Đối với thị trường phía Nam, sau khi bùng nổ nguồn cung trong 6 tháng năm 2022, thị trường khu công nghiệp (KCN) phía Nam không có dự án mới nào đi vào hoạt động trong quý 3/2022. Tổng diện tích đất trong 9 tháng năm 2022 tăng 9,2% so với cùng kỳ lên 41.950 ha, dẫn tới diện tích cho thuê tăng 8,2% (27.950 ha).

Bên cạnh đó, Khối phân tích của VNDirect nhận thấy nguồn cung lớn nhà kho và nhà xưởng xây sẵn được đưa vào hoạt động trong quý 3/2022, dẫn đến tổng nguồn cung tăng lần lượt 30,2%/27,7% so với cùng kỳ. Tỷ lệ lấp đầy trung bình và giá thuê lần lượt tăng 1,3 điểm phần trăm lên 85,2% và 10,0% so với cùng kỳ lên 125 USD/m2/thời hạn thuê do nhu cầu cao nhưng không có nguồn cung mới trong quý 3/2022.

Với thị trường phía Bắc, giá thuê đạt đỉnh mới Tương tự như thị trường phía Nam, không có KCN mới nào đi vào hoạt động tại phía Bắc trong quý 3/2022. Trong 9 tháng 2022, tổng diện tích đất tăng 2,7% lên 16.072ha. Do không có nguồn cung mới trong quý 3/2022 và nguồn cung hạn chế trong 9 tháng 2022, tỷ lệ lấp đầy tới quý 3/2022 tăng 4,7% so với cùng kỳ lên khoảng 80-82%.

Đối với thị trường nhà kho và nhà xưởng xây sẵn, nguồn cung mới tăng lần lượt 39% so với cùng kỳ lên 1,4 triệu m2 và 9,5% lên 2,3 triệu m2 trong 9 tháng năm 2022.

Năm 2023, Khối phân tích của VNDirect cho rằng thị trường bất động sản công nghiệp sẽ khan hiếm nguồn cung mới từ nay đến cuối năm 2023 ở cả hai miền Nam - Bắc. Kể từ quý 1/2022, không có thêm bất kỳ đề xuất mới thành lập khu công nghiệp nào ở cả miền Nam và miền Bắc. Ngoài ra, có rất ít khu công nghiệp (KCN) mới được đưa vào quy hoạch tổng thể phát triển KCN quốc gia. Điều này xuất phát từ thực trạng việc quy hoạch phát triển KCN còn dàn trải, chủ yếu do địa phương quyết định. Vậy nên, việc thay đổi lãnh đạo cấp cao của nhiều địa phương trong năm qua đã làm chậm quy trình phê duyệt của nhiều dự án. Điều này gây ra tình trạng giải phóng mặt bằng chậm hơn dự kiến và chồng chéo về quy hoạch hoặc hạ tầng bên ngoài KCN.

“Sau khi nguồn cung tăng vọt trong năm 2022, chỉ có khoảng 700ha đất được đưa vào sử dụng ở miền Nam trong giai đoạn 2023-2026, chủ yếu là ở Long An và Đồng Nai. Trong khi đó mặc dù có nhiều dự án đang chờ được phê duyệt, chúng tôi cho rằng tình trạng thiếu nguồn cung mới tại thị trường phía Bắc sẽ kéo dài ít nhất cho tới hết năm 2023. Sau đó, chúng tôi kỳ vọng khoảng 4.500ha sẽ được đưa vào hoạt động từ 2024-2026 với nguồn cung lớn nhất đến từ Bắc Ninh và Hải Phòng”, Khối phân tích của VNDirect cho hay.

Tuy nhiên các nhà phân tích cho rằng, dù đối mặt với nhiều khó khăn, bất động sản khu công nghiệp vẫn có tiềm năng tăng trưởng nguồn cung nhà kho và nhà xưởng sản xuất nhờ sự bùng nổ của thương mại điện tử. VNDirect cho rằng các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất hiện hữu sẽ hưởng lợi nhiều nhất từ xu hướng này. Do đó, cổ phiếu mà họ ưa thích đầu tư vào là CTCP Cao su Phước Hòa (PHR) và Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP (BCM) trong dài hạn.