Tính đến thời điểm hiện tại, một số doanh nghiệp bất động sản đã công bố tình hình tài chính quý 4/2023. Dù thị trường vẫn còn chưa hết u ám, nhưng nhiều doanh nghiệp đã nỗ lực công bố tin vui đầu năm.

Chẳng hạn với Công ty Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng (NDN), công ty này ghi nhận doanh thu thuần lên tới 68 tỷ đồng trong quý cuối của năm 2023, vượt xa so với mức 1 tỷ đồng của cùng kỳ năm ngoái. Đồng thời, doanh nghiệp lãi ròng khoảng 24 tỷ đồng, trong khi quý 4/2022 còn lỗ gần 13 tỷ đồng.

Đáng chú ý, cách đây một năm, công ty này gần như không có doanh thu từ bất động sản và chỉ dùng tiền để đầu tư chứng khoán. Tuy nhiên, “gió đã đảo chiều” từ đầu năm 2023 khi công ty bắt đầu kiếm được tiền từ hoạt động chuyển nhượng căn hộ dự án Monarchy - Block B. Dự án này đã giảm tồn kho từ 390,99 tỷ đồng xuống còn 123 tỷ đồng.

Một doanh nghiệp chuyên về bất động sản công nghiệp là Công ty Sonadezi Châu Đức (SZC) cũng có kết quả kinh doanh khá tích cực. Sau khi trừ các chi phí, Sonadezi Châu Đức báo lãi sau thuế khoảng 56 tỷ đồng, tăng 49% so với quý IV/2022. Qua đó, công ty chính thức có lợi nhuận cả năm vượt 4,1% kế hoạch đề ra.

Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng có kết quả tài chính “trong mơ”. Chẳng hạn như với Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Nam Hà Nội (NHA), doanh thu thuần quý I42023 chỉ rơi vào gần 28 tỷ đồng, giảm 24% so với cùng kỳ. Nguyên nhân của đà giảm đến từ việc doanh thu hoạt động xây dựng đi xuống...

Một số doanh nghiệp khác trong cảnh đóng cửa, tạm dừng hoạt động hàng loạt. Công ty cổ phần Phát triển và Kinh doanh nhà (HDTC) thông báo tạm dừng hoạt động vì nguồn tài chính đang vô cùng khó khăn, không có nguồn thu để trả lương cho cán bộ, nhân viên. Hay Công ty cổ phần Đầu tư PVR Hà Nội cũng tạm ngừng hoạt động kinh doanh từ 15/11/2023 đến ngày 14/11/2024 để sắp xếp lại nhân sự và tìm hướng kinh doanh mới...

Dù kẻ báo lãi, người đuối sức, song, hiện vẫn còn quá sớm để đưa ra kết luận về tổng quan sức khỏe của các doanh nghiệp địa ốc, nhất là trong bối cảnh thị trường đã có một năm đầy khó khăn. Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), số doanh nghiệp thành lập mới trong năm 2023 giảm khoảng 45% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, trung bình mỗi tháng có khoảng 107 công ty bất động sản phải rời khỏi thị trường.

Các công ty môi giới cũng chung số phận, trong một sự kiện gần đây, Bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services, cho biết, sau 3 năm dịch bệnh và hơn 1 năm thị trường bất động sản khủng khoảng, hầu hết các công ty môi giới đã cạn kiệt nguồn tiền tích lũy.

"Số lượng môi giới bất động sản đã giảm 60-70% so với cuối năm trước. Nhiều sàn phải tính đến phương án dừng lại để bảo toàn nguồn vốn của mình, chờ giai đoạn tiếp theo của thị trường. Chưa khi nào trong lịch sử kinh doanh, doanh nghiệp môi giới bất động sản lại phải đối diện với khó khăn khắc nghiệt như những năm vừa qua", bà Liên nói.

Huy động vốn trên sàn chứng khoán sẽ là xu hướng chủ đạo 

Dù ghi nhận một số thương vụ được "rót vốn" khủng từ ngân hàng, song điều đó chưa mang tính đại diện cho toàn thị trường. Bởi thực tế, chỉ các dự án có pháp lý hoàn thiện mới có thể tiếp cận vốn, chứ không phải số đông. Do đó, năm 2024, doanh nghiệp bất động sản vẫn phải đối diện với tình trạng khát vốn khi điều kiện tiếp cận tín dụng còn khó khăn. Lãi suất mặc dù đã giảm, nhưng vẫn còn cao so với khả năng chi trả của doanh nghiệp.

Trong báo cáo mới đây, Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam (VIRES) đánh giá, loại trừ các doanh nghiệp không đủ điều kiện vay vốn, thì nhiều doanh nghiệp không có nhu cầu vay, bởi không có cơ hội kinh doanh, không có đầu ra, nếu “liều” vay vốn sẽ không trả được nợ, lại càng khó khăn hơn.

Do đó, với "thể trạng" hiện nay, kể cả có room riêng cho bất động sản, các doanh nghiệp chưa chắc đã tiếp cận được vì tiềm lực còn chới với trước các hạng mục, điều kiện cho vay từ phía ngân hàng. Mặt khác, nếu bất động sản tiếp tục trông mong vào tín dụng hỗ trợ, thì sẽ tạo ra rủi ro hệ thống rất lớn, vì khi bất động sản bể nợ sẽ lan sang ngân hàng.

Mới đây, trong báo cáo triển vọng thị trường năm 2024, MBS dự báo, hoạt động tái cấu trúc, cơ cấu lại nguồn vốn và M&A dự án bất động sản sẽ nóng lên khi các doanh nghiệp cần chiến lược mới để thực hiện dự án. Theo đó, để vượt qua khó khăn về tiếp cận vốn vay ngân hàng, một số doanh nghiệp niêm yết như CEO Group, Novaland, Đất Xanh, Phát Đạt, Địa ốc Hoàng Quân đã lên kế hoạch huy động vốn trên sàn.

Đon cử, Phát Đạt (Mã: PDR) dự kiến chào bán tối đa 134,3 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với tỷ lệ thực hiện quyền là 5,5:1. Giá chào bán là 10.000 đồng. Số tiền dự kiến thu được đạt 1.343 tỷ đồng, Phát Đạt rót vào Dự án Đầu tư phát triển khu đô thị tại phân khu số 2 và 9 thuộc Khu đô thị sinh thái Nhơn Hội, tỉnh Bình Định (132 tỷ đồng); Khu dân cư kết hợp chỉnh trang đô thị Bắc Hà Thanh (511 tỷ đồng); Trung tâm thương mại dịch vụ khách sạn cao cấp (400 tỷ đồng). Số tiền còn lại sẽ được đầu tư vào Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 và 2. 

"Đây sẽ là xu hướng khai thông vốn của các doanh nghiệp địa ốc trong năm 2024 vì trong bối cảnh nợ xấu phình đại, để bảo vệ mình, các ngân hàng sẽ thận trọng hơn trong quá trình cho vay bất động sản", MBS nhận định. 

Hơn nữa, sang năm 2024, triển vọng hồi phục của thị trường chứng khoán trở nên rõ nét với kỳ vọng các ngân hàng trung ương thế giới tung lãi suất mềm, phát hành cổ phiếu sẽ là phương thức huy động vốn chiến lược sống còn doanh nghiệp. Bên cạnh đó, hoạt động M&A các dự án bất động sản cũng sẽ trở nên sôi động trong năm 2024 bởi sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản đang yếu đi, do đó việc bán dự án là cần thiết để có thể duy trì hoạt động và phát triển.

Ngoài ra, nguồn tín dụng cho các tổ chức nước ngoài muốn mua lại các dự án bất động sản ở Việt Nam dự báo sẽ tăng lên khi lãi suất điều hành của Mỹ sẽ giảm 4 lần về mức 4,25% trong năm 2024. Cùng với đó, lãi suất phi rủi ro ở thị trường quốc tế thấp hơn cũng sẽ làm tăng định giá của các dự án bất động sản Việt Nam đối với các tổ chức quốc tế, từ đó có thể khiến cung cầu gặp nhau và hoạt động M&A trở nên sôi động hơn.