Thị trường địa ốc đã xuất hiện những khó khăn từ cuối năm ngoái, nhưng sang năm 2023 mới thực sự ngấm đòn vì ách tắc pháp lý, nguồn vốn. Đầu năm 2023, nhiều tổ chức, chuyên gia, doanh nghiệp dự báo thị trường bất động sản có thể sáng hơn, thoát khó khăn trong nửa cuối năm. Tuy nhiên, thực tế thị trường diễn biến chưa được như những kỳ vọng này.  

Theo Bộ Xây dựng, nguồn cung bất động sản năm 2023 tiếp tục hạn chế ở tất cả phân phúc, trong đó nhà ở thương mại hoàn thành 52 dự án với gần 16.000 căn - chưa bằng một nửa năm 2022, dự án nghỉ dưỡng kết hợp và văn phòng lưu trú hoàn thành 17 dự án bằng khoảng 56% năm 2022. Đến hết quý III, toàn thị trường có hơn 324.700 giao dịch - chỉ bằng khoảng 41% năm 2022.   

Tại 2 thành phố lớn nhất nước là Hà Nội và TP HCM, CBRE thống kê dữ liệu cho thấy nguồn cung chung cư cũng chỉ đạt lần lượt 10.100 căn và 8.600 căn, đều giảm trên 40% so với năm 2021 và hơn 70% so với năm 2018.  

Bên cạnh nguồn cung hạn chế, giá nhà ở thấp tầng và một số phân khúc khác cũng giảm mạnh 10-20% tùy vị trí và khu vực. Tính chung 3 quý đầu năm, chỉ có 47 dự án bất động sản cư dân được cấp phép mới.   

Theo thống kê của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), từ đầu năm đến hết tháng 11/2023, tổng giá trị trái phiếu phát hành của nhóm bất động sản chỉ hơn 70.000 tỷ đồng, tương đương 25% cả năm 2021. Trong đó, nhiều doanh nghiệp phát hành trái phiếu năm qua cũng chỉ nhằm mục đích cơ cấu lại nợ. 

Ba năm gần đây thị trường bất động sản tồn tại những nút thắt về pháp lý chưa giải quyết được, khiến việc phê duyệt và triển khai các dự án liên tục bị đình trệ, dòng tiền tắc nghẽn. Một số chủ đầu tư lớn gần như mất cả năm để xin tháo gỡ vướng mắc tại các dự án, tái cấu trúc công ty, cơ cấu lại tài sản để lo trả nợ trái phiếu, nợ ngân hàng. 

"Nút thắt này sau nhiều năm chưa được tháo gỡ, nhất là khi Luật Đất đai chưa được thông qua, càng khiến 2023 trở thành năm ngấm đòn pháp lý với thị trường địa ốc", Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhận định.  

Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu, cũng đánh giá vướng pháp lý chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản mà giải pháp bao quát, mang tính quyết định nhất nằm ở Luật Đất đai sửa đổi. Chính phủ vừa kiến nghị Ủy ban thường vụ Quốc hội nghiên cứu các đề xuất, góp ý để phối hợp hoàn thiện luật này trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5 (tháng 1/2024), để kịp thời tháo gỡ các vướng mắc, khơi thông nguồn lực đất đai. 

Chờ gam màu tươi sáng hơn nhờ thể chế

Theo các chuyên gia nhận định, giai đoạn này là lúc thị trường bất động sản thoát đáy, rục rịch “giao mùa” chuẩn bị phục hồi trở lại sau một thời gian trầm lắng. Trong đó, dòng tiền sẽ khởi động trở lại nhờ những chính sách hỗ trợ tài chính như lãi suất ngân hàng, thời hạn thanh toán…, sẽ sớm làm tăng tính thanh khoản và tạo tâm lý tích cực cho thị trường.  

"Dòng tiền trên thị trường đang dần được cải thiện và sẽ sớm quay trở lại vào lĩnh vực bất động sản trong năm 2024, thế nhưng sự phục hồi này sẽ không có đột ngột, dồn dập mà diễn ra một cách từ từ. Cũng theo ông Hiển, thị trường bất động sản giai đoạn tới sẽ phát triển bài bản, ổn định hơn nên những hoạt động đầu tư, đầu cơ bất động sản theo kiểu giai đoạn 2020 – 2022, các loại hình kinh doanh bất động sản siêu lợi nhuận sẽ không phù hợp với giai đoạn hiện nay", TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế nhận định.

Chính vì vậy, ông Hiển đưa ra lời khuyên đối với các nhà đầu tư trong thời gian tới, cần lập kế hoạch kinh doanh, chuẩn bị kỹ lưỡng trong vòng 2 năm để sẵn sàng nắm bắt những cơ hội mới trong đầu tư kinh doanh bất động sản cũng như đầu tư trong các lĩnh vực kinh doanh khác.

Tuy nhiên, trong dài hạn, các chuyên gia đánh giá, cùng nguồn vốn, các "rào cản" về pháp lý để lấy lại niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư chính là “chốt chặn cuối cùng” cần giải tỏa để thị trường bất động sản thoát cảnh chợ chiều, thực sự trở về trạng thái bình thường. Muốn vậy, cần cấp bách gỡ vướng. 

Tại Hội nghị bất động sản mới đây tại TP.HCM, các chuyên gia cho hay, còn nhiều dự án bất động sản của các doanh nghiệp đang bị chậm tiến độ như: 6 dự án của Tập đoàn Novaland, 44 dự án của Tập đoàn Hưng Thịnh, 16 dự án của HUD... Nguyên nhân của sự chậm trễ này đến từ việc gặp khó khăn do chính sách giá đất đền bù. Việc chờ đợi thời gian hoàn thành thủ tục, cấp phép xây dựng, việc định giá đất để đền bù cũng thay đổi theo từng khoảng thời gian với mức giá khác nhau đã khiến xung đột lợi ích giữa doanh nghiệp và người dân xảy ra, dẫn đến tiến độ dự án đã chậm nay còn chậm hơn.

Theo đó, để gỡ khó cho doanh nghiệp, Hiệp hội bất động sản TP.HCM ( HoREA) vừa có văn bản kiến nghị 6 nút thắt “thể chế” cần được nhanh chóng tháo gỡ kịp thời nhằm giúp thị trường này phát triển một cách ổn định, bền vững. 

Cụ thể, theo HoREA là liên quan đến vấn đề nóng là về giá đất. Theo đó, HoREA kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét chỉ đạo sớm ban hành “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44 quy định về giá đất” để tháo gỡ vướng mắc về công tác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho hàng trăm dự án bất động sản, nhà ở thương mại để bảo đảm không thất thu ngân sách nhà nước, để cấp “sổ hồng” cho khách hàng và để chủ đầu tư dự án hoàn thành nghĩa vụ, trách nhiệm đối với Nhà nước và khách hàng. 

Nút thắt thứ hai, liên quan đến việc sửa đổi Nghị quyết 33 và Nghị quyết số 98 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển thành phố Hồ Chí Minh, để tháo gỡ vướng mắc trong lĩnh vực đầu tư, trong đó có thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” đối với các dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở thương mại và để áp dụng chung trong phạm vi cả nước.  

Đồng thời, HoREA đề nghị gia hạn Nghị định số 08 thêm 12 tháng đến hết ngày 31/12/2024 thay vì hết hiệu lực ngày 31/12/2023 để từng bước hoàn thiện thị trường trái phiếu doanh nghiệp tiệm cận với các chuẩn mực quốc tế.

Bên cạnh đó, kiến nghị với Bộ Tài chính là việc cần khẩn trương trình Chính phủ sửa đổi Nghị định 132 theo hướng đề nghị không khống chế “trần” tổng chi phí lãi vay “không vượt quá 30% của tổng lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh trong kỳ” của “doanh nghiệp trong nước có giao dịch liên kết” để phản ánh trung thực, đầy đủ, kịp thời “bức tranh” hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp; đồng thời đề nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tăng cường kiểm soát và xử lý nghiêm minh “doanh nghiệp có giao dịch liên kết” có hành vi “chuyển giá”, kê khống chi phí để trốn lậu thuế.

Đặc biệt, kiến nghị Ngân hàng Nhà nước rà soát, đánh giá tình hình thực hiện các Thông tư số 02, Thông tư số 03, Thông tư số 06 theo hướng sửa đổi, bổ sung hoặc bãi bỏ các quy định không phù hợp để tạo điều kiện tiếp cận tín dụng thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp và hỗ trợ hiệu quả cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

"Đề xuất Chính phủ phối hợp với Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề xuất Quốc hội xem xét gia hạn Nghị quyết số 42 thêm 12 tháng đến hết ngày 31/12/2024, để tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng xử lý hiệu quả các khoản nợ xấu, trong đó có việc xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản",  HoREA cho hay.