Tại buổi Họp báo thường kỳ quý 4/2023, do Bộ Xây dựng tổ chức chiều 12/1, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, thông tin trong năm 2023, cả nước có 44 dự án nhà ở xã hội dành cho đối tượng thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp với quy mô 36.262 căn, đã hoàn thành và được cấp phép, khởi công xây dựng.

Cụ thể, tính đến ngày 12/1/2024, cả nước đã hoàn thành 70 dự án với 35.566 căn; đã khởi công xây dựng 127 căn với quy mô 107.896 căn; có 298 dự án với quy mô 259.436 căn được chấp thuận chủ trương đầu tư mới.

"Về triển khai thực hiện gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, các địa phương và các chủ đầu tư nhà ở xã hội đang tập trung triển khai gói hỗ trợ này, trong đó mới có 27 tỉnh công bố danh mục có 63 dự án đủ điều kiện vay vốn là 27.966 tỷ đồng", ông Hoàng Hải cho hay.

Việc giải ngân đạt tỷ lệ rất thấp được Bộ Xây dựng đánh giá, do gặp khó về quỹ đất và các thủ tục đầu tư. Hiện trong luật, trình tự làm nhà ở xã hội giống như nhà ở thương mại, thậm chí còn phức tạp hơn ở một số khâu, một số bước, dẫn đến trình tự thủ tục đầu tư còn kéo dài. Trong khi các chính sách hỗ trợ chủ đầu tư phát triển dự án nhà ở xã hội chưa “tới”.

"Theo quy định, các chủ đầu tư tham gia làm nhà ở xã hội được miễn giảm thuế VAT, thu nhập doanh nghiệp, miễn tiền sử dụng đất, các ưu đãi tiếp cận vốn… Tuy nhiên, các ưu đãi lại không được tính vào giá bán khiến phân khúc này không thu hút được các chủ đầu tư", ông Hoàng Hải nhấn mạnh.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng cho rằng, ngoài vốn, doanh nghiệp còn gặp khó khăn về quỹ đất. Do đó, Nhà nước cần rà soát quỹ đất cho thuê đưa vào danh mục phát triển nhà ở xã hội, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Doanh nghiệp cũng mất rất nhiều thời gian để hoàn thiện các thủ tục đầu tư theo quy định hưởng cơ chế ưu đãi, trong đó vướng mắc nhất liên quan đến công tác điều chỉnh quy hoạch; thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư cũng phải lần lượt thông qua ý kiến của các Sở, ngành liên quan; một số chủ đầu tư đã được tổ chức tín dụng hướng dẫn các thủ tục vay vốn ưu đãi, tuy nhiên chưa đáp ứng các điều kiện được thụ hưởng chính sách theo quy định…

Về phía ngân hàng, đại diện Agribank cho biết, ngân hàng thực hiện trách nhiệm huy động vốn để cho vay, khi cho vay ngân hàng đặt mục tiêu phải thu hồi vốn. Do đó, khi cấp tín dụng cho dự án nhà ở xã hội phải bảo đảm pháp lý, kể cả người mua và doanh nghiệp đầu tư.

Tuy nhiên, tiến độ ban hành, phê duyệt danh mục dự án đủ điều kiện vay vốn ưu đãi và việc công bố thông tin dự án tại một số tỉnh, thành phố chưa theo mẫu của Bộ Xây dựng ban hành đang là những vướng mắc chính kéo chậm quá trình triển khai gói 120.000 tỷ đồng.

Đặc biệt, theo các chuyên gia, các tiêu chí, điều kiện về đối tượng được mua nhà ở xã hội có nhiều quy định còn bất cập và quá chặt như quy định về thu nhập không chịu thuế thu nhập cá nhân hay quy định về xác nhận thực trạng nhà ở…, khiến người mua nhà gặp nhiều khó khăn trong việc thực hiện thủ tục tiếp cận mua nhà ở xã hội.

Kỳ vọng 'cú hích' từ pháp lý và tín dụng 

Theo ông Hoàng Hải, những dự án Luật mới vừa được thông qua được kỳ vọng là "chiếc áo rộng" sẽ góp phần tích cực giúp phân khúc nhà ở xã hội đủ lực để khởi sắc hơn trong năm 2024 khi nhu cầu đối với phân khúc này vẫn không ngừng gia tăng.

Cụ thể, theo quy định mới nhất của Luật Nhà ở năm 2023, việc đưa 20% quỹ đất nhà ở xã hội sẽ thuộc trách nhiệm quy hoạch của từng địa phương. Quy định này không những giải quyết được bất cập về quỹ đất phát triển nhà ở xã hội từ trước đến nay cho chủ đầu tư, mà còn có lợi cho người mua nhà bởi thông qua việc nắm rõ các thông tin về nhu cầu của người dân, định hướng phát triển kinh tế - xã hội trong tương lai, địa phương sẽ có chính sách phát triển nhà ở, bố trí quỹ đất thực sự phù hợp.

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở năm 2023 quy định, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ đất của dự án mà không phải thực hiện các thủ tục liên quan đến xác định giá đất hay thủ tục xin miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Điều này cũng tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục đầu tư dự án.

Tuy nhiên, để tạo sự cạnh tranh và công bằng trong lựa chọn chủ đầu tư, thời gian tới, quá trình thông qua Luật đất đai cần tạo được sự thống nhất với hai dự án Luật đã thông qua trước đó, kèm theo cơ chế đấu thầu để đảm bảo chọn lựa công bằng, hiệu quả. Bên cạnh đó, tầm quan trọng của chính sách Nhà nước trong việc hỗ trợ các chủ đầu tư và điều chỉnh giá bán. Việc tính đúng và đủ giá được coi là quan trọng để thu hút sự quan tâm của các chủ đầu tư.

“Trước đây, giá bán chưa tính đúng, chưa tính đủ nên chưa hấp dẫn các chủ đầu tư. Bây giờ cần tính đúng, tính đủ, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có thể cân đối, có các bài toán về tài chính nhưng vẫn đảm bảo hài hòa được đáp ứng được mục tiêu, chính sách nhà nước quan tâm đến hỗ trợ để có thể giảm thiểu giá đối tượng này được thụ hưởng”, ông Hoàng Hải cho biết.

Đặc biệt mới đây, ngày 29/12/2023, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 22, sửa đổi, bổ sung một số điều Thông tư số 41, quy định hệ số rủi ro đối với khoản cho vay để mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ.

Cụ thể, Thông tư mới quy định hệ số rủi ro tín dụng áp dụng cho khoản cho vay thế chấp mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ từ 20%-50% thấp hơn nhiều so với hệ số rủi ro tín dụng đối với khoản vay thế chấp thông thường là 25%-100%.

Điều này được đánh giá là có tác động tích cực đến hoạt động của các ngân hàng có thế mạnh trong cho vay phân khúc nhà ở xã hội như Vietcombank, VietinBank và BIDV, khi hệ số rủi ro với một số khoản vay giảm xuống đồng nghĩa với việc thay vì số tiền phải trích lập dự phòng như quy định trước, thì có thể dùng để cho vay thêm. 

Kỳ vọng, với nội dung sửa đổi này được sẽ khuyến khích các ngân hàng mạnh tay rót tín dụng cho vay các dự án nhà ở xã hội. Đây là nền tảng góp phần tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.