Hỗ trợ tăng giá và nguồn cung bất động sản

Xác định pháp lý dự án bất động sản là vấn đề mấu chốt cho bất kỳ giải pháp khai thông vốn nào, dù là vốn tín dụng, vốn nhận ủy thác đầu tư, hợp tác kinh doanh, hay vốn nhận trước từ người mua nhà, kể cả mua bán - sáp nhập dự án… Thủ tướng Chính phủ ban hành nhiều văn bản về việc tiếp tục thực hiện các giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. 

Mới đây, ngày 18/1, lần đầu tiên cả 4 luật quan trọng liên quan bất động sản như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng đã chính thức được thông qua và áp dụng cùng thời điểm. Điều này, theo ông Lê Viết Hải, Chủ tịch Công ty cổ phần tập đoàn xây dựng Hòa Bình, cho thấy tích cực của Chính phủ trong việc giải quyết những vấn đề mà các doanh nghiệp đã “kêu khóc” rất nhiều năm. 

Với riêng Luật Đất đai (sửa đổi), ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HOREA), luật đã quy định cụ thể việc “giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất” do Nhà nước tạo lập tại điều 126 với “đất chưa giải phóng mặt bằng”. Theo đó, nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường và trong thời hạn 36 tháng, còn UBND cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, tái định cư để giao đất.

“Với doanh nghiệp, đây là điểm cực kỳ thuận lợi vì nhiều năm nay, giải phóng mặt bằng là một "cục xương" khó nhằn đối với rất nhiều chủ đầu tư. Hàng trăm dự án chỉ chưa đồng thuận đền bù, chậm giải phóng mặt bằng mà thiệt hại rất lớn về hiệu quả kinh tế. Do đó, những quy định trên đã tạo cơ chế phát triển quỹ đất và tạo điều kiện rất thuận lợi cho doanh nghiệp tiếp cận với quỹ đất sạch", ông Châu nhận định.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao về Nghiên cứu Đầu tư Savills Hà Nội, dự báo nguồn cung trên thị trường sẽ dần được cải thiện. "Nếu như trước đây việc tiếp cận đất đai không được quy định rõ ràng, thì hiện đã có các quy định cụ thể trong Luật Đất đai (sửa đổi), xác định loại đất nào sử dụng cho thương mại, loại đất phục vụ nhu cầu nào thì phải qua đấu thầu, đấu giá. Khi các chủ đầu tư có phương thức, quy định rõ ràng hơn để tiếp cận quỹ đất, nguồn cung ra thị trường sẽ không còn khan hiếm như hiện tại".

Còn Công ty Chứng khoán Maybank (MSVN) đánh giá việc quy định theo hướng thắt chặt hơn khâu đấu thầu dự án sẽ giảm thiểu việc các chủ đầu tư gom đất và xin dự án như trước đây. Điều này sẽ tác động tốt tới các doanh nghiệp có bảng cân đối tài chính vững chắc, cũng như có khả năng triển khai các dự án lớn.

Ngoài ra, giá đất sẽ tăng một cách bền vững bởi Luật Đất đai (sửa đổi) thúc đẩy việc định giá đất sát với mặt bằng giá của thị trường và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Cụ thể, Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ khung giá đất. Điều này sẽ nâng nền giá đất lên ở mức sát với thị trường, đảm bảo quyền lợi đền bù cho các đối tượng có đất nằm trong diện thu hồi.

"Với danh sách giá đất, xác định giá đất dựa trên giá thị trường, sẽ tiếp cận giá thị trường và theo đó chi phí bồi thường, chi phí thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ tăng trong tương lai. Vì vậy, các doanh nghiệp có dự trữ đất sạch và hoàn thiện pháp lý sẽ hưởng lợi", MSVN nhìn nhận.

Chỉ số tâm lý thị trường tăng, cơ hội cho nhà đầu tư “đón sóng"

Trên thực tế, niềm tin của người mua nhà bắt đầu có dấu hiệu phục hồi từ nửa cuối năm 2023, tỷ lệ thanh khoản tốt hơn tại các dự án được chào bán dịp cận Tết, ở các chủ đầu tư uy tín. 

Nếu đầu quý 3/2023, mức độ giao dịch ở các dự án căn hộ đạt khoảng 40-50% giỏ hàng mở bán là khả quan thì càng về cuối năm tỷ lệ này càng nâng lên. Một số dự án căn hộ chào bán tại thị trường phía nam đã xuất hiện tỷ lệ giao dịch 60-70% giỏ hàng cho thấy sức cầu đã thực sự trở lại.

Nguyên nhân chính kích thích người mua quay trở lại thị trường đến từ việc giá bất động sản đã được điều chỉnh hợp lý, về sát hơn với nhu cầu mua ở thực của người dân. Cùng với đó, các chính sách bán hàng hấp dẫn của doanh nghiệp đang trợ lực khá lớn cho thanh khoản thị trường. Sự hỗ trợ chính sách này có thể tiếp tục kéo dài sang các quý đầu năm của 2024.

Đặc biệt, thay đổi trong các sắc luật mới tuy chưa được áp dụng, nhưng đã là tín hiệu tích cực để các chủ thể gửi gắm niềm tin và xốc lại tinh thần cho công đoạn chuẩn bị trong thời kỳ sắp tới. Bên cạnh đó, lãi suất gửi tiết kiệm thấp, giá vàng biến động không còn nhiều cơ hội tăng trưởng đã thúc đẩy các nhà đầu tư quay trở lại với các kênh đầu tư, trong đó có bất động sản. "Hàng loạt tín hiệu tích cực từ thị trường đang trở thành điểm tựa để hút dòng tiền chuyển dịch vào bất động sản", một chuyên gia trong ngành phân tích.

Mới đây, loạt cái bắt tay giữa doanh nghiệp bất động sản và ngân hàng còn cho thấy sự nỗ lực và thấu hiểu từ cả hai phía trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn. Ngân hàng BIDV và CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín đã ký Hợp đồng tín dụng tài trợ vốn cho dự án Cao ốc phức hợp TTC Plaza Đà Nẵng. Trước đó, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt và Ngân hàng MBBank đã ký kết hợp tác toàn diện với mục đích tài trợ tài chính cho chủ đầu tư và khách hàng tại các dự án của Phát Đạt...

Với những thông tin tích cực, sức ì của thị trường đã làm nóng và bắt đầu chuyển động. Báo cáo mới nhất về chỉ số tâm lý người tiêu dùng bất động sản của Batdongsan.com.vn cho thấy chỉ số tâm lý thị trường bất động sản nửa đầu năm 2024 tăng 3 điểm so với nửa cuối năm 2023. Đây là lần tăng đầu tiên sau 4 lần chỉ số này liên tục giảm. Chỉ số tâm lý thị trường đầu năm 2024 tăng lên nhờ mức độ hài lòng về thị trường, niềm tin rằng giá bất động sản sẽ tăng tốt trong tương lai, khả năng mua nhà, đánh giá về tình hình thị trường, chính sách và lãi suất đều tăng.

Rõ ràng, các chính sách tháo gỡ của Chính phủ đã bắt đầu ngấm và trở thành “liều doping” cho thị trường địa ốc dịp cận Tết Nguyên đán. Các ông lớn như Vingroup, Nam Long, Masterise Homes, Khang Điền, Hưng Thịnh, Phú Long, Novaland… lần lượt nhập cuộc đua giúp nguồn cung bật tăng trong đầu năm 2024.

Đơn cử, Nam Long dự kiến đưa ra thị trường hơn 3.000 sản phẩm bất động sản thuộc các dự án Mizuki (TP.HCM), Akari (TP.HCM), Waterpoint (Long An), Ehome Southgate (Long An), Nam Long Central Lake (Cần Thơ)...  Những đại gia FDI như Gamuda Land cho biết trong quý II/2024, tập đoàn sẽ ra mắt Eaton Park (TP Thủ Đức) với số lượng 2.000 căn. CapitaLand cũng khởi công dự án với vốn đầu tư lên đến 18.000 tỷ đồng, dự kiến cung cấp khoảng 4.000 căn hộ thuộc 9 tòa tháp tại Hà Nội...

Đánh giá về động thái này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam nhận định, trong năm nay, các chủ đầu tư sẽ đẩy mạnh nguồn cung ra thị trường, bởi nếu hiện tại thanh khoản chậm lại thì sang năm sau sẽ không thu hồi được nhiều vốn.

"Nếu đợi đến năm 2025, khi Luật Đất đai (sửa đổi) chính thức có hiệu lực, chủ đầu tư chỉ được thu 5%, sau đó mất nhiều thời gian để hoàn thiện các nghĩa vụ tài chính, đủ điều kiện thì mới bán hàng ra được", ông Tuấn nhận định.