Chia sẻ trong Hội nghị Bất động sản Việt Nam 2022 ngày 14/12, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho biết theo khảo sát từ dữ liệu lớn của đơn vị này, từ quý 2 năm nay, mức độ quan tâm và lượng giao dịch bất động sản đều có xu hướng giảm do ảnh hưởng bởi nhiều thông tin biến động như các chủ đầu tư bỏ cọc lô đất Thủ Thiêm; lãnh đạo các công ty bất động sản lớn như Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát bị bắt do sai phạm trái phiếu; nhiều ngân hàng thương mại liên tục tăng lãi suất huy động; Hà Nội siết chặt việc tách thửa đất…

Quý 4/2022, lượng giao dịch của môi giới giảm tới 62%. Lợi nhuận trước thuế của các doanh nghiệp bất động sản nổi bật giảm mạnh, Đất Xanh Group giảm 46%, Nam Long giảm 47%, Novaland giảm 8%, Cenland giảm 21%... Vốn đang là thách thức với cả doanh nghiệp bất động sản và người mua bất động sản. Vì vậy, thị trường bất động sản đang mong chờ những yếu tố tích cực tác động để giúp đảo chiều.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, để đưa ra chỉ báo về thị trường bất động sản, đơn vị này dựa vào 3 yếu tố là lãi suất, tăng trưởng tín dụng và chính sách bất động sản. Ngoài ra sẽ đưa ra chỉ báo dựa trên thời điểm năm 2013 với bối cảnh tương tự.

Cụ thể, về lãi suất, tại thời điểm quý 1/2012, ngân hàng trung ương bắt đầu điều chỉnh giảm mạnh lãi suất. Lúc này, thị trường bất động sản xuất hiện hiện tượng bán tháo, giá trị hàng tồn kho tăng 85% so với năm 2011, tràn lan dự án bỏ hoang, doanh nghiệp bất động sản chuyển nhượng dự án.

Sang năm 2013, tín dụng bất động sản nới lỏng, room tín dụng tăng từ 7-12%, gói 30.000 tỷ VNĐ cho vay hỗ trợ nhà ở được tung ra với lãi suất 6%, luật đất đai sửa đổi được thông qua. Điều này giúp tồn kho bất động sản bắt đầu giảm lần đầu tiên sau 7 năm liên tiếp tăng, mức giảm 15% so với cùng kì. Như vậy, sau 1,5 năm, tức sau 6-7 quý, đến quý 2/2013, thị trường bắt đầu xuất hiện dấu hiệu đảo chiều.

“Đối chiếu vào giai đoạn hiện tại, từ năm 2018-2024, lãi suất kì hạn dưới 1-6 tháng khá ổn định và bắt đầu quý 2/2022 tăng lên. Sớm nhất, giả định quý 1/2023, ngân hàng trung ương bắt đầu thực hiện việc điều chỉnh, xét theo cùng bối cảnh, phải sau 6 quý, tức quý 2/2024, thị trường bất động sản sẽ xuất hiện tín hiệu đảo chiều”, đại diện batdongsan.com.vn nhận định.

Tuy chỉ báo về lãi suất chưa nhiều khả quan nhưng ông Nguyễn Quốc Anh cho biết, các chỉ báo tăng trưởng tính dụng và chính sách bất động sản khá tích cực. Năm 2012, tăng trưởng tín dụng giảm từ 20% xuống còn 7%, đồng thời lạm phát lên tới 8%. Sang năm 2013, tăng trưởng tín dụng tăng lên 12% và lạm phát 6%. Ngay trong năm thực hiện nới lỏng tín dụng, thị trường bất động sản có ngay tín hiệu đảo chiều và đạt được điểm cân bằng.

Từ năm 2019 đến trước tháng 12/2022, chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng khá ổn định trong khoảng 14%, sau đó là thông tin tín dụng nới lỏng khoảng 15,5-16%. Theo ông Nguyễn Quốc Anh, nếu tiếp tục thực hiện việc nới lỏng tín dụng trong năm 2023 thì có thể nhìn thấy tín hiệu đảo chiều và điểm cân bằng của thị trường bất động sản ngay trong năm tới. Đây là một điều rất tích cực.

Với chỉ báo về chính sách, giai đoạn 2008-2014, cũng đã có nhiều chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản. Năm 2011, Nghị quyết 11 bắt đầu thực hiện siết tín dụng, tập trung tín dụng cho lĩnh vực sản xuất và giảm tỉ trọng tín dụng cho lĩnh vực phi sản xuất, đặc biệt là chứng khoán, bất động sản. Đến năm 2013, tức phải 2 năm sau mới có chính sách nới lỏng tính dụng, các ngân hàng thương mại được quyền quyết định tỷ trọng tín dụng cho lĩnh vực sản xuất và phi sản xuất. Ngoài ra là Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cho vay hỗ trợ nhà ở và Luật đất đai sửa đổi được thông qua giúp hồi phục thị trường bất động sản.

Trong bối cảnh hiện tại, đầu năm 2022, Ngân hàng Nhà nước ra Quyết định 422, tập trung tín dụng cho lĩnh vực sản xuất và hạn chế tín dụng cho lĩnh vực phi sản xuất. Nhưng ngay trong năm 2022 đã có thông tin tích cực hơn là sửa đổi Nghị định 65 quy định về chào bán trái phiếu. Đặc biệt Chính phủ đã thành lập Tổ công tác đặc biệt tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Chính Phủ đã trình Quốc hội Luật đất đai sửa đổi. Theo chuyên gia, đây là những tín hiệu tích cực về chính sách có thể giúp thị trường bất động sản sớm phục hồi hơn giai đoạn trước. 

“Sắp tới, chúng tôi rất mong có quy định đánh giá nhà đầu tư chuyên nghiệp cũng như xếp hạng tín nhiệm trái phiếu để lượng nhà đầu tư tham gia thị trường trái phiếu nhiều hơn, hỗ trợ doanh nghiệp tốt hơn”, ông Quốc Anh nói.

Đưa ra khuyến nghị cho doanh nghiệp, đại diện batdongsan.com.vn cho biết lúc này, doanh nghiệp bất động sản cần cải thiện điểm tín dụng vì điều này hỗ trợ doanh nghiệp khi thị trường quay trở lại đà tăng. Ngoài ra là phát hành trái phiếu minh bạch và đảm bảo khả năng trả nợ. Để thúc đẩy giao dịch, doanh nghiệp cần đưa ra phương án tài chính hấp dẫn cho người mua cũng như đẩy nhanh tiến độ pháp lý và tiến độ dự án để có thêm nguồn vốn từ việc khách hàng trả trước.