Loạt "ông lớn" dịch chuyển về vùng ven

Thị trường bất động sản vùng ven đang chứng kiến những biến động đáng chú ý từ sau kỳ nghỉ Tết. Theo các báo cáo nghiên cứu và dự báo thị trường, năm 2024 dự kiến nguồn cung bất động sản sẽ tăng trở lại, nhưng tập trung các dự án mới ở khu vực xa trung tâm hơn. 

Đồng thời, thị trường bắt đầu có xu hướng dịch chuyển xa hơn đối với các phân khúc văn phòng, bán lẻ, khách sạn và công nghiệp, tương ứng với sự mở rộng của thị trường nhà ở và sự phát triển của cơ sở hạ tầng. Điều này tạo ra những khu đô thị mới cung cấp đầy đủ các tiện ích cần thiết cho người dân, từ đó giảm áp lực quá tải cho khu vực nội đô.

Với "làn gió mới" trong thị trường bất động sản tỉnh, cơ hội đang mở ra cho các nhà đầu tư có tầm nhìn. Nhất là khi đang chờ “bùng nổ” với hàng loạt các quy hoạch mới như một số huyện chuẩn bị lên quận, xây dựng đường Vành đai 4, sân bay thứ hai của Hà Nội… càng làm tăng sức hút đối với các nhà đầu tư. Đây cũng là lý do khiến đất nền ven đô trở thành kênh đầu tư hấp dẫn và ngày càng tăng giá không ngừng.

"Đã có nhiều hơn các nhà đầu tư bắt đầu hành trình "dạt" về vùng ven săn đất, ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao với mức giá được đánh giá là khá “hời”, còn nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai. Tiến trình phục hồi của thị trường chắc chắn sẽ tiếp tục phân hóa theo phân khúc và khu vực bởi khả năng hấp thụ khác nhau”, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định.

Nhiều môi giới bất động sản cũng cho rằng, các nhà đầu tư đang nhắm đến đất nền với những vị trí được đầu tư hạ tầng đồng bộ, nên trong thời gian qua, đất thương mại dịch vụ, đất vùng ven đấu giá thuộc các huyện: Hoài Đức, Thanh Trì, Đông Anh..., luôn trở thành tâm điểm được giới đầu tư bất động sản có nguồn tài chính từ vài tỷ đến vài chục tỷ đồng nhắm đến. Ngoài ra, các tỉnh Bắc Ninh và Bắc Giang cũng được nhà đầu tư quan tâm đến những phân khúc đất thương mại dịch vụ và đất đấu giá của người dân trong khu vực có nhu cầu chuyển nhượng.

Không chỉ ở thủ đô, "sức nóng" cũng đã thể hiện ở thị trường phía nam. Nhu cầu vốn đầu tư hạ tầng trước năm 2030 dự kiến lên đến hơn 700.000 tỷ đồng, với những dự án “bom tấn” như sân bay Long Thành, hay các siêu cảng biển, cao tốc tỷ đô, bất động sản Đông Nam Bộ được đánh giá là sẽ tăng nhiệt trong thời gian tới...

“Xu hướng đổ về vùng ven TP. Hồ Chí Minh đang gia tăng nhanh chóng, trở thành thị trường rất tiềm năng để phát triển dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền. Khu vực phụ cận sẽ dần trở thành đối trọng của TP. Hồ Chí Minh cả về nguồn cung cũng như số lượng dự án và giao dịch”, ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group, nhìn nhận.

Cơ hội nhiều, nhưng rủi ro không ít

Xu hướng “viễn chinh” về vùng ven của các doanh nghiệp địa ốc được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng trong những năm tới. Không có gì bất ngờ với làn sóng này, vì giới đầu tư “tay to” vẫn luôn rất nhạy bén với những chuyển động của thị trường. 

Ngay từ tháng đầu của năm 2024, "toạ độ" này đã đón nhận lượng lớn các nhà đầu tư bắt đầu hành trình tìm kiếm các sản phẩm có vị trí thuận lợi, giá cả phải chăng để sớm bung tiền với kỳ vọng có thể tăng giá x2, x3 sau khi thị trường bất động sản phục hồi. Hiện tại vẫn là cuộc chơi của các nhóm đầu tư lớn, sắp tới có thể sẽ xuất hiện thêm nhiều nhà đầu tư nhỏ, lẻ khác tham gia vào cuộc đua này.

Rõ ràng, xu hướng "đánh bắt xa bờ" đang mở ra nhiều cơ hội cho các doanh nghiệp địa ốc, nhất là tại các địa phương có tốc độ phát triển kinh tế, công nghiệp mạnh là không phải bàn cãi. Tuy nhiên, bên cạnh các dự án thành công, không ít doanh nghiệp đổ về vùng ven "mắc kẹt" khi gặp cảnh "tiến thoái lưỡng nan", kỳ vọng không như mong đợi. Bài toán này đòi hỏi cần có sự tính toán kỹ lưỡng để giảm thiểu rủi ro.

Minh chứng, trong thời gian qua, bên cạnh những doanh nghiệp đang thành công, thì không ít đại gia hàng đầu đã "gãy sóng" khi dạt về vùng ven. Điển hình như Đất Xanh Group với dự án khu đô thị thương mại Gem Sky World rộng 92,2 ha, tại xã Long Đức (Long Thành, Đồng Nai). Sau hơn 3 năm triển khai, chủ đầu tư dự án Gem Sky World khẳng định các công trình sẽ hoàn thành vào cuối năm 2024 để bàn giao cho khách hàng. Tuy nhiên, đến nay, do những vấn đề về tài chính, nhiều công trình hạ tầng của dự án vẫn đang bỏ ngỏ.

Hay tại dự án Century City tại xã Bình Sơn, huyện Long Thành, do Tập đoàn Địa ốc Kim Oanh phát triển, nằm trên đường tỉnh lộ 769 gần sân bay Long Thành, hiện cũng vắng người qua lại, nhiều khu shophouse triệu đô từng được cho thuê hàng chục triệu đồng/tháng nay rơi vào cảnh đìu hiu...

Chỉ một vài ví dụ cho thấy, nếu không có chiến lược phát triển đúng hướng, các doanh nghiệp bất động sản hoàn toàn có thể nếm "trái đắng". Từ những diễn biến thực tế, giới chuyên gia nhận định, các nhà đầu tư muốn "dạt" về vùng ven cần lưu ý 4 yếu tố quan trọng, bao gồm diễn biến thị trường trong các năm trước, tiềm năng tăng giá của khu vực, sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn và các thông tin quy hoạch xung quanh, tránh mắc phải “bánh vẽ” của các môi giới bất động sản.

 Đặc biệt, để các nhà đầu tư dự án vùng ven "sống khoẻ", điểm mấu chốt là cần thay đổi lớn trong cách tiếp cận và phát triển bất động sản, bằng cách không chỉ hướng đến việc bán đất, mà còn tập trung vào mục tiêu xây dựng các khu đô thị đồng bộ, hấp dẫn cư dân đến sinh sống. Việc cân bằng giữa các sản phẩm cao cấp và bình dân, tập trung từng dự án thay vì đầu tư dàn trải, ôm đồm… qua đó đa dạng nguồn cung, đáp ứng nhu cầu thị trường, là chìa khóa giúp phát triển bền vững trong thời điểm hiện nay.