'Phất lên' từ bệ đỡ Vành đai 3 sôi động

Bất chấp các khó khăn toàn cầu, dòng vốn FDI vào Việt Nam tiếp tục gia tăng mạnh mẽ với sự mở rộng sản xuất của loạt tập đoàn đa quốc gia. Kéo theo đó là sự “bùng nổ” về nhu cầu bất động sản công nghiệp, khiến giá thuê đất công nghiệp tăng tới 30%.

Vừa qua, Polytex Far Eastern (Đài Loan, Trung Quốc) đã hoàn tất việc đầu tư thêm hơn 250 triệu USD để mở rộng dây chuyền sản xuất các sản phẩm sợi siêu bền tại tỉnh Bình Dương, nâng tổng quy mô đầu tư lên trên 1,37 tỷ USD. Qua đó, trở thành doanh nghiệp FDI có vốn đầu tư lớn nhất tại Bình Dương thời điểm này.

Cũng tại tỉnh Bình Dương, Tập đoàn LEGO (Đan Mạch) cho biết tiến độ xây dựng nhà máy 1,3 tỷ USD đang diễn ra đúng kế hoạch và sẽ bắt đầu tuyển dụng hàng nghìn lao động tay nghề cao kể từ quý 1/2024. Sau khi đi vào hoạt động, đây sẽ là nhà máy hiện đại nhất thế giới của tập đoàn đồ chơi 90 năm tuổi này.  

Trong khi đó, tại Bắc Ninh, Tập đoàn Amkor Technology (Hàn Quốc) chính thức đưa nhà máy quy mô 23 ha (giai đoạn 1) đi vào hoạt động kể từ tháng 10/2023. Với tổng vốn đầu tư 1,6 tỷ USD trong 3 giai đoạn, đây sẽ là cứ điểm toàn cầu quan trọng trong việc nghiên cứu, thử nghiệm và sản xuất các thế hệ chip bán dẫn tiên tiến của Amkor Technology.  

Nhiều tỉnh, thành khác trên toàn quốc cũng đang đón loạt dự án FDI với đa dạng ngành nghề. Lũy kế 3 quý đầu năm 2023, vốn đầu tư thực hiện các dự án FDI đạt hơn 15,9 tỷ USD - mức cao nhất trong giai đoạn 5 năm trở lại đây. Trong đó, vốn đổ vào lĩnh vực chế biến, chế tạo dẫn đầu, chiếm gần 70% tổng vốn đăng ký và tăng hơn 15% so với cùng kỳ, theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư. 

Các chuyên gia cùng chung nhận định, bất chấp những khó khăn toàn cầu, Việt Nam tiếp tục nổi lên là “bến đỗ” lý tưởng của làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng sản xuất. Sự xuất hiện của Samsung, Intel, Pegatron, Quanta Computer, Goertek…, với các dự án lên tới hàng tỷ USD, đang dần biến Việt Nam trở thành mắt xích không thể thiếu trong chuỗi giá trị toàn cầu. 

Đặc biệt, nhận định về tiềm năng này, theo ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn và Giao dịch, CBRE tại Việt Nam, vành đai 3 đã "thúc đẩy" bất động sản phía Nam thêm sôi động,  mức tăng trưởng được ghi nhận trong khoảng 4-6%. 

Dữ liệu thống kê trong 9 tháng gần đây ghi nhận, khu vực TP.HCM và các tỉnh phía Nam đã cho thuê khoảng 400-500 ha đất trong các KCN, chủ yếu tập trung tại TP.HCM và các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai hay Long An. Trong các khu vực này, một số dự án lớn cũng đã được công bố. Tỷ lệ lấp đầy trong các khu công nghiệp đạt mức 81,9%. 

"Không ít nhà đầu tư thuộc lĩnh vực bất động sản công nghiệp kỳ vọng, dự án tuyến đường Vành đai 3 sẽ giúp kết nối trực tiếp hàng hóa từ các KCN tại Bến Lức, Đức Hòa, Cần Giuộc (Long An) tới sân bay cùng với các cảng đường thủy mà không cần phải đi vào khu trung tâm. Ngoài ra, dự án giao thông này cũng tạo nhiều lợi ích về kết nối cho khu vực Nhơn Trạch và sân bay Long Thành, Đồng Nai", ông Hiếu nhận định.  

Cụ thể, ông Hiếu phân tích: "Từ trước đến nay, các nhà đầu tư tại khu vực Long An vẫn lo ngại về việc thiếu hạ tầng kết nối lớn. Sự xuất hiện của Vành đai 3 được kỳ vọng sẽ cải thiện kết nối, giúp các nhà đầu tư tự tin hơn và thúc đẩy sự phát triển trong các lĩnh vực sản xuất như nhà kho và xưởng sản xuất”.  

Điều đó lý giải vì sao trong khi những phân khúc khác vẫn còn ảm đạm, bất động sản công nghiệp TP.HCM cùng các tỉnh lân cận như Long An, Bình Dương và Đồng Nai trong những ngày cuối năm chứng kiến sự tăng trưởng tích cực nhờ việc khởi công dự án đường Vành đai 3.  

"Thời điểm hiện tại, giá cho thuê kho xưởng trong KCN này đang tăng cao hơn trước. Trước đây, giá cho thuê một khu đất rộng gần 2.000m2 của một công ty sản xuất giày da là khoảng 220 triệu đồng/tháng, giờ cải tạo lại cho thuê giá 250 triệu đồng/tháng. Chưa kể, trong KCN có nhiều trụ sở công ty, nhà máy sản xuất của nhiều doanh nghiệp cả trong và ngoài nước mới được xây dựng", ông Hiếu thông tin. 

Hai áp lực của bất động sản công nghiệp 2024

Dù được đánh giá là "miếng bánh" béo bở hút tỷ USD từ dòng vốn ngoại, song, dự báo thị trường bất động sản công nghiệp năm sau, chuyên gia và các nghiên cứu cho rằng đây vẫn là phân khúc duy trì hướng phát triển ổn định, với một số điểm sáng, nhưng có 2 áp lực dần nổi lên.

Trước hết là triển vọng lợi nhuận giảm. Theo đó, tỷ suất vốn hóa tài sản vận hành chịu áp lực giảm phát do chi phí tài chính cao, thời hạn sử dụng đất ngắn và sự cạnh tranh từ những thị trường khác có giá thuê rẻ hơn đáng kể trong khu vực châu Á.

Tỷ suất vốn hóa là thước đo phổ biến trong đầu tư bất động sản, đánh giá về khả năng sinh lời và tiềm năng thu hồi vốn của dự án. "Tỷ suất vốn hóa tại Việt Nam hiện tăng từ 9% đến 12% do có thêm nguồn cung từ các nhà xưởng và nhà kho xây sẵn chất lượng cao trên khắp cả nước", ông Alex Crane, Giám đốc điều hành Knight Frank Việt Nam, cho biết.

Trong báo cáo thị trường quý 3, JLL cho rằng riêng phân khúc nhà kho xây sẵn, trong vòng một năm tới, các chủ nhà sẽ phải tiếp tục đưa ra những điều khoản cho thuê linh hoạt và hấp dẫn hơn nhằm cải thiện hiệu suất tài sản.

Áp lực thứ hai là cạnh tranh về giá so với các nước láng giềng như Thái Lan. Giá thuê đất công nghiệp ngoại thành Bangkok hiện ở mức 82-164 USD/m2/thời hạn thuê. Con số này thấp hơn hẳn so với ngoại thành Hà Nội (80-250 USD/m2/thời hạn thuê) và ngoại thành TP.HCM (95-280 USD/m2/thời hạn thuê).

Theo ông Crane, thuế tối thiểu toàn cầu và phí logistics cao sẽ là trở ngại trong việc thu hút các nhà sản xuất đầu tư vào Việt Nam. Dù đã ký kết nhiều FTA song phương và đa phương, chi phí lao động  và xây dựng tăng cao cũng phần nào ảnh hưởng đến lợi thế chi phí của Việt Nam.

"Bất động sản công nghiệp và chế xuất vẫn là những thị trường trọng điểm ở Việt Nam, tuy nhiên sẽ gặp không ít thách thức trong việc thu hút đầu tư và lấp đầy mặt bằng xây sẵn trong năm 2024", ông dự báo.

Về dài hạn, các chuyên gia lạc quan về phân khúc bất động sản công nghiệp. Nguyên nhân là kinh tế Việt Nam có thể tăng trưởng khoảng 4,7% đến 5% năm nay, theo Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) và HSBC. Tính đến 20/11, tổng vốn FDI  đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đã đạt 28,85 tỷ USD, tăng 14,8% so với cùng kỳ 2022.

Ngoài ra, xu hướng thâu tóm trong ngành bất động sản công nghiệp và logistics dự báo còn tiếp diễn nhiều năm tới. "Điều đó sẽ mang đến nhiều cơ hội tốt cho cả khách thuê lẫn nhà đầu tư nước ngoài về cả ngắn lẫn trung hạn", ông Crane nói.