Những thách thức ngày càng lộ diện

Giới phân tích nhận thấy các yếu tố tích cực hỗ trợ bất động sản khu công nghiệp đang dần mờ nhạt do những thách thức dần xuất hiện. Thách thức đầu tiên là thị trường bất động sản khu công nghiệp sẽ bước vào giai đoạn khan hiếm nguồn cung mới từ nửa sau năm 2023 do thủ tục phê duyệt bị trì hoãn tới từ những vướng mắc về thủ tục pháp lý.

Thứ hai là khả năng cạnh tranh trong thu hút vốn FDI của Việt Nam đang dần suy yếu trong khu vực. Bên cạnh đó là thời điểm áp dụng thuế tổi thiểu toàn cầu (GMT) đang ngày càng tới gần, sẽ làm giảm sức hấp dẫn của môi trường đầu tư. Nhà đầu tư sẽ chuyển hướng đầu tư sang các quốc gia khác có cơ chế chia sẻ lợi ích liên quan đến quy định thuế mới này. Để thích ứng với GMT, trong khi một số quốc gia trong khu vực đang dần áp dụng thuế tối thiểu bổ sung nội địa đạt chuẩn, Việt Nam vẫn chưa đưa ra biện pháp cụ thể để nâng cao năng lực cạnh tranh và phải chờ tới kỳ họp Quốc hội tiếp theo trong tháng 10/2023.

Từ những phân tích này, các chuyên gia cho biết thị trường bất động sản khu công nghiệp sẽ trải qua khoảng thời gian khó khăn trong việc triển khai dự án mới, dẫn tới khan hiếm nguồn cung cho tới cuối năm 2023.

Với thị trường miền Nam, sau khi bùng nổ nguồn cung trong nửa đầu năm 2022 đã không có nguồn cung mới nào được đưa vào hoạt động. VNDirect cho rằng thị trường miền Nam sẽ trải qua giai đoạn khó khăn để triển khai dự án mới trong năm 2023. Sau đó, nguồn cung mới cho giai đoạn 2024-2027 cũng khá hạn chế, khoảng 1.388ha. Một số dự án đáng chú ý trong tương lai chủ yếu đến từ các nhà phát triển khu công nghiệp (KCN) lớn như KCN Cây Trường (BCM sở hữu) và KCN Nam Tân Uyên mở rộng (NTC sở hữu).

Với thị trường miền Bắc, Mặc dù có nhiều dự án đang chờ được phê duyệt, tuy nhiên VNDirect cho rằng tình trạng thiếu nguồn cung mới tại thị trường miền Bắc sẽ kéo dài ít nhất cho tới hết năm 2023, sau đó khoảng 3.757ha đất Khu công nghiệp được kỳ vọng sẽ đưa vào hoạt động trong giai đoạn 2024-2026, với nguồn cung lớn nhất đến từ Hải Phòng, Vĩnh Phúc và Bắc Ninh.

Sự gia tăng của các kho nhiều tầng đa dụng sẽ thay thế cho các kho đơn giản

Theo Euro Monitor và Hiệp hội Thương mại điện tử Việt Nam, doanh thu thươngmại điện tử của Việt Nam đang bùng nổ, ước tính đạt 39 tỷ USD với tăng trưởng kép 25% trong giai đoạn 2021-2026. Các chuyên gia cho rằng cứ mỗi 1 tỷ USD doanh số bán hàng thương mại điện tử sẽ cần thêm 92.903 m2 diện tích nhà kho. Từ đó, dự kiến sẽ cần hơn 2,2 triệu m2 diện tích nhà kho dành riêng cho thương mại điện tử cho đến năm 2026.

“Chúng tôi nhận thấy các nhà kho/nhà xưởng xây sẵn truyến thống (kho đơn giản) không còn đáp ứng được nhu cầu khi thương mại điện tử bùng nổ. Các loại hình kho đa dụng là một lựa chọn tốt hơn cho diện tích hạn chế tới từ việc chiếm ít diện tích đất hơn và gia tăng được diện tích lưu trữ hơn. Sự phát triển của thương mại điện tử và mong muốn giao hàng nhanh chóng, hiệu quả cho người tiêu dùng, sẽ phù hợp cho sự phát triển kho đa dụng”, VNDirect nhận định.

Khối phân tích nhận thấy hầu hết các công ty khu công nghiệp niêm yết đều sở hữu hợp đồng ghi nhớ (MOU) cho thuê đất tương đối lớn, tuy nhiên không phải toàn bộ đều đấy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng để bàn giao đất cho khách hàng trong nửa đầu năm 2023.

Các cổ phiếu của nhóm bất động sản khu công nghiệp được Khối phân tích VNDirect ưa thích là KBC (Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP); SZC (Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức) và theo dõi VGC (Tổng Công ty Viglacera - CTCP); NTC (Công ty Cổ phần Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên).

Khối phân tích tin rằng một số nhà phát triển KCN sở hữu quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn và có vị trí chiến lược tại thị trường cấp 2 có thể biến những thách thức thành cơ hội. Vì vậy, cổ phiếu KBC, SZC được ưa thích cho đầu tư dài hạn với tiềm năng tăng trưởng kết quả kinh doanh và tiềm năng triển khai các dự án mới.