PV: Báo cáo từ các tổ chức nghiên cứu thị trường bất động sản cho thấy, giá cho thuê khu công nghiệp đang tiếp tục tăng tại các khu vực trong điểm miền Bắc và miền Nam. Ông nhận định như thế nào về diễn biến của phân khúc này?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Các nhà đầu tư bất động sản khu công nghiệp đã rất lạc quan từ cuối năm 2020, đầu năm 2021. Mọi người mong rằng có sự đổ bộ các nhà đầu tư của Mỹ rời khỏi Trung Quốc vào Việt Nam.

Trước đó, có một số hãng lớn đưa tin, nhà xưởng lớn từ Trung Quốc di dời sang Việt Nam, nhưng đó chỉ là những trường hợp riêng lẻ còn những công ty lớn như Mỹ, châu Âu thì không thấy có động thái di dời. Chính vì thế, thị trường bất động sản công nghiệp dù có nhiều hứa hẹn, nhưng những hứa hẹn đó chưa thực sự trở thành sự thật trong những tháng vừa qua.

Trong những năm qua, khi cuộc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung diễn ra, Việt Nam mong đợi các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp sẽ dồn nhiều về Việt Nam, nhưng nó mới chỉ trong tình trạng mong đợi, chưa xảy ra một cách mạnh mẽ.

Ngay cả đến thời điểm hiện tại, tôi không thấy dấu hiệu một cuộc đổ bộ của các nhà đầu tư vào Việt Nam. Có vẻ như, dấu hiệu này chỉ xuất hiện trên giấy tờ và sự kỳ vọng.

PV: Điều gì khiến ông đưa ra nhận định dấu hiệu của sự đổ bộ các nhà đầu tư nước ngoài chỉ trên giấy tờ và sự kỳ vọng?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Theo quan điểm cá nhân, tôi thấy tình hình hiện tại đã có sự thay đổi lớn trong cục diện.

Thứ nhất, địa chính trị giữa Mỹ và Trung Quốc đã có sự thay đổi, không giống như thời của ông Trump. 2 nước lớn đang có sự cạnh tranh về mặt thương trường chứ không phải một sự đối đầu mang tính chính trị quyết liệt như chính quyền cũ của ông Trump.

Có lẽ, các nhà đầu tư của Mỹ tại Trung Quốc cũng cẩn trọng trong việc di dời địa điểm và tôi cũng chưa tìm thấy dấu hiệu di chuyển.

Thứ hai, cơ sở hạ tầng khu công nghiệp Việt chưa đủ điều kiện đáp ứng cho các trụ sở sản xuất của Mỹ như Trung Quốc.

Thứ ba, các phương tiện sản xuất kinh doanh cũng như nguồn nhân lực của Việt Nam còn khiêm tốn so với Trung Quốc. Dù Việt Nam được đánh giá có nhiều lợi thế vì nhân công rẻ, trình độ kỹ thuật tốt nhưng thực tế nguồn lực và thị trường tiêu thụ còn nhiều hạn chế.

Thứ tư, bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam được kỳ vọng phát triển nhưng tác động của dịch Covid-19 khiến các nhà đầu tư buộc phải dè dặt, cẩn trọng.

PV: Liệu có lo ngại về giá thuê bất động sản khu công nghiệp gia tăng là do tình trạng thổi giá hay sự kỳ vọng quá lớn về tiềm năng của phân khúc này?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Nếu mức giá tăng quá mạnh thì tôi lo ngại về sự sốt nóng “ảo”. Có thể trong thời gian vừa qua các nhà đầu tư quá lạc quan về phân khúc bất động sản khu công nghiệp nên đẩy mức giá lên quá cao nhưng nếu không có sự đổ bộ của các nhà đầu tư vào Việt Nam thì nguy cơ giá rớt mạnh có thể xảy ra trong thời gian tới.

Nhất là trong bối cảnh hiện nay, Việt Nam đang phải gồng mình cho cuộc chiến chống dịch Covid-19. Kịch bản đang có diễn biến khó khăn khi số lượng ca nhiễm Covid-19 gia tăng.

Trong khi các nước xung quanh Việt Nam như Ấn Độ, Lào, Campuchia cũng phải đối mặt với kịch bản không mấy tích cực trong chống Covid-19.

Đáng chú ý là kết nối quốc tế vẫn chưa được khai thông thì viễn cảnh các doanh nghiệp nước ngoài dịch chuyển nhà máy vào khu công nghiệp ở Việt Nam chưa phải là điều chắc chắn.

PV: Giá cho thuê đất khu công nghiệp “leo thang” tác động như thế nào đến các nhà đầu tư, thưa ông?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Giá cho thuê bất động sản khu công nghiệp tăng mạnh là trở ngại cho các nhà đầu tư tham gia thị trường. Điều này gây khó khăn cho doanh nghiệp nội muốn mở rộng mặt bằng để phát triển kinh doanh.

PV: Ông dự báo như thế nào về kịch bản của phân khúc bất động sản khu công nghiệp trong thời gian tới?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Kịch bản của bất động sản khu công nghiệp phụ thuộc vào nền kinh tế. Trong khi đó, màu sắc của nền kinh tế lại chịu ảnh hưởng của tình hình chống dịch. Nếu dịch bệnh được kiểm soát, kinh tế có điều kiện phục hồi, bất động sản sẽ có tín hiệu tích cực tăng trưởng và bất động sản khu công nghiệp cũng có cơ hội để phát triển dư địa tăng trưởng.

Ngược lại, nếu dịch bệnh bùng phát phát, bất động sản khu công nghiệp sẽ chịu tác động liên hoàn từ sức khoẻ yếu của nền kinh tế.

- Cảm ơn chia sẻ của ông!