cấu trúc tài chính kinh doanh, cũng như những chính sách quyết liệt từ phía Chính phủ trong việc đồng hành cùng doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn. Hiệu quả và sự cần thiết của “cuộc cải cách” này đã rõ, tuy nhiên, để thực hiện được một cách đồng bộ và “tròn trịa” là không dễ đối với mọi doanh nghiệp bất động sản.

Rõ ràng, thành công của cuộc tái cấu trúc này cần bước đi dài hơi và cần nhiều hơn sự đồng hành trong việc tháo gỡ các khó khăn về dòng vốn và pháp lý. Nếu các doanh nghiệp đơn độc một mình trong quá trình tái cấu trúc, sợ rằng sẽ dẫn tới những rủi ro nghiêm trọng hơn, như việc rơi vào vũng bùn lầy, càng vùng vẫy để cố thoát ra thì càng lún sâu.

Đơn cử như việc tinh giảm bộ máy có thể giúp doanh nghiệp giải quyết vấn đề dòng tiền trước mắt, tuy nhiên, đây chỉ là giải pháp tạm thời, vì để phát triển lâu dài, doanh nghiệp bất động sản luôn cần lực lượng chuyên viên, môi giới dồi dào để tìm kiếm khách hàng, phân phối sản phẩm tạo ra dòng tiền. Chưa kể, việc tinh giảm còn có thể gây bất ổn cho an sinh xã hội, khi hàng loạt người lao động bị mất thu nhập, việc làm.

Bên cạnh đó, việc tái cơ cấu, cân đối lại sản phẩm đầu tư trên thực tế triển khai cũng không mấy dễ dàng, bởi khi các vướng mắc về thủ tục pháp lý chưa được giải quyết, các doanh nghiệp sẽ dễ nản chí khi bắt tay vào công cuộc tái cơ cấu này. Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp đã và đang tham gia phát triển nhà ở xã hội, nhà giá rẻ, chia sẻ rằng, làm nhà ở xã hội, khó nhất vẫn là cơ chế.

Chính vì vậy, theo PGS.TS. Ngô Thị Phương Thảo, Trưởng khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên, Trường đại học kinh tế Quốc dân, để giải quyết vấn đề thiếu nguồn cung cho nhà ở xã hội thì phải giải quyết các nút thắt, lớn nhất là vấn đề pháp lý và thủ tục đầu tư, sau đó mới là vấn đề ưu đãi vốn, tiết giảm chi phí cho doanh nghiệp làm. Còn vướng mắc, nguồn cung sẽ còn tắc và doanh nghiệp sẽ càng khó khăn...

Ông Phạm Xuân Hòe, Tổng Thư ký Hiệp hội Cho thuê tài chính Việt Nam cho rằng, các doanh nghiệp cần được tạo điều kiện, cần trợ lực từ chính sách để có thể thuận buồm xuôi gió trong việc thực hiện các ý tưởng đầu tư các dự án chân chính, đóng góp lớn cho quá trình phát triển đô thị và an sinh xã hội.

"Năm 2024, doanh nghiệp cần một môi trường đầu tư lành mạnh hơn, gia tăng tính cạnh tranh để có thể tạo ra những dự án chất lượng, xanh thông minh, đáp ứng các yếu tố bền vững, thân thiện với môi trường với một mức giá phù hợp mà thị trường có thể chấp nhận được”, ông Hòe phân tích.