Nhìn lại hơn 10 năm trước, khi địa ốc lao dốc, giá nhà tại các đô thị lớn chịu ảnh hưởng giảm đến 30%, song hiện nay, giá chỉ tạm chững lại, thậm chí còn tăng nhanh "một mình một chợ" ở phân khúc chung cư với mức từ 5 - 15% tuỳ từng khu vực và dự án.

Dữ liệu của Savills Việt Nam cho thấy, giá chung cư đã tăng tới 77% chỉ trong 4 năm gần đây. Trong quý III/2023, giá sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư đã đạt 54 triệu đồng/m2 – mức giá này tăng trong 19 quý liên tiếp. Theo dự báo của Hội Môi giới Việt Nam (VARS), trong năm 2024, giá bán chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục tăng trung bình khoảng 3 - 8%, bởi nguồn cung trong ngắn hạn vẫn chưa được giải quyết. 

Trước tình trạng này, Thủ tướng Chính phủ vừa giao Bộ Xây dựng chỉ đạo, hướng dẫn các doanh nghiệp bất động sản cơ cấu lại phân khúc, hạ giá thành sản phẩm. Đây là chủ trương hoàn toàn đúng đắn trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn nhưng giá lại vẫn liên tục neo ở mức cao. Dù vậy, cơ cấu lại các phân khúc và hạ giá thành sản phẩm đang là bài toán khó.

Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã thực hiện thông qua việc hỗ trợ khách hàng như chính sách hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, kéo dài thời gian thanh toán song vẫn khó giảm như kỳ vọng. Nếu như trước đây, khi bán nhà chủ đầu tư mong muốn lợi nhuận hàng chục phần trăm mới bán, thì nay, nhiều chủ đầu tư cho biết họ chấp nhận hòa, thậm chí lỗ để tạo dòng tiền và thanh khoản cho thị trường. Tuy vậy, ở thời điểm này, doanh nghiệp bất động sản muốn giảm giá bán là không dễ và đang gặp khó khăn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, nhiều dự án bị vướng mắc pháp lý nhiều năm, khiến tổng chi phí đầu tư đội vốn lên rất cao. Cơ cấu giá bán các dự án nhà ở thương mại được tính bằng công thức: giá bán = giá thành + chi phí bán hàng + lợi nhuận. Dù nhiều doanh nghiệp chủ động giảm chi phí bán hàng và cắt giảm lợi nhuận, giá thành vẫn là phần nặng nhất kéo giá bán tăng.

Lý do là chi phí đầu tư, xây dựng tăng trong khi tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng chỉ được khấu trừ khoảng 70% chi phí thực tế. Phần còn lại chưa được khấu trừ "bị coi là lợi nhuận". Doanh nghiệp còn phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp nên cuối cùng phần này tính vào giá bán khách hàng phải gánh.

“Do đó, việc trông chờ các doanh nghiệp hạ giá nhà là điều rất khó. Bởi muốn cũng không thể, do không có doanh nghiệp nào lại chấp nhận làm ăn chịu lỗ. Thêm nữa, doanh nghiệp còn có cam kết mức lợi nhuận tối thiểu đạt được hàng năm với các cổ đông và đối tác”, lãnh đạo HoREA nhấn mạnh.

Đáng chú ý, với phân khúc nhà ở hướng tới nhu cầu sử dụng lại càng khó giảm vì cầu luôn lớn hơn cung. Thực tế của việc giá chung cư tăng dần đều thời gian qua đã chứng minh điều đó. Giá chỉ giảm ở những sản phẩm bất động sản nghiêng về đầu tư, đầu cơ do trước đây bị đẩy lên quá cao.

Xoay trục bán sản phẩm thị trường cần để nhanh chóng phục hồi

Theo DKRA Group, trong 11 tháng năm nay, giá chung cư TP.HCM cao nhất đạt 313 triệu đồng/m2, thấp nhất tiệm cận 48 triệu đồng/m2. Như vậy, một chung cư diện tích 60-70 m2 sẽ có giá bán 3,6-4,2 tỷ đồng, thấp nhất cũng là 3 tỷ đồng mỗi căn (chưa VAT). Trong khi đó, nhu cầu mua căn hộ của nhiều người tiêu dùng phần lớn rơi vào khoảng giá từ 2-4 tỷ đồng.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, với 2 tỷ đồng, người mua nhà sẽ không thể tiếp cận được các căn hộ có diện tích lớn, nhiều phòng tại trung tâm các thành phố lớn. Trong khi đó, giá bán căn hộ cũng không thể giảm do các chi phí cấu thành tăng cao. Vì vậy, giải pháp được nhiều doanh nghiệp đang và sẽ tìm đến là phát triển các căn hộ có diện tích nhỏ để giá bán thấp.

“Nếu giá nhà không giảm thì giảm diện tích nhà cũng là cách giúp người dân tăng khả năng tiếp cận và có thể sở hữu một căn hộ cho mình. Trên thực tế, đây đang là xu hướng nổi bật của thị trường chung cư trong năm vừa qua, đặc biệt là tại khu vực đông dân như TP. Hồ Chí Minh”, ông Tuấn nói.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, trong quý 32023, loại hình chung cư diện tích nhỏ dưới 35m2 có lượt tìm mua tăng hơn 50% so với cùng kỳ năm 2022. Các căn hộ diện tích từ trên 35-70 m2 lại ghi nhận nhu cầu tìm mua giảm 22% và căn diện tích trên 70 m2 giảm gần gấp đôi. Ngay với nhu cầu thuê chung cư, 67% người đi thuê ưu tiên tìm các căn có diện tích nhỏ để tiết kiệm chi phí.

Thời gian gần đây, các chủ đầu tư đã chú trọng tập trung nhiều hơn các nguồn lực nhằm phát triển những sản phẩm có lực cầu cao, nhanh chóng đưa sản phẩm ra thị trường và thu dòng tiền về. Như trong chiến lược tái cấu trúc của mình, Nam Long Group đã “tối ưu hóa” tất cả hoạt động, từ việc chuẩn hóa quy trình xây dựng, phối hợp với các nhà thầu và đơn vị cung cấp vật liệu đến quy trình phát triển dự án hướng đến sản phẩm "vừa túi tiền". Thực tế cho thấy, chỉ trong 2 tháng 10 và 11 vừa qua, doanh số bán hàng của doanh nghiệp này đã tăng gần gấp đôi so với 9 tháng đầu năm nay.

“Để chuẩn bị "nhập đường ray", doanh nghiệp phải chấp nhận bỏ qua những lợi ích nhỏ để cùng khách hàng vượt qua giai đoạn khó khăn này bằng việc xây dựng chính sách xoay quanh khách hàng. Khi mà tối ưu hóa được như vậy thì chúng tôi tiết kiệm được thời gian và tiết kiệm chi phí, lúc đó sẽ giảm được giá thành của những sản phẩm cung cấp ra thị trường", ông Trần Xuân Ngọc, Tổng giám đốc Nam Long Group, cho biết.

Cũng theo các chuyên gia, bên cạnh xu hướng tìm đến các căn hộ có diện tích nhỏ, thì mức độ quan tâm của người mua và doanh nghiệp còn hướng đến các căn hộ được xây dựng ở khu vực ngoại thành, xa trung tâm. Điều này vừa giúp các chủ đầu tư có quỹ đất dồi dào hơn, vừa giúp người mua nhà bớt đi gánh nặng giá cả.

Xu hướng này đang "phủ sóng" ở khu vực Hà Nội. Bởi nhìn tổng thể thì quỹ đất nội đô đã gần cạn kiệt và giá đất nội đô đã bị đẩy quá cao. Do đó, để có các căn hộ với giá bán vừa phải, chủ đầu tư buộc phải dạt ra các khu vực ngoại thành như Đông Anh, Long Biên, Gia Lâm.

Nhìn vào thực tế hiện nay, "đau đầu" lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản là trái phiếu, bởi hết năm 2024 là hết thời gian gia hạn theo Nghị định 08. Dòng tiền để thanh toán trái phiếu đang phụ thuộc vào mức độ thanh khoản sản phẩm sẵn có của các doanh nghiệp trong giai đoạn hiện nay. Ưu thế trong cuộc đua "thoát đáy" đang thuộc về các doanh nghiệp có điều kiện chuyển đổi cơ cấu sản phẩm nhanh.