Giá nhà đất sẽ phụ thuộc vào nguồn cung

Mặc dù cơn sốt giá nhà chung cư trong 4 tháng đầu năm đã "bớt nóng", nhưng theo đánh giá của giới phân tích giá chỉ hạ ở những phân khúc bị môi giới làm giá thổi lên như nhà tập thể, căn hộ cũ còn giá căn hộ chung cư mới vẫn tiếp tục đà tăng do nguồn cung khan hiếm, chi phí cấu thành giá căn hộ tiếp tục tăng cao.

Tập san chuyên đề bất động sản của Techcombank Priority phát hành mới đây cũng nhấn mạnh tình trạng thiếu nguồn cung căn hộ trong giai đoạn 3 năm tới. Cụ thể, tại thị trường nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung giai đoạn 2024-2026 xấp xỉ 114.800 căn, tương đương 38.000 căn/năm. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở 120.000 căn/năm.

Đơn vị này cho rằng, trước đây, khung giá đất của nhà nước thường chênh lệch thấp hơn so với giá thị trường. Theo luật 2024, sẽ áp dụng khung giá theo thị trường khiến chi phí liên quan đất đai tăng, dẫn đến tổng mức đầu tư tăng. Đây sẽ là nguyên nhân đẩy giá căn hộ chung cư mới tiếp tục tăng trong giai đoạn 2024-2026.

Điều tiết cung – cầu và cân bằng tâm lý thị trường cũng là giải pháp căn cơ để quản lý tình trạng đầu cơ, làm giá bất động sản. Theo các chuyên gia, tình trạng mua gom chung cư để đầu cơ thời gian qua phần lớn do tâm lý FOMO (sợ bị bỏ lỡ) khi giá liên tục leo thang. Do đó, bài toán của cơ quan quản lý là giải quyết tâm lý "giá còn tăng nóng" bằng cách đẩy mạnh nguồn cung mới với số lượng lớn giúp phục hồi khả năng cạnh tranh giữa các phân khúc. Chỉ cần thị trường có thêm vài nghìn sản phẩm, nhất là nhà ở xã hội, nhà giá rẻ, ngay lập tức "bong bóng" sẽ xì ngay.

Trong một dự báo về chu kỳ phục hồi bất động sản vừa qua, ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng viện nghiên cứu Đất Xanh Services, nhận định khả năng tan băng và tăng trưởng giá bất động sản sẽ chịu ảnh hưởng từ hai yếu tố chính là lãi suất và nguồn cung. Trong đó nhấn mạnh, nguồn cung phải tăng trưởng trung bình từ 5-10% thì thị trường mới có thể vượt qua mùa thấp điểm.

Mới đây, ngày 15/5, trong văn bản gửi Thủ tướng và Bộ Xây dựng, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, sẽ có 2 kịch bản có thể xảy ra, tác động đến thị trường bất động sản trong nửa cuối năm 2024.

Kịch bản thứ nhất, nếu được “tiếp sức” bằng việc Quốc hội cho phép áp dụng sớm các Luật liên quan tới bất động sản từ ngày 1/7/2024 tới đây, Chủ tịch HoREA cho rằng sẽ tác động tích cực đến việc tăng cung, kéo giảm giá nhà, bởi lẽ, vướng mắc pháp lý hiện đang chiếm đến 70% khó khăn của các doanh nghiệp hiện nay. Kịch bản thứ hai, nếu Quốc hội không cho phép áp dụng sớm ba luật trên, sẽ khiến tiến trình phục hồi của thị trường chậm thêm khoảng 6 tháng, thì tình trạng lệch pha sản phẩm nhà ở, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp, thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền vẫn tiếp diễn.

Mức độ biến động giá của các phân khúc trong thời gian tới

Với những diễn biến hiện tại của thị trường, người mua nhà cũng như giới đầu tư vẫn đang có nhu cầu tìm mua bất động sản ở khắp nơi, thể hiện rõ qua việc lượt tìm kiếm nhà đất trong tháng 4 tăng 60-90% ở hầu hết các tỉnh thành như TP. HCM, Bình Dương, Long An, Đồng Nai… Tuy nhiên, thị trường hiện tại chưa thể biến từ “nhu cầu” thành giao dịch thực. Một phần nguyên nhân là do yếu tố tài chính, nhưng nhiều hơn vẫn là không "dò" được sản phẩm phù hợp để mua lúc này.

Đưa gợi ý, giới phân tích nhận định, nhà ở riêng lẻ và chung cư nhóm 1 (chung cư để có thể thuận tiện ở hoặc dễ dàng cho thuê), sức cầu dần ổn định lại. Giá có thể sẽ không giảm nữa nhưng dự báo trong quý 2, quý 3/2024 cũng chưa tăng lại, mà đi ngang. Chung cư nhóm 2 (chung cư cao cấp ở vị trí đắc địa có giá cao mang mục đích đầu tư và tích trữ tài sản nhiều hơn), và nhóm 3 (chung cư có giá vừa phải) dự kiến vẫn phải duy trì đà giảm thêm 5% đến 10% nếu muốn bán nhanh.

"Với trường hợp đầu tư ngắn hạn thì chưa nên xuống tiền vội vì giá và mức độ quan tâm chung cư giai đoạn này chưa ổn định, khi cần thanh khoản nhanh, nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn. Nếu đầu tư trong dài hạn với mục đích cho thuê lấy dòng tiền thì nên xuống tiền", Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhìn nhận.

Phân khúc nhà phố liền kề trong dự án có thể duy trì mức giá ổn định như 2019 - 2020 nếu sức khỏe chủ đầu tư tốt hơn, pháp lý dự án đảm bảo và được triển khai tiếp tục đúng tiến độ. Ngược lại, các thông tin tiêu cực vẫn bủa vây thì có thể phải giảm thêm 10% đến 15% vẫn chưa chắc có thanh khoản.

Đáng chú ý, giá bán đất nền sẽ tăng khoảng 5-7% so với năm 2023 tại các đô thị lớn. Riêng đất nền vùng ven cách trung tâm dưới 20km có thể cần giảm thêm 5% đến 10% nếu cần thanh khoản. 

Dự báo bất động sản nghỉ dưỡng đã giảm "về đáy" nên có thể không giảm nữa. Sức cầu chung thị trường tiếp tục duy trì ở mức thấp, đà giảm dự kiến kéo dài đến hết năm 2024. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định và khó có những biến động rõ nét trong ngắn hạn. 

“Mức giảm giá khác nhau tùy vào khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng cuối để khai thác tạo dòng tiền như cho thuê, làm địa điểm sản xuất kinh doanh, buôn bán... Các bất động sản càng để không hoặc chưa thể khai thác, đồng nghĩa với không phục vụ nhu cầu sử dụng cuối sẽ phải giảm giá nhiều. Ngược lại, các bất động sản có thể sử dụng được ngay có mức giảm ít hơn”, ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia Đầu tư và phát triển dự án bất động sản xây cho thuê nhận định.