Nặng nợ vì dự án vướng mắc pháp lý

"Ông lớn" bất động sản Novaland mới đây có thông báo gửi Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) xin chậm thanh toán lãi 4 lô trái phiếu với giá trị gần 98 tỉ đồng. Lý do chậm là chưa thu xếp được nguồn thanh toán. Chưa kể theo một báo cáo mới đây từ Shinhan Securities cho thấy, Novaland trong danh sách 8 doanh nghiệp bất động sản niêm yết có dư nợ trái phiếu lớn, con số đáo hạn trong năm nay hơn 9.400 tỷ đồng...

Novaland chỉ là một trong số hàng loạt doanh nghiệp bất động sản trên thị trường phải đối mặt với nghĩa vụ thanh toán gốc và lãi trái phiếu sau thời hạn hết hiệu lực của Nghị định số 08/2023 của Chính phủ. Từ đầu năm 2024, thị trường sẽ phải quay lại áp dụng Nghị định 65/2022, gây áp lực cho doanh nghiệp trong năm nay, năm được cho là có áp lực đáo hạn trái phiếu cao nhất trong 3 năm kể từ 2022. 

 Để thoát khỏi “vòng vây” nợ và tìm nguồn tài chính mới, nhiều chủ đầu tư đã phát hành tăng vốn, bán tài sản. Nhưng một dòng vốn lớn khác từ chính thị trường bất động sản cần được sớm khơi thông khi lực đẩy từ chính sách đủ mạnh, đó là doanh nghiệp cần được cởi trói về pháp lý để bán hàng, tạo sự thông thoáng trong nguồn vốn.   

Trong báo cáo tại cuộc họp trực tuyến toàn quốc của Tổ công tác Thủ tướng sáng nay, 11/3, Bộ Xây dựng thông tin, tại TP.HCM hiện có 143 dự án bất động sản, Hà Nội 246 dự án, Hải Phòng 4 dự án, Bình Định 16 dự án, Cần Thơ 34 dự án… đang nằm chờ tổ công tác của Thủ tướng, các bộ, ngành và địa phương gỡ vướng", Bộ Xây dựng cho hay.

Mặc dù nhiều khó khăn, vướng mắc về mặt thể chế đã được 3 luật mới thông qua. Tuy nhiên các luật chưa có hiệu lực thi hành dẫn đến chưa giải quyết ngay được các khó khăn, vướng mắc của thị trường ở thời điểm hiện tại. 

"Bóc tách" thực trạng của các dự án bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, hiện nay thị trường vẫn còn nhiều bất cập, vướng mắc, nhà ở do một số quy định của luật cần khắc phục. Cụ thể, doanh nghiệp, chủ đầu tư hiện đang băn khoắn là vướng mắc trong Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định doanh nghiệp chỉ được "thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở", hoặc "đang có quyền sử dụng đất ở" để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

"Giải pháp khắc phục là rất cần thiết xây dựng dự thảo Đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành Nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, hoặc đang có quyền sử dụng đất khác theo quy định của Luật" Chủ tịch HoREA nói.

Theo ông Châu, hiện nay, TP.HCM có khoảng 20 dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đang có quyền sử dụng "đất khác không phải là đất ở", con số này chiếm khoảng 15% tổng số dự án nhà ở thương mại trên địa bàn nên không được công nhận chủ đầu tư.

Ngoài ra, về thủ tục "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư" do Điều 31 Nghị định 31 quy định, cùng với đó là bất cập về "xử lý chuyển tiếp" về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại dành một phần quỹ đất 20% của dự án để phát triển nhà ở xã hội...

"Đề nghị Tổ công tác và Bộ Xây dựng quan tâm bổ sung "quy định chuyển tiếp" trong dự thảo Nghị định về quản lý, phát triển nhà ở xã hội để xử lý bất cập trên đây cho doanh nghiệp theo quy định áp dụng trở về trước (hồi tố) đối với các quy định pháp luật có lợi cho các đối tượng bị tác động theo quy định của pháp luật về ban hành văn bản quy phạm pháp luật", HoREA đề xuất.

Xem xét cho chủ đầu tư được tiếp tục huy động vốn đối với 30-50% sản phẩm

Để gỡ khó cho thị trường bất động sản thời gian tới, Bộ Xây dựng cho biết sẽ tập trung, khẩn trương xây dựng, hoàn thiện dự thảo các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản trình Chính phủ trong tháng 5.  

"Đề nghị tổ công tác, kịp thời hướng dẫn, tháo gỡ khó khăn vướng mắc về thủ tục pháp lý, đôn đốc các địa phương giải quyết các khó khăn, vướng mắc của các dự án bất động sản và có văn bản chỉ đạo, hoàn thành trước 30/6", Bộ Xây dựng chỉ đạo. 

Với các doanh nghiệp bất động sản, Bộ Xây dựng đề nghị tái cấu trúc, cơ cấu lại danh mục dự án, sản phẩm; chủ động rà soát, cơ cấu lại nguồn vốn, đặc biệt là nguồn vốn tín dụng để tập trung triển khai và hoàn thành dứt điểm từng dự án tránh đầu tư dàn trải, dở dang, đảm bảo phương án trả nợ vay tín dụng và nợ trái phiếu doanh nghiệp, đảm bảo tính thanh khoản, tạo dòng vốn để duy trì hoạt động và thực hiện dự án.

Đặc biệt, theo các chuyên gia, khi Luật Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực, thì chủ đầu tư sẽ gặp bất lợi khi huy động vốn. Trước đây, họ dùng chiêu vốn tự có ít mà chủ yếu dựa vào huy động vốn từ khách hàng. Với quy định mới, phần huy động vốn từ khách hàng sẽ ít hơn, tất nhiên quy mô về nguồn vốn của chủ đầu tư phải tăng hơn trước rất nhiều. Chủ đầu tư sẽ phải nâng cao năng lực huy động vốn thông qua các kênh khác như trái phiếu, cổ phiếu hoặc vay vốn từ ngân hàng, đối tác. Khi đó, chủ đầu tư phải chịu gánh nặng lãi vay nhiều hơn, các chi phí này tăng có nguy cơ sẽ đẩy giá nhà tăng theo.

Do đó, để giảm bớt khó khăn và hỗ trợ cho chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại, chủ tịch HoREA cho rằng, không nên khống chế chủ đầu tư huy động vốn. Trong hơn 1 năm qua, nhiều địa phương trong đó có TP.HCM đã cho phép chủ đầu tư được huy động vốn 50% sản phẩm của dự án do cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa xác định được tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có).

Nguyên nhân chủ yếu là do "vướng mắc" trong công tác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc nghĩa vụ tài chính bổ sung. Nhưng nay, Nghị định số 12 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44 quy định về giá đất đã cơ bản tháo gỡ được nhiều vướng mắc trong công tác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

"Vì vậy, đề nghị các địa phương xem xét cho phép các chủ đầu tư được tiếp tục huy động vốn đối với 30-50% sản phẩm của dự án (còn lại) để giảm bớt khó khăn, nhưng vẫn phải bảo đảm phần giá trị tài sản của chủ đầu tư dự án đủ để hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ tài chính bổ sung với nhà nước", HoREA đề xuất.