Hàng tỷ USD được hứa hẹn "cập bến" 

Theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính đến cuối tháng 7/2023, FDI vào Việt Nam đạt 13,43 tỷ USD; trong đó, lĩnh vực bất động sản thu hút được 1,53 tỷ USD - giữ vị trí thứ 3 trong các ngành, lĩnh vực.

Với lượng vốn FDI gia tăng, nhu cầu bất động sản công nghiệp bật tăng. Báo cáo quý 2/2023 của Bộ Xây dựng cho biết, nhu cầu thuê nhà xưởng khu công nghiệp trong quý vẫn duy trì ổn định và tăng nhẹ ở một số tỉnh như Bắc Giang, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Nam Định, Hải Phòng do ký kết hợp đồng với nhiều đối tác nước ngoài trong giai đoạn đầu năm 2023. 

Đáng chú ý, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp tại khu vực phía Bắc đạt 80% và trên 85% tại khu vực phía Nam. Bên cạnh đó, "điểm sáng" của thị trường là giá cho thuê đất bình quân cho cả chu kỳ thuê tại các khu công nghiệp trong quý 2/2023 cơ bản ổn định so với quý trước và tăng khoảng 5 - 7% so với cùng kỳ năm trước. Cụ thể, giá thuê trung bình cho thị trường cấp 1 ở miền bắc và miền nam lần lượt ở ngưỡng 127 USD và 187 USD/m2/kỳ. 

Đặc biệt, loạt “đại bàng” đến từ Mỹ và Hàn Quốc với dòng vốn FDI quy mô lớn tìm cơ hội phát triển tại Việt Nam, theo Nikkei Asia, chuỗi cung ứng của Apple như BOE, Quanta, Compal, Goertek, Foxconn hiện đã có nhà máy tại các khu công nghiệp Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, nay có kế hoạch mở và mở rộng nhà máy ở các tỉnh Bắc Ninh, Nam Định, Nghệ An, Quảng Ninh trong thời gian tới − Phái đoàn doanh nghiệp tháp tùng tổng thống Hàn Quốc với quy mô lớn nhất từ trước đến nay. Kỳ vọng tăng cường hợp tác với Việt Nam trong các lĩnh vực như chuỗi cung ứng, công nghệ mới, năng lượng và môi trường.

Đơn cử, trong tháng 7/2023, Tập đoàn Hyosung (Hàn Quốc) có kế hoạch đầu tư nhà máy sợi carbon gần 1 tỉ USD (giai đoạn đầu khoảng 160 triệu USD) ở KCN Phú Mỹ 2 (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) do Tổng Công ty IDICO làm chủ đầu tư. Hay từ đầu năm đến nay, riêng KCN Sông Khoai (Quảng Ninh) đã thu hút được 3 dự án với tổng vốn 450 triệu USD. Từ nay đến cuối năm, có thể thu hút thêm 4 - 6 dự án mới, với số vốn tối thiểu khoảng 500 triệu USD.

Tiếp đà đón dòng vốn mới, chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản Công nghiệp Việt Nam 2023, ngày 24/8, ông Paul Tonkes, Phó giám đốc điều hành khối Bất động sản công nghiệp, Công ty Indochina Kajima Development (ICCK) cho hay, ICCK hiện có kế hoạch phát triển 8 dự án, cung cấp ra thị trường gần 700.000 m2 diện tích cho thuê, trong đó 7 dự án nằm tại các trung tâm sản xuất và logistics ở phía Bắc Việt Nam (4 trong số đó nằm trong Tổ hợp KCN DEEP C Hải Phòng) với tổng chi phí đầu tư phát triển gần 450 triệu USD.

Dự kiến, trong nửa cuối năm nay, ICCK sẽ tiếp tục tìm kiếm các quỹ đất để phát triển dự án với kế hoạch hoàn thiện trước năm 2026, trong khi tiếp tục là đối tác cung cấp dịch vụ chất lượng cao cho các khách thuê trong khu công nghiệp tại Việt Nam. Bên cạnh đó, ICCK cũng sẽ tiếp tục tìm kiếm quỹ đất mới để phát triển các hạng mục tiếp theo của dự án Core5 Việt Nam.

“Core5 Việt Nam có kế hoạch triển khai các dự án bất động sản công nghiệp chất lượng cao trên khắp các địa điểm sản xuất trọng điểm của Việt Nam. Niềm tin vào tiềm năng của thị trường được củng cố bởi tầm nhìn dài hạn của chúng tôi trong việc đầu tư 1 tỷ USD vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp trong vòng 5 - 7 năm tới”, ông Paul Tonkes nhấn mạnh.

Để "mỏ vàng" không bị bỏ lỡ

Tại diễn đàn, ông Bruno Jaspaert, Tổng giám đốc Tổ hợp Khu công nghiệp DEEP C cho rằng, Việt Nam đang ngày càng thu hút "ong chúa" đến làm tổ và đã có những thành công bước đầu. Tuy nhiên, "chúng ta cũng đã thấy các nhà đầu tư "ong chúa" hiện cũng có yêu cầu, đòi hỏi rất khác".

Đưa ra 3 xu hướng chính tác động đến bất động sản công nghiệp và cần được hóa giải, ông Bruno Jaspaert nhấn mạnh, trước hết là khí thải carbon, nhiều công ty niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán hiện được yêu cầu đo lường và cải thiện lượng khí thải carbon của họ. Đã có một số tiêu chuẩn báo cáo về các chỉ số phi tài chính mới đã được áp dụng trong những năm gần đây; các tiêu chuẩn về ESG (môi trường – xã hội - quản trị công ty) sẽ có tác động tới phát triển của khu công nghiệp. Khi có tiêu chuẩn mới được áp dụng sẽ dẫn dắt nguồn vốn đầu tư mới. 

Thuế thu nhập doanh nghiệp tối thiểu toàn cầu, bắt đầu từ năm 2024, các quốc gia trong OECD sẽ áp dụng mức thuế thu nhập doanh nghiệp 15% với các công ty có doanh thu từ 750 triệu EUR (800 triệu USD) một năm trở lên. Việt Nam đang sử dụng ưu đãi thuế như một công cụ để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài, với mức thuế phổ biến từ 10 - 17%. Một số trường hợp đặc biệt được áp dụng mức thuế từ 5 - 9%.

Theo ông Bruno Jaspaert, việc áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu và phản ứng của Việt Nam sẽ có tác động đến dòng vốn của các nhà đầu tư thứ cấp, do các ưu đãi đầu tư về thuế thu nhập doanh nghiệp sẽ giảm đi.

"Nhìn về tương lai, cần kết nối với chiến lược phát triển bền vững như thế mạnh của mình, trong đó không nhất thiết là “thế mạnh cạnh tranh” về thuế. Chẳng hạn, Việt Nam có mức giá điện thấp trong khu vực Đông Nam Á, giá đất cũng đang ở mức phù hợp và lực lượng lao động tốt. Dĩ nhiên, Việt Nam cũng cần có “sự đứng lên và tạo sự khác biệt”, ông Bruno Jaspaert khuyến nghị. 

Bên cạnh đó, Việt Nam đang đứng trước thời cơ “vàng”, đó là xu hướng “xanh”, với các đơn vị áp dụng tốt, làm đúng, “sẽ có phần thưởng”. Chẳng hạn, cần nhanh chóng có chính sách thuế mới cho những khu công nghiệp có chiến lược phát bền vững theo tiêu chuẩn ESG; hay việc phát triển các khu công nghiệp sinh thái là cốt lõi cũng sẽ thu hút được nhà đầu tư muốn tuân thủ ESG, kết hợp khích lệ từ thuế tối thiểu toàn cầu...

"Không cần quá lo lắng về quỹ đất có thể cho thuê hiện nay, nhưng con số tốc độ tăng trưởng 8% khá đáng chú ý, bởi cho thấy quỹ đất sẽ ngày càng khan hiếm theo thời gian, từ đó sẽ có mức giá đắt đỏ hơn. Đồng nghĩa, theo thời gian, “giá đất” sẽ là yếu tổ rất quan trọng để thu hút nhà đầu tư tới Việt Nam trong tương lai", ông Bruno Jaspaert nhìn nhận.

Ngoài ra, ông Bruno Jaspaert cho rằng, chiến lược “Trung Quốc +1", mức giá đất vừa phải trong khu vực và đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng sẽ mở ra cơ hội cho bất động sản công nghiệp, Việt Nam như ngôi sao đang lên. Trung Quốc +1" đang trở thành kênh quan trọng đối với Việt Nam, khi mà con số ước tính thu hút khoảng 10% doanh nghiệp sản xuất chuyển ra nước ngoài...

"Nếu Việt Nam có thể phục vụ được con số này thì sẽ phủ hết toàn bộ đất công nghiệp. Nhưng tài nguyên như đất, năng lượng là giới hạn, nên bài toán sẽ là “ai” sẽ có khả năng phục vụ được các nhà đầu tư sẽ phất lên chớp được cơ hội".